對(duì)我國(guó)物業(yè)管理小區(qū)會(huì)所權(quán)屬與利用的探討

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　對(duì)我國(guó)物業(yè)管理小區(qū)會(huì)所權(quán)屬與利用的探討

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文/王鑒非

　　近年來，我國(guó)許多地方物業(yè)管理小區(qū)有關(guān)會(huì)所、車庫(kù)等公共配套設(shè)施設(shè)備使用的糾紛不斷，糾其原因主要在于相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬界定不清。為此，正在制定中的《物權(quán)法》（草案）第六章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，奠定了物業(yè)管理的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代民法中一項(xiàng)基本的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式。在法國(guó)稱“住宅分層所有權(quán)”、德國(guó)稱“住宅所有權(quán)”、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)稱“建筑物區(qū)分所有權(quán)”或“區(qū)分所有權(quán)”。我國(guó)《物權(quán)法》（草案）引入了這一制度，其第73條規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！边@條規(guī)定實(shí)際上采用了目前學(xué)界對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的通說――“三元論”說，即建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)三部分組成。草案第76條規(guī)定，“會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！痹摋l規(guī)定了會(huì)所的權(quán)屬問題。筆者認(rèn)為該條規(guī)定有待商榷。

　　一、建筑物區(qū)分所有共有部分的界定

　　會(huì)所的權(quán)屬與利用關(guān)涉建筑物區(qū)分所有中的共有部分的界定。根據(jù)《物權(quán)法》（草案）第73條規(guī)定，共有部分為專有部分以外的部分。但草案并沒有對(duì)專有部分和共有部分下定義。根據(jù)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》第3條的規(guī)定，區(qū)分所有的專有部分是“指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨(dú)立性，且為區(qū)分所有之標(biāo)的者?！惫灿胁糠质恰爸腹⒋髲B專有部分之外其他部分及不屬專有之附屬建筑物，而供共同使用者?！睆膶W(xué)理上考察，共用部分可以分為法定共用部分和約定共用部分，法定共用部分為構(gòu)造或利用上并無獨(dú)立性，且為維持建筑物牢固、安全和完整以及業(yè)主正常使用之必須的部分，如建筑物的走廊、樓道、屋頂、承重墻、基地等。約定共有部分為依照業(yè)主公約將某些構(gòu)造利用上有獨(dú)立性的建筑物可約定為共用部分，如庭院、獨(dú)立車庫(kù)等。此外，對(duì)某些不影響生活居住的構(gòu)造上無固定使用方法的共有部分，經(jīng)共有人決議，可以設(shè)定專有使用權(quán)，由特定人專屬獨(dú)占使用，如屋頂廣告、外壁招牌、地下室占用等。對(duì)由多棟建筑物組成的物業(yè)管理小區(qū)而言，除區(qū)分所有建筑物及其附屬物外的小區(qū)公共建筑、設(shè)施設(shè)備及小區(qū)的基地使用權(quán)等也屬于共有部分。

　　二、對(duì)物業(yè)管理小區(qū)會(huì)所歸屬的探討

　　由于會(huì)所是奢侈之物，在國(guó)外（如美國(guó)），會(huì)所通常在物業(yè)管理小區(qū)外單獨(dú)設(shè)立，除一些極其豪華的小區(qū)外，一般的物業(yè)管理小區(qū)都無此類設(shè)施，即使在設(shè)立會(huì)所的小區(qū)，這些會(huì)所均不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)使用，而僅僅為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供服務(wù)。所以，世界大多數(shù)國(guó)家（如日本、意大利、德國(guó)、美國(guó)等）和地區(qū)（如我國(guó)臺(tái)灣、澳門地區(qū)）一般沒有在有關(guān)建筑物區(qū)分所有的立法中規(guī)定會(huì)所的權(quán)屬問題（值得注意的是，由于車庫(kù)問題的重要性和復(fù)雜性，各國(guó)立法一般特別規(guī)定了車庫(kù)的權(quán)屬劃分）。那么，會(huì)所到底是屬于專有部分還是共有部分？這一問題頗費(fèi)思量。從構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性來看，會(huì)所是可以成為專有部分的。但從業(yè)主的公共利益考慮，實(shí)踐中各國(guó)或地區(qū)一般將會(huì)所視為區(qū)分所有建筑的共有部分。如我國(guó)香港地區(qū)在《香港建筑物管理?xiàng)l例（香港法例第344章）》的附表1（公用部分）明確將會(huì)所列為公用部分（參見該表第14項(xiàng)：會(huì)所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設(shè)施的處所）。也有學(xué)者認(rèn)為像物業(yè)管理用房、會(huì)所等商業(yè)用房在法律上并非獨(dú)立物，而是建筑物區(qū)分所有人所擁有的那棟建筑物（或小區(qū)）的組成部分，視為業(yè)主共有。

　　目前，我國(guó)大陸還沒有針對(duì)會(huì)所權(quán)益的明確規(guī)定，各地處理此類糾紛的做法不一。目前最權(quán)威的關(guān)于共有部分的規(guī)定是建設(shè)部1998年頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條。該條規(guī)定，住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等共用設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主的共用部分。該條沒有明確規(guī)定會(huì)所的權(quán)屬，但是實(shí)踐中基于會(huì)所的營(yíng)利性的性質(zhì)，且國(guó)家規(guī)定會(huì)所的面積不納入分?jǐn)?，目前?huì)所的產(chǎn)權(quán)大多被認(rèn)為歸開發(fā)商。筆者認(rèn)為這是不妥的，應(yīng)當(dāng)明確將會(huì)所納入到共用部分的范疇，為小區(qū)業(yè)主共有。理由是：首先，會(huì)所作為物業(yè)管理小區(qū)的公共配套設(shè)施，其規(guī)劃設(shè)計(jì)目的在于為特定小區(qū)全體業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文體等配套服務(wù)，有的會(huì)所雖然帶有營(yíng)利性，但對(duì)于全體業(yè)主來說是具有公共產(chǎn)品屬性的設(shè)施。其次，從會(huì)所的建設(shè)費(fèi)用來看，其建設(shè)成本一般已經(jīng)被攤付到業(yè)主所購(gòu)買房屋單元的房?jī)r(jià)中。如果會(huì)所的權(quán)屬歸開發(fā)商會(huì)有損消費(fèi)者的利益，有失公平。另外，如果按照《物權(quán)法》（草案）“有約定，按約定”的規(guī)定，那么鑒于開發(fā)商在商品房買賣中居于制定合同的強(qiáng)勢(shì)地位，那么今后物業(yè)管理小區(qū)會(huì)所的權(quán)益勢(shì)必將全部經(jīng)過“約定”而歸屬于開發(fā)商，從而有損業(yè)主的利益。因此會(huì)所的產(chǎn)權(quán)明確規(guī)定為物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主全體共有為宜。

　　但是考慮到目前我國(guó)大部分物業(yè)管理小區(qū)的會(huì)所歸開發(fā)商所有的事實(shí)，法律也不宜“一刀切”，強(qiáng)行規(guī)定所有會(huì)所均為小區(qū)業(yè)主的共有部分。如果開發(fā)商能證明其在售房時(shí)聲明保留會(huì)所的所有權(quán)并取得產(chǎn)權(quán)證，或能證明該會(huì)所的建設(shè)造價(jià)未計(jì)入房屋售價(jià)的，開發(fā)商可以擁有會(huì)所的產(chǎn)權(quán)，會(huì)所應(yīng)視為物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的專有部門，由開發(fā)商承擔(dān)會(huì)所的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)以及管理和維修等費(fèi)用。

　　三、對(duì)會(huì)所權(quán)屬和利用的幾點(diǎn)建議

基于以上觀點(diǎn)，筆者提出以下對(duì)我國(guó)物業(yè)管理小區(qū)會(huì)所權(quán)屬與利用的建議：

　　1、《物權(quán)法》（草案）第76條應(yīng)作相應(yīng)修改，明確規(guī)定“會(huì)所、車庫(kù)等建筑區(qū)劃內(nèi)的公共配套設(shè)施設(shè)備，除開發(fā)商能證明其在售房時(shí)聲明保留會(huì)所的所有權(quán)并取得產(chǎn)權(quán)證，或能證明該會(huì)所的建設(shè)造價(jià)未計(jì)入房屋售價(jià)的外，歸業(yè)主共有”。刪掉“有約定的，按照約定”的規(guī)定。

　　2、在《物權(quán)法》（草案）中明確專有部分和共有部分的定義，并增加法定共有部分、約定專有部分和約定共有部分的概念（參見我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》第3條的規(guī)定）。這就意味著經(jīng)過業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以將區(qū)分所有建筑的非法定共有部分經(jīng)約定授予他人使用，也可將區(qū)分所有建筑的專有部分經(jīng)約定供共同使用。此項(xiàng)規(guī)定可以有效地緩解開發(fā)商和業(yè)主之間的利益矛盾。業(yè)主為了充分發(fā)揮會(huì)所的效用，可以決議將屬于共有部分的會(huì)所指定給開發(fā)商或物業(yè)管理公司專用，也可規(guī)定在不增加業(yè)主負(fù)擔(dān)和影響業(yè)主生活的情況下可適當(dāng)對(duì)外經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入一部分用來彌補(bǔ)會(huì)所及小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用。當(dāng)開發(fā)商或物業(yè)管理公司的行為有損業(yè)主利益時(shí)，業(yè)主可以決議收回專用權(quán)。

　　3、對(duì)于所有權(quán)歸開發(fā)商的會(huì)所，有關(guān)法律還應(yīng)對(duì)其進(jìn)行限定，如規(guī)定開發(fā)商對(duì)會(huì)所的轉(zhuǎn)讓、變更、處置、使用必須體現(xiàn)會(huì)所的配套服務(wù)功能，不能隨意改變其使用用途和性質(zhì)，不能抵押；會(huì)所出售或出租時(shí)，小區(qū)業(yè)主享有優(yōu)先購(gòu)買和租賃權(quán)等。對(duì)于“會(huì)所改規(guī)劃”問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條已經(jīng)明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途?！?因此，開發(fā)商隨意變更會(huì)所規(guī)劃是不為法律所允許的，相關(guān)政府部門應(yīng)對(duì)此加強(qiáng)監(jiān)管。

　　4、從會(huì)所目前的發(fā)展?fàn)顩r來看，會(huì)所是物業(yè)管理小區(qū)品位的一種象征，是開發(fā)商銷售策劃的一部分，但是在實(shí)踐中真正經(jīng)營(yíng)效益好的會(huì)所不多，因此對(duì)一般物業(yè)管理小區(qū)來說建設(shè)會(huì)所有過于浪費(fèi)、奢侈的嫌疑。有關(guān)法律應(yīng)明確普通住宅小區(qū)不應(yīng)當(dāng)設(shè)立供對(duì)外經(jīng)營(yíng)用的會(huì)所（豪華物業(yè)管理小區(qū)條件可以適當(dāng)放寬），即使開發(fā)商要建也應(yīng)當(dāng)單獨(dú)立項(xiàng)，在物業(yè)管理小區(qū)紅線范圍外進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。這樣今后就能有效地避免有關(guān)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)糾紛。

作者單位：華中科技大學(xué)法學(xué)院

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