錯(cuò)位和被錯(cuò)位論物業(yè)管理企業(yè)的―― 關(guān)于物業(yè)管理與相鄰關(guān)系
四川泓森律師事務(wù)所主任律師 趙紹舜
關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的管理范圍，隨著2003年9月1日起《物業(yè)管理?xiàng)l例》的施行，結(jié)束了全國(guó)各地不一致的規(guī)定和學(xué)術(shù)上的三種爭(zhēng)論。但實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常去管法律沒(méi)有規(guī)定和合同沒(méi)有約定事項(xiàng)，更重要的是業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)什么都該管，比如業(yè)主之間基于相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的侵權(quán)問(wèn)題，這是物業(yè)管理企業(yè)不該管，同時(shí)也是管不好的。
案例1、某市康西路三號(hào)房屋系某科技公司購(gòu)買的辦公用房，該房與原告某物業(yè)管理企業(yè)管理的住宅樓相鄰。2002年3月，某科技公司在未經(jīng)規(guī)劃許可情況下，在房屋后面與住宅相鄰的綠地上修建了違章建筑用做廚房，排放了大量廢氣、廢水和噪音，污染了小區(qū)環(huán)境，影響了小區(qū)住戶的正常生活，小區(qū)業(yè)主多次要求物業(yè)管理企業(yè)出面與某科技公司協(xié)調(diào)，并制止其侵權(quán)行為。某物業(yè)管理企業(yè)與某科技公司多次協(xié)商未果，小區(qū)業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)不力為由拒交物管費(fèi)。迫于無(wú)奈物業(yè)管理企業(yè)以原告的身份將某科技公司推上被告席，并訴稱：從2002年3月起被告在我方享有管理權(quán)的住宅相鄰的綠地上建廚房、廁所和職工宿舍，并樹立煙囪，開(kāi)挖排污水溝，排放油煙、廢氣、廢水及噪音，故要求被告排除妨礙、拆除違章建筑。
本案案情并不復(fù)雜，卻涉及到相鄰權(quán)關(guān)系與物業(yè)管理這兩個(gè)概念，因這兩個(gè)概念無(wú)論內(nèi)涵和外延在法律上都沒(méi)有直接聯(lián)系，但在物業(yè)管理中又經(jīng)常將兩者聯(lián)系在一起，使物業(yè)管理企業(yè)去管不該管、管不了、管不好的業(yè)主之間基于相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛。物業(yè)管理企業(yè)之所以錯(cuò)位和被錯(cuò)位，主要是廣大業(yè)主和部分物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物權(quán)中的相鄰關(guān)系以及什么是物業(yè)管理這兩個(gè)概念不能準(zhǔn)確把握和理解。
一、相鄰關(guān)系概述
（一）相鄰關(guān)系的概念和特征
所謂相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或者占有人、使用人在行使不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系作為一種法定物權(quán)，雖然具有物權(quán)的一些屬性，但與所有權(quán)等獨(dú)立的物權(quán)相比較，又有其自身的法律特征：
1、相鄰關(guān)系基于不同主體所有的或使用的不動(dòng)產(chǎn)相互毗鄰而產(chǎn)生。
相鄰關(guān)系是法律直接規(guī)定的而不是當(dāng)事人之間約定的，而法律規(guī)定的前提是不同主體所有或使用的不動(dòng)產(chǎn)必須是相互毗鄰的，當(dāng)事人之間既不能約定設(shè)立相鄰關(guān)系，更不能約定排除相鄰關(guān)系，只要不動(dòng)產(chǎn)相互毗鄰便必然產(chǎn)生主體之間的相鄰關(guān)系。
2、相鄰關(guān)系只能發(fā)生在兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體之間。
兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)必須是分別屬于兩個(gè)以上的主體所有或使用才能發(fā)生相鄰關(guān)系，是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利主體之間的一種權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這里的主體既可以是法人或其他組織，也可以是自然人；既可是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，也可能是不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)人。
3、相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
根據(jù)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用權(quán)人行使權(quán)利應(yīng)給予相鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用權(quán)人行使權(quán)利的必要便利。這樣，對(duì)一方來(lái)說(shuō)，因提供給對(duì)方必要的便利，就使自己的權(quán)利里受到限制，對(duì)于另一方來(lái)說(shuō)，因?yàn)橐婪ㄈ〉昧吮匾谋憷?，則使自己的權(quán)利得到了延伸，因此，處理相鄰關(guān)系要考慮權(quán)利限制因此受到的損失賠償問(wèn)題，即權(quán)利延伸方應(yīng)補(bǔ)償權(quán)利限制方因該限制所造成的損失。另外，這種補(bǔ)償必須是權(quán)利延伸方延伸而來(lái)的權(quán)利，建立在合法的基礎(chǔ)上，否則，如果相鄰一方違法延伸其權(quán)利而對(duì)另一方造成侵害，不僅應(yīng)停止侵害，而還應(yīng)賠償另一方的損失。當(dāng)然，相鄰關(guān)系的內(nèi)容比較復(fù)雜，不同種類之間的權(quán)利義務(wù)也不相同，表現(xiàn)在，一方在行使權(quán)利時(shí)要求他方給予方便，一方在行使權(quán)利時(shí)，不得損害相鄰他方的利益。比如相鄰各方在行使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，不得制造噪音、惡臭、煙塵等損耗他方的人身健康。
4、相鄰關(guān)系客體并非相鄰的不動(dòng)產(chǎn)本身，而是不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人在行使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)相互給予對(duì)方便利所產(chǎn)生的利益。
我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)相鄰關(guān)系的客體有不同的認(rèn)識(shí)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，相鄰關(guān)系的客體是行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所體現(xiàn)的利益；一種觀點(diǎn)認(rèn)為，相鄰關(guān)系的客體是不動(dòng)產(chǎn)本身；一種觀點(diǎn)認(rèn)為，相鄰關(guān)系的客體是相鄰各方所實(shí)施的行為等，但是通說(shuō)認(rèn)為，相鄰關(guān)系的客體是行使不動(dòng)產(chǎn)所體現(xiàn)的利益，本文持這種觀點(diǎn)。這種利益既可是財(cái)產(chǎn)利益，又可是非財(cái)產(chǎn)利益，如相鄰環(huán)保關(guān)系的客體是享受舒適環(huán)境的利益。但無(wú)論何種利益，均是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人行使權(quán)利的結(jié)果，相鄰各方之間應(yīng)予以配合，給予相互間以行使權(quán)利的便利。
（一）建筑物相鄰關(guān)系
建筑物的相鄰關(guān)系，是指相鄰近的建筑物所有人或使用人之間，一方所有人或使用人行使與相鄰方所有人和使用人應(yīng)當(dāng)享有的合法權(quán)利相沖突時(shí)，為協(xié)調(diào)其沖突，而由法律規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
1、建筑物相鄰?fù)L(fēng)、通行和采光關(guān)系
建筑物應(yīng)當(dāng)與相鄰建筑物保持適當(dāng)距離并且適當(dāng)限制其高度，不能妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照、通行、排水等。否則相鄰建筑物的所有人或使用人有權(quán)請(qǐng)求排除妨礙并賠償損失。
2、因相鄰建筑物共用墻、空地而發(fā)生的相鄰關(guān)系
相鄰建筑物的共用墻，如不能證明歸一方所有時(shí)，應(yīng)推定歸雙方共有，按共有關(guān)系處理相鄰各方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰一方使用時(shí)，不得損害他方利益。相鄰建筑之間的空地，其所有權(quán)人或使用權(quán)不明的，應(yīng)由相鄰各方共用使用，任何一方未經(jīng)另一方或其他共有人同意，不得擅自占用，否則可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀、賠償損失。
3、建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的相鄰關(guān)系
建筑物區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系，較之一般建筑物所有人之間的相鄰關(guān)系有其自身的特點(diǎn)，既有專有權(quán)人之間的相鄰關(guān)系及有專有權(quán)人與共有部分共有人之間的相鄰關(guān)系。區(qū)分所有權(quán)人為使用其與專有部分而必須利用相鄰其他區(qū)分所有權(quán)人專有的部分，相鄰其他區(qū)分所有權(quán)人無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕。
4、相鄰環(huán)保關(guān)系
建筑物區(qū)分所有權(quán)人在日常生活中應(yīng)遵守環(huán)保法律，不得排放功能超標(biāo)的廢水、油污、油煙等，其他區(qū)分所有權(quán)人也有權(quán)依照法律規(guī)定禁止相鄰各專有權(quán)人的上述侵權(quán)行為。
a)處理相鄰關(guān)系的原則
相鄰關(guān)系在現(xiàn)實(shí)生活中是普遍存在的，不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的使用過(guò)程中發(fā)生糾紛雖是正常的，但處理不好，既影響有效的使用財(cái)產(chǎn)，也會(huì)激化矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定。因此正確處理相鄰關(guān)系，即使解決相鄰關(guān)系糾紛，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。正確處理相鄰關(guān)系應(yīng)遵循以下原則：
i.有利生產(chǎn)、方便生活的原則
法律規(guī)定相鄰關(guān)系的目的，是因?yàn)橄噜応P(guān)系與民事主體的生產(chǎn)和生活息息相關(guān)，所以有利生產(chǎn)、方便生活是正確處理相鄰關(guān)系的根本指導(dǎo)原
ii.團(tuán)結(jié)互助原則
常言道：遠(yuǎn)親不如近鄰，予人方便予己方便，發(fā)揮社會(huì)團(tuán)結(jié)互助的精神的，是建立睦鄰友好關(guān)系的前提。不動(dòng)產(chǎn)各方在處理相鄰關(guān)系時(shí)，應(yīng)相互給予便利，并不得對(duì)他方造成違法的侵害。
iii.公平合理的原則
公平合理是民法的精髓。一方面公平合理原則要求，不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方在處理相鄰關(guān)系時(shí)，一方權(quán)利的延伸和另一方權(quán)利的限制都是必須合理的。另一方面，公平合理原則要求人民法院在處理相鄰關(guān)系案件時(shí)，要在查清事實(shí)，分清是非的基礎(chǔ)上，依法合理的解決糾紛、化解矛盾。
iv.尊重習(xí)慣與原則
習(xí)慣是在社會(huì)生活中反復(fù)出現(xiàn)并經(jīng)人們認(rèn)可的一種生活準(zhǔn)則，因此，對(duì)歷史上形成的用水、排水、通行等相鄰關(guān)系，相鄰一方未經(jīng)他方同意均不得擅自變更。
b)關(guān)于相鄰關(guān)系的立法情況
《民法通則》第83條：“不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系各方應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系?！贝藯l規(guī)定相當(dāng)簡(jiǎn)單；1989年11月建設(shè)部公布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》盡管提出了“異產(chǎn)毗連房屋”的概念，但具體涵義并不明確。正在制定的《物權(quán)法》（草案）第77條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)相鄰的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則處理相鄰關(guān)系，”同時(shí)該草案第87條規(guī)定：“正確處理相鄰關(guān)系，法律有規(guī)定的，依照該規(guī)定，法律沒(méi)有明確規(guī)定的，可以依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣”等條款?！段餀?quán)法》草案中的相關(guān)規(guī)定，使處理相鄰關(guān)系更具操作性，但遺憾的是，《物權(quán)法》草案沒(méi)有對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的相鄰關(guān)系做出相應(yīng)的規(guī)定。
綜上，相鄰關(guān)系是不動(dòng)產(chǎn)相鄰主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然不是業(yè)主因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生糾紛的主體，同時(shí)，因業(yè)主相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛，也不是物業(yè)管理企業(yè)的管理范圍。
5 物業(yè)管理企業(yè)的管理范圍
（一）《物業(yè)管理?xiàng)l例》生效前的“物業(yè)管理”
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》生效前，物業(yè)管理的內(nèi)涵有泛化的趨勢(shì)，一些物業(yè)管理企業(yè)和地方政府主觀部門盲目地?zé)o限度地?cái)U(kuò)大物業(yè)管理內(nèi)容的范圍，使得物業(yè)管理企業(yè)不堪重負(fù)。在理論上，物業(yè)管理也有泛化的趨勢(shì)，有的學(xué)者提出“人居服務(wù)”取代“物業(yè)管理”，這勢(shì)必使物業(yè)管理的內(nèi)涵更加模糊、寬泛，讓人琢磨不定，難以操作；再加上有關(guān)媒體的宣傳誤導(dǎo)，不少業(yè)主總認(rèn)為，既然我交了物管服務(wù)費(fèi)，那么發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的一切事情，包括業(yè)主與業(yè)主或業(yè)主與其他主體之間的事情都應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)管。比如因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的侵權(quán)糾紛。
物業(yè)管理的概念問(wèn)題涉及到物業(yè)管理服務(wù)的目的問(wèn)題。從物業(yè)的財(cái)產(chǎn)屬性來(lái)看，某人購(gòu)買房屋后擁有的是該房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，房屋屬不動(dòng)產(chǎn)，是有形的財(cái)產(chǎn)，由于其具有不可移動(dòng)性和使用時(shí)間較長(zhǎng)的特點(diǎn)，權(quán)利的所有者必須要為此財(cái)產(chǎn)的正常使用功能和應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)性而對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使財(cái)產(chǎn)保值、增值，所以以財(cái)產(chǎn)的角度來(lái)講，物業(yè)管理的目的是為了保證財(cái)產(chǎn)（物業(yè)）的正常使用功能和應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值而必須付出的勞動(dòng)。因此，物業(yè)管理的目的是對(duì)“物”的管理，而不是對(duì)人的管理。
還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主通過(guò)購(gòu)買房屋獲得物業(yè)的直接支配權(quán)，但業(yè)主對(duì)物業(yè)支配的本身并不是業(yè)主的主要目的，業(yè)主購(gòu)“物”的主要目的是通過(guò)對(duì)物業(yè)的支配來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的利用，這種利用就表現(xiàn)為一種消費(fèi)過(guò)程，即對(duì)物業(yè)的消費(fèi)。業(yè)主對(duì)物業(yè)的消費(fèi)需求不僅僅限于居住，而是在居住功能之上的延伸為對(duì)人性化服務(wù)的需求。而這種人性僅為服務(wù)需求大大超出了物業(yè)本身所具有的價(jià)值屬性。所以，從這個(gè)角度來(lái)看，物業(yè)管理不僅是對(duì)“物”的管理，還應(yīng)當(dāng)包括對(duì)“人”的服務(wù)。
前面兩種觀點(diǎn)都值得商榷。如果物業(yè)管理僅對(duì)“物”，不對(duì)“人”，則物業(yè)管理就成為沒(méi)有人性的冷漠機(jī)器，如果物業(yè)管理過(guò)分強(qiáng)調(diào)人性化的服務(wù)，物業(yè)管理就會(huì)成為“無(wú)人能夠背起的包袱”。因?yàn)槿藗儗?duì)人性化的需要是極為多樣且永無(wú)止境的。人們對(duì)居住環(huán)境舒適、整潔、方便、精神快慰等都是基于物業(yè)而產(chǎn)生的人性化的要求。這些由物業(yè)延伸出來(lái)的人性化需求，如果要物業(yè)管理企業(yè)來(lái)承擔(dān)，就會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)陷入對(duì)“物”的有限管理和對(duì)“人”的無(wú)限服務(wù)的矛盾中。因此，我們認(rèn)為，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)是對(duì)“物”的必然管理，與對(duì)“人”的有限服務(wù)相結(jié)合。
（二）《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)“物業(yè)管理”的界定。
2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”根據(jù)此條規(guī)定，物業(yè)管理是對(duì)“物”的必然管理，而且本條所指的“物”主要是物業(yè)的公用部分以及公有的設(shè)施設(shè)備。但也暗含了對(duì)人的有限服務(wù)，體現(xiàn)在“維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)”的“秩序”二字上?！爸刃颉币辉~比較寬泛，但對(duì)一居住小區(qū)來(lái)說(shuō)，主要應(yīng)當(dāng)是正常的生活秩序如起居飲食以及文化活動(dòng)和體育活動(dòng)等。具體講，應(yīng)當(dāng)怎樣提供有限的人性化的服務(wù)，此條沒(méi)有說(shuō)明，當(dāng)然也不宜說(shuō)明，這給了業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中去約定的自由。既然是合同約定，根據(jù)合同意思自治的原則，是否為小區(qū)業(yè)主提供人性化的服務(wù)，或怎樣提供人性化服務(wù)不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)，而是由雙方在合同中自由協(xié)商確定。
（三）物業(yè)服務(wù)合同
物業(yè)管理服務(wù)合同簡(jiǎn)言之，就是業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的由物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)某小區(qū)實(shí)施管理的協(xié)議。
根據(jù)建設(shè)部今年印發(fā)的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》第2條：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方（物業(yè)管理企業(yè)）提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3、物業(yè)共用部分和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；5、車輛停放管理；6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；7、裝飾、裝修管理服務(wù)；8、物業(yè)檔案資料管理?！边@8項(xiàng)內(nèi)容將《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的管理范圍具體化。
從以上論述可知，無(wú)論是學(xué)說(shuō)理論上，法規(guī)的規(guī)定上，還是物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容上，業(yè)主之間或業(yè)主與其他權(quán)利主體之間，基于相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛，都不是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)管理的范圍。除非另行委托授權(quán)。
三、關(guān)于民法上的委托代理
物業(yè)管理企業(yè)可不可以介入業(yè)主之間或業(yè)主與其他主體之間，因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛呢？回答是肯定的。但必須要有委托授權(quán)。
《民法通則》第63條：“公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任?！钡?5條：“民事法律行為的委托代理，可以用書面形式，也可用口頭形式。法律規(guī)定用書面形式的，應(yīng)當(dāng)用書面形式?！币郎鲜鲆?guī)定，業(yè)主因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛，可以委托物業(yè)管理企業(yè)代其向有關(guān)侵權(quán)人交涉，委托形式可以是書面的也可以是口頭的，如果代其提起訴訟應(yīng)當(dāng)書面委托。這種委托可以是有償?shù)模部梢允菬o(wú)償?shù)??！逗贤ā返?98條：“委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費(fèi)用。受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費(fèi)用，委托人法案應(yīng)當(dāng)償還該費(fèi)用及其利息?！币来藯l的規(guī)定，盡管物業(yè)管理企業(yè)處理業(yè)主因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛，如果雙方協(xié)商一致可以不收代理費(fèi)，但因處理委托事務(wù)所墊付的必要費(fèi)用，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)是應(yīng)當(dāng)支付的。
本案中，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)辦事不力，沒(méi)能有制止或排除某科技公司的侵權(quán)行為，而拒交物管費(fèi)，這是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的錯(cuò)位。前文也論述，物業(yè)管理企業(yè)不是相鄰關(guān)系的一方主體，無(wú)論從物業(yè)管理企業(yè)的管理范圍，還是物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)處理業(yè)主因相鄰關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，并非責(zé)無(wú)旁貸。因此，業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)不力，交涉未果，侵權(quán)行為沒(méi)有得到制止和排除而拒交物管費(fèi)，既不合法，也不合情，更不合理?，F(xiàn)實(shí)中這樣的例子屢見(jiàn)不鮮，比如樓上打麻將影響樓下休息，鄰居家養(yǎng)狗吵鬧影響鄰居安寧等，由于物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有去管或管了而沒(méi)有管好，也成為很多業(yè)主拒交物管費(fèi)的理由。反過(guò)來(lái)，也有些物業(yè)管理企業(yè)自己站錯(cuò)位。如本案中，物業(yè)管理企業(yè)為了制止和排除某科技公司的侵權(quán)行為，以原告的身份提起因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的民事侵權(quán)行為訴訟，實(shí)屬不當(dāng)。因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)是接受小區(qū)業(yè)主的委托，對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，那么物業(yè)管理企業(yè)只對(duì)爭(zhēng)議的相鄰關(guān)系的物業(yè)僅具有管理權(quán)，而這種管理權(quán)是通過(guò)委托授權(quán)取得，所以物業(yè)管理企業(yè)不是相鄰關(guān)系的主體，其沒(méi)有資格作為原告提起侵權(quán)的民事訴訟。而只能以訴訟代理人的身份參加訴訟，真正原告只能是小區(qū)的業(yè)主。這種在相鄰關(guān)系中，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常錯(cuò)位和被錯(cuò)位，既有歷史的原因，也有現(xiàn)實(shí)的原因。因?yàn)槲覈?guó)曾經(jīng)實(shí)行的福利化分房制度，當(dāng)時(shí)的住宅使用人（現(xiàn)在的業(yè)主）不論大事小事，都要找政府或單位解決，現(xiàn)在政府或單位已基本上退出了對(duì)房屋的維護(hù)管理，取而代之的是一般是物業(yè)管理企業(yè)，習(xí)慣的改變、觀念的更新不是一朝一夕就能解決的。另外，業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)的法律知識(shí)，特別是與物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)的法律知識(shí)還有待提高，如果業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)都非常明白自己的責(zé)、權(quán)、利，那么，這種糾紛雖不能完全杜絕，但至少不會(huì)像目前這樣普遍。
案例2、業(yè)主要求物業(yè)管理公司給予陽(yáng)光糾紛案
業(yè)主王先生家住一樓，門前的大樹約有三層樓高，枝葉繁茂，遮住了陽(yáng)光，給他家晾衣服帶來(lái)不便，甚至是中午在家也要開(kāi)燈。王先生認(rèn)為這些大樹剝奪了他家享受陽(yáng)光和光明的權(quán)利，多次要求物業(yè)管理公司想辦法。物業(yè)管理公司認(rèn)為大樹不能移動(dòng)，除非得到有關(guān)部門的許可，不過(guò)他們可以對(duì)大樹進(jìn)行修剪。但是王先生認(rèn)為修剪不是辦法，于是一紙?jiān)V狀將物業(yè)管理公司起訴到了法院。
本案業(yè)主王先生以小區(qū)樹木影響其家的采光起訴物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司排除妨礙，給予其享受陽(yáng)光的權(quán)利，是告錯(cuò)了對(duì)象，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司不能作為本案的被告。首先，小區(qū)的樹木影響王某家的采光，這是相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的樹木不具有所有權(quán)，因此，物業(yè)管理公司與業(yè)主王先生之間不具有相鄰關(guān)系，不能作為本案被告；其次，物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)樹木只具有維護(hù)、管理，使其生長(zhǎng)，達(dá)到小區(qū)綠化、美化的義務(wù)，而不具有將小區(qū)樹木根除的權(quán)利。業(yè)主王先生家的采光受影響，是由于樹木的自然生長(zhǎng)所致，與物業(yè)管理公司的管理活動(dòng)無(wú)關(guān)。
另外，根據(jù)《民法通則》第83條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人行使權(quán)利，應(yīng)給予相鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人以行使權(quán)利的必要便利。這樣對(duì)一方來(lái)說(shuō)，因提供給對(duì)方必要的便利，就使自己的權(quán)利受到限制；對(duì)另一方來(lái)說(shuō)，因依法取得了必要的便利，則自己的權(quán)利得到延伸。
具體到本案，業(yè)主王先生是不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有人，而小區(qū)內(nèi)樹木是與小區(qū)土地緊密相連的，構(gòu)成小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)的組成部分。通常情況下小區(qū)的樹木屬小區(qū)綠化配套的一部分，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共有?，F(xiàn)業(yè)主王某家門的大樹與其相鄰，構(gòu)成基于不動(dòng)產(chǎn)相鄰而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。小區(qū)內(nèi)樹木屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，因此，本案相鄰關(guān)系的主體應(yīng)當(dāng)是業(yè)主王先生與小區(qū)全體業(yè)主。所以王先生應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主主張權(quán)利，以全體業(yè)主作為被告。
按照相鄰關(guān)系的特征，是一方權(quán)利的延伸和另一方權(quán)利的限制，本案中，原告屬權(quán)利延伸方，被告應(yīng)當(dāng)是權(quán)利限制方；原告采光的權(quán)利延伸為限制被告種植的樹木的高度甚至需砍伐，被告的權(quán)利限制為其種植的樹木不得超過(guò)影響原告采光的高度或者要予以砍伐。同時(shí)，處理相鄰關(guān)系要考慮權(quán)利限制因此而受到的損失賠償問(wèn)題，即權(quán)利延伸方應(yīng)補(bǔ)償權(quán)利限制方因該限制所造成的損失。因此，如果原告的訴訟請(qǐng)求成立，要砍伐被告的樹木，原告就應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。以原告購(gòu)房居住來(lái)看，這是生存、生活的必要條件；對(duì)住房的采光影響，直接關(guān)系到人的身體健康，對(duì)人的保護(hù)比對(duì)物的保護(hù)更為重要。因此，只要依采光標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)影響采光，對(duì)原告關(guān)于住房采光的主張，就應(yīng)予以支持。
案例3、業(yè)主增設(shè)廣告糾紛案
某住宅小區(qū)，西側(cè)規(guī)劃建一商場(chǎng)，在商場(chǎng)附近一棟住宅樓一樓三戶業(yè)主在購(gòu)置房屋時(shí)就與開(kāi)發(fā)商達(dá)成口頭協(xié)議，將西側(cè)房屋外墻拆除做門店使用，并裝修三個(gè)廣告牌。不久，二樓住戶發(fā)現(xiàn)，一樓廣告牌頂堆滿了樓上扔下的垃圾，而且下雨天噪音極大。因?yàn)?，廣告牌就在二樓住戶窗下，因此，二樓住戶便要求物業(yè)管理公司拆除。因物管公司與一樓住戶多次協(xié)調(diào)沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)，二樓住戶認(rèn)為物管公司未盡到職責(zé)，于是拒交物業(yè)管理費(fèi)。其實(shí)，本案仍然涉及到相鄰關(guān)系。一樓業(yè)主的廣告牌影響二樓以上部分業(yè)主的休息，并影響其視覺(jué)、嗅覺(jué)，二樓業(yè)主可以要求一樓的業(yè)主停止侵害、排除妨礙。此時(shí)受影響的部分業(yè)主應(yīng)向加害方的一樓三戶業(yè)主提出排除妨礙的請(qǐng)求，不應(yīng)向物管公司提出，更不能以此為由，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。