高效通過業(yè)主大會決議的建議

文/ 張遠征（中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會委員、上海新望聞達律師事務(wù)所高級合伙人）

2020年5月28日，中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會第三次會議表決通過《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)。在《民法典》表決通過后的一段時間內(nèi)，大家都在討論“業(yè)主大會會議接下來怎么召開?在《民法典》下業(yè)主大會會議召開難度大了，還是更方便了?”一些專家、學(xué)者、法官、律師等分別給出了關(guān)于召開業(yè)主大會會議的不同解釋，似乎說的都有道理，但都有一個共同點，那就是必須要有雙三分之二的業(yè)主參與表決。那么，什么是參與表決?在《民法典》下該如何依法高效表決通過業(yè)主大會決議呢?

建議一：約定參與表決形式

要使業(yè)主大會會議召開有效，會議參與表決的人數(shù)必須達到雙三分之二的標準。那什么是參與表決?我們知道在物權(quán)法下只要求參與，沒要求表決，那么表決是什么意思?

根據(jù)百度百科關(guān)于“表決”的釋義，表決是指通過舉手、投票等方式在大會上做出決定，根據(jù)字面意思的正常理解，業(yè)主大會參與表決必須實際參與投票，否則不能算為參與表決。那么，如果真的這樣表決，估計沒有幾個小區(qū)能有效召開業(yè)主大會會議，召開業(yè)主大會會議真的這么難嗎?

筆者認為，不應(yīng)沉迷于對文字本身的字義理解，而要洞悉法律意義上表決的內(nèi)涵。表決在民事行為中是意思表示，根據(jù)《民法典》第140條規(guī)定，行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規(guī)定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習(xí)慣時，才可以視為意思表示。重點來了，法律意義的業(yè)主大會表決有兩種方式，明示，直接投票;默示，可由業(yè)主大會約定進行表決。也就是說，業(yè)主大會可以約定采用默示方式進行表決，顯然，召開業(yè)主大會雙三分之二的參與表決不再是困擾大家的難題。筆者建議，抓緊時間修改《小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》，對參與表決的形式進行約定。

建議二：對不反饋意見的表決票進行約定

對已送達的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見，即不提出同意、反對、棄權(quán)意見的該如何處理?在物權(quán)法下，這類表決票都是按照《小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定進行處理。為了高效表決通過業(yè)主大會表決事項，一般都約定，對已送達的表決票，業(yè)主在規(guī)定時間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權(quán)意見的，視為表決票中表決多數(shù)人的意見或直接視為同意。那么，現(xiàn)在在《民法典》下這類表決票可否再如此約定?可以約定，但必須有個前提，這類表決票必須參會表決，否則無法計為表決票中表決多數(shù)人的意見或視為同意。理由很簡單，這類業(yè)主都不是參會表決中雙三分之二的業(yè)主，即未參會，顯然不能將他們的意見計入。如果想把這類業(yè)主的表決票意見計入，那么，請結(jié)合筆者提出的建議一，解決這類業(yè)主參會問題。

建議三：完善小區(qū)議事規(guī)則

《民法典》下，為充分保障小區(qū)業(yè)主高度自治，完善小區(qū)議事規(guī)則內(nèi)容勢在必行?！睹穹ǖ洹肥潜Ｕ先嗣駲?quán)利的“寶典”，而絕非像一部分人所認為的，不讓業(yè)主召開業(yè)主大會會議或為業(yè)主大會召開設(shè)置障礙等。筆者認為，《民法典》下業(yè)主大會特別強調(diào)雙三分之二的參與表決，就是解決業(yè)主自治過程中的民主問題，只有達到雙三分之二參與表決的標準，業(yè)主大會才符合召開的條件，而不是像物權(quán)法下，采取簡單的少數(shù)服從多數(shù)的形式進行表決，從而導(dǎo)致部分業(yè)主認為“被同意”。另外，《小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定，將促進“業(yè)主自治”真正落地，更好保護業(yè)主的合法權(quán)益。

最后，《民法典》是新中國成立以來第一部以“法典”命名的法律，是新時代我國社會主義法治建設(shè)的重大成果?！睹穹ǖ洹芳哟髮I(yè)主權(quán)利的保護，在解決業(yè)主大會會議召開民主性的同時，也降低了業(yè)主共同決定重大事項的參與表決門檻?？梢哉f，《民法典》真正貫徹了以人民為中心的法治理念。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2021年第12期）