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物管企業(yè)：協(xié)作聯(lián)運式發(fā)展
謝希鋼
目前，我國的物業(yè)管理發(fā)展水平并不均衡，區(qū)域間的、企業(yè)間差異明顯存在。如何打破現(xiàn)行的物業(yè)管理企業(yè)之間相互孤立、獨立發(fā)展，區(qū)域間的物業(yè)管理相互“分離”與“分割”的現(xiàn)狀，使物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生有序，的分工協(xié)作、資源整合，形成協(xié)作聯(lián)動的發(fā)展模式?這正是本文研究的重點。
物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作聯(lián)動的方式對于物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)作聯(lián)動，從微觀方面分析，就是需要物業(yè)管理企業(yè)之間內(nèi)部融合，取長補(bǔ)短，共同發(fā)展，從宏觀方面分析，就是要有一種全局的戰(zhàn)略發(fā)展框架，在區(qū)域間進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，聯(lián)合互動，合理流動，從而在規(guī)模上謀求更大發(fā)展，在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、管理水平上獲得更大突破。因此物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作聯(lián)動的方式具有多樣性。
(一)從協(xié)作聯(lián)動的條件基礎(chǔ)分析
從物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作發(fā)展的條件基礎(chǔ)分析，物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作聯(lián)動的方式可分為共生式和互補(bǔ)式。
企業(yè)間在物業(yè)管理發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展條件、資源稟賦、經(jīng)營理念等方面存在一定共性，在共性的基礎(chǔ)上疊合強(qiáng)化，優(yōu)勢對接，使弱者變強(qiáng)，強(qiáng)者更強(qiáng)，這種協(xié)作聯(lián)動的方式視為共生式。有共性才能達(dá)成共識，這是協(xié)作聯(lián)動的基礎(chǔ)。
而物業(yè)管理企業(yè)之間在人力資源、政策、區(qū)位、市場、規(guī)模、發(fā)展水平等方面也存在一定的差異性，在這種互異的基礎(chǔ)上取長補(bǔ)短，優(yōu)勢互補(bǔ)，創(chuàng)造物業(yè)管理企業(yè)的合成優(yōu)勢，這可視為協(xié)作發(fā)展的互補(bǔ)式。
(二)從協(xié)作聯(lián)動對象來分析
為了加快物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，各種不同地域、不同規(guī)模、不同發(fā)展水平的物業(yè)管理企業(yè)之間存在協(xié)作聯(lián)動的必要性和可能性。具體表現(xiàn)在：
1.大中城市的物業(yè)管理企業(yè)與小城鎮(zhèn)的物業(yè)管理
企業(yè)之間的協(xié)作與聯(lián)動大中城市的物業(yè)管理相對成熟與完善，物業(yè)管理發(fā)展相對超前于小城鎮(zhèn)，兩者的協(xié)作與聯(lián)動既可促進(jìn)小城鎮(zhèn)物業(yè)管理的發(fā)展，又有利于大中城市的物業(yè)管理企業(yè)的市場擴(kuò)張。
2.大企業(yè)與小企業(yè)之間的協(xié)作與聯(lián)動這里的大企業(yè)指的是規(guī)模大、資質(zhì)等級高、具有一定品牌的物業(yè)管理企業(yè)。它們的協(xié)作可不限地域，即可在本地物業(yè)管理企業(yè)之間，也可是在異域的物業(yè)管理企業(yè)之間。在協(xié)作中，大企業(yè)的優(yōu)勢因素進(jìn)一步釋放，小企業(yè)也得到發(fā)展壯大。
3.發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)與欠發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)之間的協(xié)作與聯(lián)動發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理觀念、市場化程度、管理機(jī)制、人力資源等方面具有相對優(yōu)勢『但當(dāng)?shù)厝遮吋ち业母偁幨怪畬l(fā)展的觸角伸向欠發(fā)達(dá)地區(qū)，異地經(jīng)營管理的項目在本土化過程中勢必要與本地企業(yè)交流合作，雙方在合作中謀求進(jìn)一步發(fā)展的可能。
4.海外物業(yè)管理企業(yè)與國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)之間的協(xié)作與聯(lián)動我國大陸的物業(yè)管理起步較晚，雖然在較短的時間內(nèi)取得了較大的發(fā)展，但在管理理念、模式、法制建設(shè)體系等方面與海外物業(yè)管理還相差很大，因此學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)的理念和管理方法，吸引外資，開放搞活，可進(jìn)一步提高我國物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)涵與競爭力。
物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作聯(lián)動的原則物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)作聯(lián)動發(fā)展集科學(xué)性、現(xiàn)實性與操作性于一體，為了保證其有效實施應(yīng)遵循下列原則。
1.協(xié)同發(fā)展下的效率與公平兼顧原則效率和公平是一對矛盾，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)、企業(yè)發(fā)展不平衡背景下尤為突出。物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)作聯(lián)動，既不能只考慮協(xié)作方特別是優(yōu)勢方企業(yè)的高效益，這樣不僅不會取得較好的協(xié)同發(fā)展效果，而且還會使雙方的差異進(jìn)一步擴(kuò)大，失去協(xié)作聯(lián)動的基礎(chǔ)，同時也不能急于縮小雙方差距，只重視處于相對劣勢方的發(fā)展，由此必然影響協(xié)作聯(lián)動的發(fā)展積累和發(fā)展后勁。因此，必須既要重視效率又要做到恰如其分的公平，使“效率”與“公平”達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一。
2.優(yōu)勢互補(bǔ)與互利共贏原則以物業(yè)管理企業(yè)之間的比較優(yōu)勢作為協(xié)作聯(lián)動發(fā)展的基礎(chǔ)，進(jìn)行要素與資源的整合，優(yōu)勢對接，取長補(bǔ)短，在共生或互補(bǔ)的基礎(chǔ)上獲得整體大于部分之和的放大效應(yīng)，使協(xié)作雙方能夠資源共享、優(yōu)勢共享，達(dá)到互利互惠、共同發(fā)展的目的。
3.科學(xué)性與超前性相結(jié)合的原則
要求物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)作聯(lián)動發(fā)展對內(nèi)容、方向、對策、措施和方案等方面進(jìn)行嚴(yán)格論證，要有很強(qiáng)的科學(xué)依據(jù)和超前意識，要符合市場發(fā)展的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和物業(yè)管理行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃、方向，也要符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的優(yōu)化方向。這樣才能為物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)作聯(lián)動發(fā)展選擇正確的道路。
4.整體系統(tǒng)協(xié)調(diào)性原則
把協(xié)同發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)和區(qū)域看作一個統(tǒng)一的整體和系統(tǒng)，每個物業(yè)管理企業(yè)只是這個系統(tǒng)中的子系統(tǒng)，各物業(yè)管理企業(yè)和區(qū)域互相依賴，相互影響，不可分割。系統(tǒng)內(nèi)的各個企業(yè)在資源、生產(chǎn)要素以及信息等的溝通與交換有序進(jìn)行使系統(tǒng)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，保持高度的整體性，從而創(chuàng)造更好的整體效益。
物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作聯(lián)動的效應(yīng)通過物業(yè)管理企業(yè)之間的協(xié)作聯(lián)動，可以獲取以下效應(yīng)來更好地推動物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
1.組合效應(yīng)
通過物業(yè)管理企業(yè)間的互補(bǔ)與共生，實現(xiàn)資源要素、區(qū)位優(yōu)勢、管理模式、經(jīng)營理念等方面的組合，更好地獲取外部資源與外部市場，形成規(guī)模效益，降低經(jīng)營管理戚本，提高了協(xié)同企業(yè)的整體效益，提高了物業(yè)管理企業(yè)的競爭力。
2.聯(lián)動效應(yīng)
物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)同發(fā)展，產(chǎn)生了要素資源如人才、資金、信息等的合理流動，一個企業(yè)或一個區(qū)域的物業(yè)理念的改變、先進(jìn)技術(shù)的的出現(xiàn)，可以迅速在協(xié)同范圍內(nèi)得到應(yīng)用，造成企業(yè)之間、區(qū)域之間的王相影響和互動，牽一而影響全局，這種聯(lián)動的結(jié)果是協(xié)同企業(yè)更加重視協(xié)同，以獲得更多的組合效應(yīng)。
3.外延效應(yīng)
企業(yè)之間、區(qū)域之間的合作、聯(lián)動，帶來了與物業(yè)管理直接或間接相關(guān)的資源開發(fā)、經(jīng)營投資與服務(wù)，也伴隨著物業(yè)管理信息、技術(shù)、知識、經(jīng)驗的綜合運用，促進(jìn)了兩地經(jīng)濟(jì)、科技、文化等方面的交流與發(fā)展，激發(fā)了物業(yè)管理創(chuàng)新思維、創(chuàng)新觀念的出現(xiàn)，促進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。
物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作聯(lián)動的障礙因素跨企業(yè)、跨區(qū)域的協(xié)同發(fā)展在總體設(shè)想上是科學(xué)合理的，但在實際運作的過程中存在些不可忽視的障礙因素。
1.觀念因素
不同物業(yè)管理企業(yè)之間存在的觀念差異主要表現(xiàn)在企業(yè)文化、經(jīng)營理念、市場理解、管理模式等方面，而跨區(qū)域的合作企業(yè)觀念相差更大。觀念的不同，嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)之間的溝通理解，有的企業(yè)甚至擔(dān)心會被兼并、收購而拒絕協(xié)作。
2.地區(qū)利益因素
因區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，許多地區(qū)為了保護(hù)本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不使本地市場流失，在各方面設(shè)置障礙，防止外來物業(yè)管理企業(yè)競爭本地物業(yè)項目，或者構(gòu)建行政性壁壘，進(jìn)行人為的區(qū)域市場分割，這種只顧局部和眼前的地方保護(hù)主義，一方面難以形成統(tǒng)一的物業(yè)管理發(fā)展大格局，另一方面也不利于本地企業(yè)的成長、壯大。
3.機(jī)制政策因素
現(xiàn)行物業(yè)管理市場競爭機(jī)制不規(guī)范，在“誰開發(fā)，誰管理”原則的指導(dǎo)下，新建物業(yè)大多是由開發(fā)商組建的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，這種模式不利于物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展，也使得企業(yè)間協(xié)作失去了市場合作機(jī)會。同時我國物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)不完善，地方性的政策有些方面又互相矛盾，不能全面、系統(tǒng)地指導(dǎo)物業(yè)管理工作，不能為物業(yè)管理企業(yè)協(xié)同發(fā)展保駕護(hù)航。
4.人才因素隨著物業(yè)的大型化、復(fù)雜化、智能化及其管理的現(xiàn)代化，對物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)提出了更高的要求。而現(xiàn)在我國物業(yè)管理行業(yè)中，從業(yè)人員整體水平有待于提高，高素質(zhì)的管理人才尤其是具有創(chuàng)新思維，能創(chuàng)造性地解決物業(yè)管理問題的人才嚴(yán)重缺乏。人才因素不僅已成了制約物業(yè)管理企業(yè)協(xié)同發(fā)展的主要方面，也是制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸。
加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)協(xié)作聯(lián)動的對策
1.建立跨區(qū)域大型物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)
建立具有現(xiàn)代企業(yè)活力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，有利于打破行政界線和行政干預(yù)，合理安排其內(nèi)部組織的空間結(jié)構(gòu)。通過成立跨區(qū)域大型物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，使企業(yè)之間的合作與協(xié)調(diào)變?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部行為，不僅繞過協(xié)同發(fā)展中的某些障礙因素，有效地實現(xiàn)區(qū)域要素組合，提高了宏觀范圍的資源配置效率，而且將企業(yè)之間的行為變?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部行為，降低了市場交易費用，有利于經(jīng)濟(jì)效益的提高和成本的節(jié)約。同時通過建立跨區(qū)域大型物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，有利于塑造物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象，能更好地達(dá)到協(xié)作聯(lián)動的效果。
2.建立跨區(qū)域物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會
行業(yè)協(xié)會是一種自律性組織，我國各地的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會一般是服務(wù)于當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，與外地物業(yè)管理企業(yè)和同行交流少，受行政地域所界限。但任何一個行業(yè)都是跨地區(qū)的，行業(yè)的跨越性和企業(yè)協(xié)同發(fā)展的必要性，需要建立跨區(qū)域的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會?？少x予跨區(qū)域的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會更多內(nèi)容和職能組織引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合、分工和合作，推進(jìn)專業(yè)化分工，形成行業(yè)的良好布局，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)協(xié)同發(fā)展，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的服務(wù)功能，提供市場情況、人才交流、政策理念等，發(fā)揮行業(yè)自我管理、自我協(xié)調(diào)的功能，規(guī)范經(jīng)營行為，開展物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)建設(shè)。因此，建立跨區(qū)域物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，可促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)同發(fā)展。
3.建立物業(yè)管理企業(yè)信息反饋網(wǎng)絡(luò)
建立專門的物業(yè)管理企業(yè)信息反饋網(wǎng)絡(luò)，專職負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)協(xié)同發(fā)展在研究策劃、統(tǒng)籌規(guī)劃、聯(lián)系溝通、指導(dǎo)實施、信息服務(wù)、政策法規(guī)咨詢等方面的工作，推動物業(yè)管理協(xié)同企業(yè)全方位.多層次和有效益的全面合作。通過建立物業(yè)管理企業(yè)信息反饋網(wǎng)絡(luò)，給企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與業(yè)主、企業(yè)與政府搭建了聯(lián)系的橋梁，促進(jìn)了各方的交流與融合，推動了思想的溝通和觀念的轉(zhuǎn)變，從而有效促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)作與聯(lián)動。
4.建立統(tǒng)一的區(qū)域市場戰(zhàn)略
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)抓住現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的機(jī)遇，按照協(xié)同發(fā)展、優(yōu)勢互補(bǔ)、共利共贏等原則，逐步建立起對外開放的區(qū)域性統(tǒng)一大市場。一是由政府在政策、法規(guī)方面引導(dǎo)與市場競爭相結(jié)合來促進(jìn)統(tǒng)一市場的形成，二是各種資源的合理流動與整合，特別是人力資源，三是統(tǒng)一協(xié)調(diào)，制定共同協(xié)議和市場規(guī)則。以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展為總目標(biāo)，優(yōu)化市場體制，完善物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)法規(guī)政策，拆除地方保護(hù)主義壁壘，優(yōu)化環(huán)境，最終實現(xiàn)統(tǒng)一的區(qū)域市場戰(zhàn)略，以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)同發(fā)展。