.
“撐起傘、搭好橋”為企業(yè)服務(wù)
廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì) 謝凱
物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)牽涉面較廣的行業(yè)，很多問題開始暴露出來(lái)，隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，引起社會(huì)各界的關(guān)注。協(xié)會(huì)作為企業(yè)之家，為促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展，撐起擋風(fēng)雨的傘，積極發(fā)揮橋梁作用，熱心為企業(yè)辦實(shí)事，幫助企業(yè)解決工作中遇到的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，努力協(xié)調(diào)與政府及相關(guān)行業(yè)的關(guān)系，促進(jìn)相互間的交流，是很有必要的。
一、爭(zhēng)取政府部門支持。
政府主管部門作為行業(yè)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，其政策法規(guī)的制定及實(shí)施對(duì)行業(yè)的發(fā)展起決定性作用，在目前物業(yè)管理法規(guī)尚未完善的情況下，加深政府主管部門及相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識(shí)，取得政府的支持和理解，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展顯得尤為重要。所在，協(xié)會(huì)在與政府部門的溝通、協(xié)調(diào)等方面應(yīng)起到一定的作用。
（一）與有關(guān)職能部門溝通、協(xié)調(diào)，召開各種研討會(huì)、交流會(huì)，通過擺明企業(yè)的情況、行業(yè)的特點(diǎn)，爭(zhēng)取他們的理解、支持和配合。
目前，廣州市物價(jià)部門草擬新的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，為配合物價(jià)部門開展此項(xiàng)工作，協(xié)會(huì)于今年4月1日組織召開名為“你說(shuō)我說(shuō)話收費(fèi)”的物業(yè)管理沙龍，暨《廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（討論稿）》意見建議征詢論證會(huì)，邀請(qǐng)人大、政府相關(guān)主管部門、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會(huì)代表、業(yè)主以及法律協(xié)會(huì)等社會(huì)各界的領(lǐng)導(dǎo)、專家和代表就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)這一直接關(guān)系到千家萬(wàn)戶切身利益的焦點(diǎn)、熱點(diǎn)問題進(jìn)行了座談，并針對(duì)剛揭開“面紗”的《討論稿》提出如縮小政府指導(dǎo)價(jià)的范圍；擴(kuò)大市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的范圍，逐步走向市場(chǎng)化；收費(fèi)等級(jí)只與服務(wù)等級(jí)掛鉤，不由企業(yè)資質(zhì)決定等多個(gè)看法和建議，并得到物價(jià)部門的支持和采納。
為進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)服務(wù)管理，協(xié)會(huì)與廣州市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、海珠區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局就有關(guān)制訂“廣州市住宅小區(qū)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”召開了座談會(huì)，并提出了作為物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的建設(shè)性意見，標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，將逐步在廣州市以及全省推廣。
政府向來(lái)關(guān)注小區(qū)的計(jì)劃生育工作，各物業(yè)管理也逐步將計(jì)生工作納入工作日程。個(gè)別地方還把小區(qū)內(nèi)業(yè)主的計(jì)劃生育問題與物業(yè)管理公司的資質(zhì)年審掛鉤。為此，秘書處前后兩次書面收集了物業(yè)管理企業(yè)的意見，并組織部分物業(yè)管理企業(yè)與廣州市流動(dòng)人員計(jì)劃生育管理辦公室、市國(guó)土房管局物業(yè)管理處就以上問題召開了座談會(huì)，秘書處將座談結(jié)果及物業(yè)管理企業(yè)反饋的意見形成匯總材料上報(bào)了有關(guān)部門。經(jīng)協(xié)調(diào)，計(jì)生辦采納了相關(guān)意見并作重新發(fā)文處理。
為了貫徹市國(guó)土房管局《關(guān)于配合做好國(guó)家安全工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》有關(guān)精神，積極動(dòng)員各物業(yè)管理公司從維護(hù)國(guó)家安全的高度，結(jié)合所轄物業(yè)小區(qū)的實(shí)際，認(rèn)真配合廣州市涉外建設(shè)項(xiàng)目國(guó)家安全事項(xiàng)審查辦公室開展了有關(guān)廣州市物業(yè)管理樓盤涉及國(guó)家安全事項(xiàng)的有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作。
（二）與相關(guān)行政主管部門開展政策、業(yè)務(wù)常識(shí)的學(xué)習(xí)及培訓(xùn)等工作。
今年3月，協(xié)會(huì)應(yīng)黃埔區(qū)國(guó)土房管局的邀請(qǐng)，組織了該區(qū)由副處級(jí)以上干部參加的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的學(xué)習(xí)。通過學(xué)習(xí)，加深了各領(lǐng)導(dǎo)干部對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識(shí)，為該區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展，創(chuàng)造良好的物業(yè)管理環(huán)境起到很好的幫助作用，協(xié)會(huì)也因此受到認(rèn)同和贊揚(yáng)。
針對(duì)市、區(qū)、街三級(jí)管理機(jī)制及屬地管理原則，協(xié)會(huì)積極與街道等相關(guān)部門溝通，在各區(qū)房管部門的支持配合下，組織各區(qū)街道干部進(jìn)行物業(yè)管理常識(shí)培訓(xùn)，加深了各街道干部對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，提高了他們的業(yè)務(wù)能力，為街道與下屬各小區(qū)的溝通和協(xié)調(diào)起到一定的幫助作用，從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，也有利于物業(yè)管理企業(yè)的工作開展。
二、與橫向兄弟協(xié)會(huì)進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)。
（一）通過參加市社團(tuán)聯(lián)合會(huì)，與其他行業(yè)協(xié)會(huì)溝通，尋求幫助。
近年來(lái)，隨著我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)迅速蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理糾紛也逐年上升，物業(yè)管理管理與拆遷投訴成為建設(shè)行業(yè)兩個(gè)投拆熱點(diǎn)，雖然去年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但因物業(yè)管理中存在錯(cuò)綜復(fù)雜的法律關(guān)系，糾紛的種類也各不相同，在處理物業(yè)管理糾紛過程中如何認(rèn)定事實(shí)和責(zé)任仍然存在較大分歧。為更加公平合理地解決業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)管理糾紛問題，協(xié)會(huì)聯(lián)合廣州市律師協(xié)會(huì)、廣州仲裁委員會(huì)、廣東省法學(xué)會(huì)共同舉辦了“物業(yè)管理糾紛法律問題的研討會(huì)”。就業(yè)主委員會(huì)的合法性及法律地位、《物業(yè)管理委托合同》的性質(zhì)、管理費(fèi)的盈虧屬于業(yè)主還是物業(yè)公司、酬金制合同下物業(yè)公司對(duì)某業(yè)主不收費(fèi)或少收費(fèi)引起其他業(yè)主以預(yù)期違約要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任的處理、物業(yè)管理企業(yè)未履行約定或法定的公布賬目義務(wù)的違約責(zé)任等多個(gè)問題進(jìn)行了深入探討，并達(dá)成一定共識(shí)。
另外，協(xié)會(huì)擬與律師協(xié)會(huì)合作，成立法律免費(fèi)咨詢服務(wù)部，為會(huì)員單位提供法律咨詢服務(wù)，更好地貫徹執(zhí)行各項(xiàng)物業(yè)管理法規(guī)，協(xié)調(diào)處理各類糾紛事件。
（二）積極與各新聞媒體進(jìn)行溝通。
媒體對(duì)行業(yè)的報(bào)道事關(guān)重要，為協(xié)調(diào)相關(guān)工作爭(zhēng)取他們的支持，協(xié)會(huì)堅(jiān)持每年與各新聞媒體舉辦一次座談會(huì)，通過擺明物業(yè)管理的實(shí)際狀況，結(jié)合現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)，分析各類糾紛事件及負(fù)面消息產(chǎn)生的原因，加深了媒體對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)媒體向正面報(bào)道，逐步改變媒體過去爭(zhēng)相報(bào)道行業(yè)負(fù)面消息的一邊倒的狀況，為行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較好的輿論環(huán)境。
三、對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任等進(jìn)行引導(dǎo)。
在廣州，業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)作向來(lái)是物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)，部分小區(qū)在業(yè)主委員會(huì)的申報(bào)成立、業(yè)主委員會(huì)成立后要求降低管理費(fèi)及改善服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的履行、新舊物業(yè)公司的交接等方面均曾發(fā)生的一些矛盾及投拆事件，對(duì)行業(yè)的發(fā)展造成一定的負(fù)面影響。為更好的推廣物業(yè)管理，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展，協(xié)會(huì)在市、區(qū)二級(jí)房管局的大力支持下，針對(duì)業(yè)主委員會(huì)做了很多工作。
一方面組織工作人員不定期到小區(qū)進(jìn)行走訪，了解各小區(qū)業(yè)委會(huì)的運(yùn)作情況，并與業(yè)委會(huì)成員及業(yè)主進(jìn)行交談，聽取他們的意見，給予相應(yīng)的指導(dǎo)和建議。
另一方面在市、區(qū)房管局的支持和指導(dǎo)下，歷時(shí)一年對(duì)全市業(yè)主委員會(huì)主任、委員進(jìn)行培訓(xùn)教育，使各業(yè)主委員會(huì)主任對(duì)物業(yè)管理的有了一定的認(rèn)識(shí)，較好地協(xié)調(diào)了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，在一定程度上緩解了糾紛的發(fā)生，也使各業(yè)主委員會(huì)加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督，促進(jìn)了業(yè)主自治的步伐，有利于良好物業(yè)管理秩序的建立。
在今年，協(xié)會(huì)還舉辦了二期的業(yè)主委員會(huì)沙龍，就物業(yè)管理收費(fèi)、如何開展招投標(biāo)等在日常物業(yè)管理實(shí)踐中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題進(jìn)行座談，向各業(yè)主委員解答疑難問題，并作經(jīng)驗(yàn)交流，使廣大業(yè)主委員會(huì)主任對(duì)如何協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司共同搞好小區(qū)管理，維護(hù)小區(qū)廣大業(yè)主、住戶的合法權(quán)益等，在認(rèn)識(shí)上有了根本性的轉(zhuǎn)變，提升了各業(yè)主委員會(huì)主任的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)。個(gè)別業(yè)主感慨地說(shuō)：以前當(dāng)選后認(rèn)為一定要降低管理費(fèi)為業(yè)主爭(zhēng)利益，現(xiàn)在看來(lái)是一種對(duì)業(yè)主整體利益不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。
四、加強(qiáng)與企業(yè)的溝通、指導(dǎo)。
企業(yè)作為行業(yè)的主體，在日常工作中總是不可避免地要面對(duì)來(lái)自各方面、各行業(yè)的問題和壓力，對(duì)企業(yè)的工作開展造成一定的影響。協(xié)會(huì)作為服務(wù)于企業(yè)的一個(gè)社團(tuán)組織，針對(duì)大部分企業(yè)在工作遇到的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，組織企業(yè)召開了各種形式的茶座會(huì)、研討會(huì)，商討具體解決辦法及改善措施，以此協(xié)調(diào)與各外部的關(guān)系，改善物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)環(huán)境。
有關(guān)小區(qū)供水、供電抄表到戶的問題，是社會(huì)各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。目前在廣州，由于各種主、客觀原因，即使有國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的支持，要實(shí)現(xiàn)抄表到戶、取消物業(yè)公司的代收代付水電費(fèi)業(yè)務(wù)仍然顯得困難重重。加上近期，有物業(yè)公司收到國(guó)稅局來(lái)文，要求對(duì)代收代付水電費(fèi)業(yè)務(wù)征收增值稅，使得該問題變得更為尖銳。為此，協(xié)會(huì)專門與各企業(yè)負(fù)責(zé)人交流意見，想辦法推動(dòng)抄表到戶進(jìn)程的同時(shí)；并組織部分物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員召開茶座會(huì)，商討具體解決辦法及應(yīng)對(duì)措施；并向供水供電公司發(fā)文，協(xié)調(diào)解決該項(xiàng)工作。
廣州市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走在全國(guó)的前沿，林林立立、大大小小的商場(chǎng)遍布廣州市各大街小巷。而為數(shù)不多的大型商場(chǎng)，更是帶動(dòng)了廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。行業(yè)及各企業(yè)都較為關(guān)注大型商場(chǎng)的物業(yè)管理問題。為此，7月27日，市物協(xié)組織廣州市各大商場(chǎng)的物業(yè)管理公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)召開了關(guān)于大型商場(chǎng)的物業(yè)管理問題的交流研討會(huì)，就現(xiàn)今各商場(chǎng)物業(yè)管理在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中遇到的問題及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了座談。與會(huì)各方各抒已見，對(duì)廣州市的商場(chǎng)管理起到促進(jìn)作用。
在廣州，隨著人們生活水平提高，車作為交通工具逐步走進(jìn)人們的生活。據(jù)調(diào)查顯示，廣州市有過半數(shù)家庭擁有一至二臺(tái)車輛，而家庭對(duì)車輛的開支也逐年上升。隨著人們使用車輛的不斷增多，停車場(chǎng)的收費(fèi)問題受到市民的普遍關(guān)注。市物協(xié)于7月20日召集部分物業(yè)公司就停車場(chǎng)的收費(fèi)問題進(jìn)行了交流，為物業(yè)公司的停車場(chǎng)收費(fèi)管理出謀獻(xiàn)策，各自交流了意見和看法。為我市的停車場(chǎng)收費(fèi)管理日益規(guī)范和完善，盡企業(yè)應(yīng)有的責(zé)任。
另外，協(xié)會(huì)還積極利用網(wǎng)站、刊物等媒介為會(huì)員單位作宣傳、報(bào)道，幫助會(huì)員單位樹立形象，擴(kuò)大知名度，既提升了協(xié)會(huì)的威信，也對(duì)會(huì)員單位的市場(chǎng)開拓起到很好的幫助作用。
未來(lái)，行業(yè)的發(fā)展依然有賴于相關(guān)行業(yè)、政府各有關(guān)部門及社會(huì)各界的支持、理解和配合，協(xié)會(huì)的工作，任重而道遠(yuǎn)，勢(shì)必將繼續(xù)發(fā)揮好橋梁作用，溝通協(xié)調(diào)好與外界的各種關(guān)系，為行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更為有利的條件。