湖南省長(zhǎng)沙市物業(yè)維修資金管理信息系統(tǒng)2.0版正式上線，這一系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了資金管理從"線下跑"到“網(wǎng)上辦”、資金使用表決從"紙質(zhì)簽名”到“電子投票”的轉(zhuǎn)變，推動(dòng)解決物業(yè)維修資金“使用難”。
文 / 歐陽(yáng)帆 張小林 譚夏明
2003年7月，商品房維修資金制度出臺(tái)，長(zhǎng)沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理工作也正式啟動(dòng)。長(zhǎng)沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金自開(kāi)始?xì)w集以來(lái)，以制度建設(shè)為依托，以信息化建設(shè)為支撐，不斷完善監(jiān)管體系，提升服務(wù)效能，逐步形成了維修資金歸集應(yīng)收盡收、使用便捷高效、管理增值保值的“長(zhǎng)沙經(jīng)驗(yàn)”，為保障物業(yè)共有部分的維修、更新和改造發(fā)揮了積極作用。
歸集應(yīng)收盡收
一是全面實(shí)行業(yè)主自存自繳模式。2009年，長(zhǎng)沙市全面推行物業(yè)專項(xiàng)維修資金業(yè)主自繳系統(tǒng)，并明確規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)不得代收，從源頭上保障資金安全，避免挪作他用。自繳系統(tǒng)通過(guò)與銀行聯(lián)網(wǎng)合作，充分利用各銀行網(wǎng)點(diǎn)，打造了遍布全市的維修資金自繳服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。目前，全市共有六家自繳業(yè)務(wù)代理銀行，自繳網(wǎng)點(diǎn)550余個(gè)，基本實(shí)現(xiàn)了每500米就有一家自繳銀行網(wǎng)點(diǎn)，讓業(yè)主方便快捷地實(shí)現(xiàn)物業(yè)維修資金的安全繳存。
二是推動(dòng)維修資金繳存關(guān)口前移。為實(shí)現(xiàn)從源頭上對(duì)維修資金繳存形成有效監(jiān)管，長(zhǎng)沙市物業(yè)維修資金管理中心（以下簡(jiǎn)稱中心）在上級(jí)主管部門(mén)的大力支持下，推動(dòng)在新修訂的《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條中明確，“首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)買(mǎi)受人在辦理商品房預(yù)售合同備案前存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設(shè)單位自留的物業(yè)，由建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收備案前存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶”，并在新修的《長(zhǎng)沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》中進(jìn)行相應(yīng)修改，與上位法保持一致。通過(guò)調(diào)整交存時(shí)點(diǎn)，將維修資金交存關(guān)口前移，使之更具操作性，確保維修資金應(yīng)收盡收。
三是實(shí)現(xiàn)維修資金隨房轉(zhuǎn)移自動(dòng)過(guò)戶。日常生活中，由于業(yè)主不熟知政策，造成很多轉(zhuǎn)讓雙方在二手房交易過(guò)程中，未及時(shí)辦理維修資金過(guò)戶手續(xù)，房屋過(guò)戶后維修資金仍是原業(yè)主姓名，這直接影響到維修資金后續(xù)使用，成為維修資金“使用難”的重要原因。針對(duì)這一難點(diǎn)，中心在2013年主動(dòng)報(bào)請(qǐng)上級(jí)主管部門(mén)，并與不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)加強(qiáng)對(duì)接，在《長(zhǎng)沙市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（范本）中添加了關(guān)于“該房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶”的相關(guān)條款；并同步上線運(yùn)行二手房維修資金隨房屋產(chǎn)權(quán)自動(dòng)過(guò)戶程序，通過(guò)產(chǎn)權(quán)相關(guān)數(shù)據(jù)的共享，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)人交存的維修資金結(jié)余資金隨房屋產(chǎn)權(quán)自動(dòng)過(guò)戶，杜絕了新的二手房轉(zhuǎn)移時(shí)維修資金未及時(shí)過(guò)戶的問(wèn)題，也為解決長(zhǎng)期以來(lái)困擾使用的表決問(wèn)題打好了基礎(chǔ)。
四是積極化解小區(qū)維修資金續(xù)籌難題。由于對(duì)維修資金的續(xù)籌缺乏強(qiáng)制歸集的措施，業(yè)委會(huì)自行籌集也有難度，維修資金續(xù)籌成為了全國(guó)性的難題。為化解這一難題，中心主要從三方面發(fā)力：一是啟動(dòng)立法修改。2022年底，新修改的《長(zhǎng)沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》頒布施行。新《辦法》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交”，并規(guī)定“續(xù)交的物業(yè)專項(xiàng)維修資金可以一次性交存，也可以隨物業(yè)管理費(fèi)逐月交存”，為化解小區(qū)維修資金續(xù)籌難題提供了法律支撐。二是充分做好業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維修資金續(xù)籌、補(bǔ)充等方面的宣傳引導(dǎo)工作。三是積極展開(kāi)探索。2021年1月，長(zhǎng)沙市某小區(qū)業(yè)委會(huì)組織小區(qū)“雙三分之二”以上業(yè)主表決同意將1600多萬(wàn)元征收補(bǔ)償款用于續(xù)籌小區(qū)物業(yè)維修資金，開(kāi)創(chuàng)長(zhǎng)沙市小區(qū)公共收益補(bǔ)充維修資金的先例，為長(zhǎng)沙市探索維修資金續(xù)籌工作提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。
使用便捷高效
一是運(yùn)用信息化手段實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)全程網(wǎng)上辦理。2022年，長(zhǎng)沙市物業(yè)維修資金管理信息系統(tǒng)2.0正式上線。新系統(tǒng)通過(guò)主體全覆蓋，將服務(wù)端口縱向延伸至每個(gè)物業(yè)小區(qū)、每名業(yè)主，橫向延伸到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工單位、審價(jià)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等眾多關(guān)聯(lián)單位，實(shí)現(xiàn)維修資金管理從“線下跑”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬W(wǎng)上辦”。中心將“快速、簡(jiǎn)便、精準(zhǔn)”的便民理念融入服務(wù)全過(guò)程，通過(guò)系統(tǒng)規(guī)范業(yè)務(wù)申報(bào)資料電子模板，采用電子簽章技術(shù)，可“無(wú)紙化”全線上辦理，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申請(qǐng)備案、網(wǎng)上受理審核和網(wǎng)上審批撥付，業(yè)主足不出戶就能全天候網(wǎng)上辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)了“數(shù)據(jù)多跑路，群眾少跑腿甚至不跑腿”。通過(guò)網(wǎng)上辦，維修資金使用申請(qǐng)更加方便快捷。2020-2022年，長(zhǎng)沙市維修資金的使用金額實(shí)現(xiàn)逐年遞增，為廣大業(yè)主提供了更加便捷、高效、安全的服務(wù)體驗(yàn)。
二是“電子投票”讓維修資金使用不再難。以往，維修資金使用表決方式都采用線下紙質(zhì)投票，經(jīng)常因耗時(shí)長(zhǎng)，或者業(yè)主不在本地，無(wú)法簽字表決造成“表決難”，進(jìn)而致使維修資金“使用難”。中心在新上線維修資金管理信息系統(tǒng)中增加了“電子投票”功能，業(yè)主可通過(guò)手機(jī)下載“長(zhǎng)沙住房”APP對(duì)表決事項(xiàng)進(jìn)行電子投票，對(duì)于使用智能手機(jī)不便的老年人等特殊人群，可通過(guò)手持式投票終端進(jìn)行表決。這樣既提高了表決效率，也保障了表決的真實(shí)性和有效性，有效解決了傳統(tǒng)紙質(zhì)簽名存在的表決周期長(zhǎng)、真?zhèn)坞y辨以及業(yè)主因地域限制難以參與表決等難題，從根本上解決維修資金“使用難”的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自新系統(tǒng)試運(yùn)行以來(lái)，長(zhǎng)沙市已有700余個(gè)小區(qū)維修資金使用項(xiàng)目采用電子投票進(jìn)行業(yè)主表決，有效解決了群眾關(guān)心的使用“表決難”的問(wèn)題。
三是應(yīng)急使用維修資金機(jī)制成效顯著。長(zhǎng)沙市于2013年建立物業(yè)維修資金應(yīng)急使用管理制度，明確了應(yīng)急使用適用情形和具體流程，并在之后不斷創(chuàng)新維修資金的應(yīng)急維修機(jī)制，擴(kuò)大應(yīng)急維修的范疇，以解業(yè)主燃眉之急。長(zhǎng)沙市居民遇到《長(zhǎng)沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》中規(guī)定的“電梯故障危及人身安全的；屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴(yán)重的……”等五種情況可以直接申請(qǐng)專項(xiàng)維修資金，并在應(yīng)急使用物業(yè)維修資金過(guò)程中，增加了事中公告環(huán)節(jié)，保障業(yè)主知情權(quán)。截至目前，全市900余個(gè)物業(yè)小區(qū)通過(guò)應(yīng)急程序解決了業(yè)主的住用難題，有效發(fā)揮了資金的應(yīng)急保障作用。
四是探索建立信用評(píng)價(jià)體系和“紅黑榜”制度。近年來(lái)，建筑行業(yè)各類(lèi)市場(chǎng)主體出現(xiàn)信用缺失的情況屢有發(fā)生，信用的缺失不僅擾亂了市場(chǎng)秩序，也造成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的增加。中心通過(guò)探索建立包括施工單位、審價(jià)單位等維修資金使用相關(guān)市場(chǎng)主體在內(nèi)的信用評(píng)價(jià)體系，完善對(duì)相關(guān)單位的守信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制。同時(shí)，定期公示信用評(píng)價(jià)結(jié)果，依法依規(guī)運(yùn)用信用評(píng)價(jià)成果，建立施工單位、審價(jià)單位的市場(chǎng)誠(chéng)信行為“紅黑榜”制度，對(duì)于存在弄虛作假、串通侵害業(yè)主權(quán)益行為的相關(guān)單位直接列入“黑名單”并通報(bào)，促進(jìn)市場(chǎng)主體依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，維護(hù)市場(chǎng)正常秩序，倒逼服務(wù)效能提升，提高維修資金的使用效益。
管理保值增值
一是全面加強(qiáng)專戶銀行管理。銀行新開(kāi)戶需由市金融辦、市財(cái)政局、市審計(jì)局和市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等多個(gè)部門(mén)聯(lián)合審批，履行監(jiān)管職能。通過(guò)制定《受委托銀行考核辦法》，明確對(duì)銀行的考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲，定期進(jìn)行通報(bào)，促進(jìn)銀行工作更加嚴(yán)謹(jǐn)，管理更加規(guī)范。
二是優(yōu)化維修資金存儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理調(diào)配定期存款存儲(chǔ)比例，為提高資金收益率夯實(shí)基礎(chǔ)。目前，維修資金的兩年期存款比例為31.31%，三年期存款比例為68.69%，最大限度地保證增值收益最大化。同時(shí)，中心還時(shí)刻關(guān)注銀行利息上浮情況，在各存期類(lèi)型中都達(dá)到政策允許范圍內(nèi)的最高利率上浮，以實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。雖然近年來(lái)銀行存款利率連續(xù)下調(diào)，但長(zhǎng)沙近三年年均派息利率仍達(dá)到3.05%，今年還達(dá)到4.35%，向全市業(yè)主派發(fā)年息13.23億元，累計(jì)派息66.90億元。
三是規(guī)范維修資金使用監(jiān)督管理。作為資金監(jiān)管單位，維修資金的安全是中心工作的重中之重。中心充分借力第三方審價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金使用的事前事中事后全過(guò)程監(jiān)督。通過(guò)完善監(jiān)管力度，規(guī)定維修工程費(fèi)用在3萬(wàn)元以上的采用項(xiàng)目結(jié)算審核制，引入第三方審價(jià)機(jī)構(gòu)參與審核，要求審核工作必須前期介入，實(shí)行過(guò)程跟蹤，參與竣工驗(yàn)收，并據(jù)實(shí)出具結(jié)算報(bào)告，防止物業(yè)維修價(jià)格虛高，并按照工程進(jìn)度將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。截至目前，通過(guò)實(shí)行維修資金使用項(xiàng)目造價(jià)審核，共計(jì)核減1.52億元，切實(shí)維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金是房子的“養(yǎng)老錢(qián)”和“治病錢(qián)”，事關(guān)千家萬(wàn)戶的居住安全和幸福指數(shù)。作為資金管理部門(mén)，中心將采取更多惠民生、暖民心舉措，著力解決好人民群眾急難愁盼問(wèn)題，為廣大業(yè)主提供更加方便、快捷的服務(wù)。（原載于《中國(guó)物業(yè)管理》雜志2023年第8期）
作者單位：中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會(huì)副主任委員單位——長(zhǎng)沙市物業(yè)維修資金管理中心