廣州圍墻維修資金“黑洞”

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廣州圍墻維修資金“黑洞”

2002年6月1廣州市國土房管局收到了一封以"翠湖山莊小區(qū)業(yè)主委員會，名義寫的舉報信，這封舉報信反映的是該小區(qū)的物業(yè)管理公司――恒和物業(yè)管理有限公司截留、挪用該小區(qū)巨額專項維修資金的問題。廣州市國土房管局核查后發(fā)現(xiàn)，舉報內(nèi)容基本屬實1998年4月至2002年11月15日，恒和物業(yè)共收取翠湖山莊小區(qū)專項維修資金638357480元，其中只有93226738元按規(guī)定存入指定銀行中國農(nóng)業(yè)銀行北秀支行，其余544686742元被私自截留、挪用。

據(jù)了解，廣州市國土房管局此后對恒和物業(yè)多次下達了整改通知，并聲稱“決定于2004年2月20日前通過媒體向社會通報”，但直到2004年3月9日，恒和物業(yè)尚沒有按規(guī)定完成整改工作。

2004年3月24日，廣州市國土房管局對恒和物業(yè)下發(fā)了行政處罰決定，吊銷廣州市恒和物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。

在廣州，截留、挪用物業(yè)專項維修資金的企業(yè)絕非恒和物業(yè)一家。據(jù)廣州媒體報道，僅2003年，廣州便有上億元小區(qū)物業(yè)維修資金被挪用。廣州全市1200多個小區(qū)，辦理維修資金賬戶的僅百余個，如果投足額繳納，賬戶內(nèi)應(yīng)有八九個億的資金，但據(jù)統(tǒng)計，廣州全市收取的維修資金只有2個億，存到銀行的則僅有5000多萬，最少有1億多資金被開發(fā)商或物業(yè)公司截留挪用，更有幾個億的應(yīng)繳資金未能到位。廣州維修資金為何會出現(xiàn)如此之大的“黑洞”

法規(guī)自相矛盾

了解，廣州截至自前頒發(fā)的關(guān)于物業(yè)維修資金征管的條例、規(guī)定和操作細則有不少，但主要的有三個。最先出臺的是1998年10月1日市人大頒布施行的《廣東省物業(yè)管理條例》該《條例》第32條規(guī)定"業(yè)主委員會應(yīng)當設(shè)立物業(yè)管理維修基金。物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的百分之二，在向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時，一次性支付給業(yè)主委員會，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。"1999年1月，國家建設(shè)部和財政部又聯(lián)合發(fā)出《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》。其中第五條規(guī)定"購房者應(yīng)當按購房款2～3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主公共所有。"

國家與省出臺的法規(guī)在繳納主體上出現(xiàn)了錯位，廣東省人大規(guī)定由"物業(yè)建設(shè)單位"出，而國務(wù)院兩部則界定該由"購房者"交。這是廣州、物業(yè)維修資金難收的主要原因之一。

20O1年3月23日，廣州市人民政府頒布的《廣州市物業(yè)管理辦法》第46條規(guī)定，規(guī)定"商品房預(yù)售許可證在1998年9月30日前核發(fā)的，購買商品房的業(yè)主應(yīng)按售房款的2%分期繳交物業(yè)維修基金，商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的，建設(shè)單位應(yīng)按物業(yè)總投資的2%繳交物業(yè)維修基金。建設(shè)單位與購房人對物業(yè)維修基金的繳交另有書面協(xié)議的除外。"該《辦法》又留下了一條小尾巴――"建設(shè)單位與購房人對物業(yè)維修基金的繳交另有書面協(xié)議的除外。"不少開發(fā)商利用置業(yè)者對合同細則不甚明了的情況，引用該條款將繳付之球踢給了小業(yè)主，使其收繳最終不了了之。

那么，如何才能堵住維修資金出現(xiàn)的"黑洞"？

理順管理關(guān)系

據(jù)廣州市國土房管局有關(guān)人士介紹，理順管理關(guān)系是建立和管好專項維修資金的前提條件。廣州目前雖然委托銀行代存代管，但銀行畢竟是一個企業(yè)，它不具備行政協(xié)調(diào)能力和協(xié)調(diào)專項維修資金運行中的各種矛盾和問題。因此，政府管理部門在專項維修資金管理中的組織協(xié)調(diào)作用就顯得十分重要。目前，監(jiān)督物業(yè)建設(shè)單位維修資金的交繳及其物業(yè)交付使用后維修資金的劃轉(zhuǎn)工作，局負責(zé)監(jiān)督本轄區(qū)物業(yè)業(yè)主的維修資金交繳和匯總工作，代管銀行負責(zé)維修資金的存收，專項維修資金的歸集和協(xié)調(diào)工作。但由于職責(zé)條塊分割，難以形成整體合力，加上區(qū)局無專職人員分管，也無專項經(jīng)費保障，一些工作難以推動和落實。因此，廣州可能要在現(xiàn)有管理體制的基礎(chǔ)上進步理順和優(yōu)化，做到層級管理、職責(zé)明確，即市一級管理部門負責(zé)法規(guī)的制定和對違規(guī)行為進行最終處罰，對本級法規(guī)進行最終解釋；區(qū)一級管理部門協(xié)助市級管理部門的工作。

建立、健全法規(guī)制度

廣州擬出臺新的政策規(guī)定，對初期制定的一些標準和操作方法進行修訂。首先，是在繳交標準上作進一步的明確。將業(yè)主繳交的標準進行統(tǒng)一，按住宅、寫字樓、商業(yè)三種類別，分別制定單位面積維修資金的繳交標準，業(yè)主首先確定與自己房屋所屬類別相對應(yīng)的繳交標準，再按照繳交標準與房屋面積的乘積來繳交維修資金。若業(yè)主繳交金額低于購房款的2%，則由業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會決定的續(xù)籌方案交納。這種做法將既有利于實際操作，便于計算，又避免了按房屋售價標準繳交可能造成的不公平結(jié)果。同時，還對房改房、回遷房、政府直管公房、代管房等多種物業(yè)制定合理繳交標準。其次，明確繳交對象。預(yù)售正在1998年10月1日后，購房者與建設(shè)單位簽訂買賣合同在2003年8月31日前，且建設(shè)單位與購房者為在預(yù)售合同里約定由購房者交納的，專項維修資金由建設(shè)單位繳交?？紤]到岸烏葉總投資計算難于操作，繳交標準可以按上述新的標準實施，即使開發(fā)商與業(yè)主另有書面協(xié)議由業(yè)主繳交的，也要明確開發(fā)商的歸集責(zé)任。開發(fā)商己撤出樓盤的，由管理該樓盤的物業(yè)公司進行歸集。

及時處理違章違法行為

廣州專項維修資金的歸集存在“黑洞”，有一重要的因素是廣州現(xiàn)行的法規(guī)政策對拒交、欠交、賴交現(xiàn)象和挪用、不規(guī)范使用維修資金的行為缺乏制約力度。因此，廣州將采取強有力的制約措施，及時處理違章違法行為。一是要在建立方式上進行制約。即業(yè)主在辦理房產(chǎn)證、開發(fā)商在辦理交易簽證時必須先辦理維修資金建立手續(xù)，或采取其它方式讓業(yè)主和開發(fā)商主動建立維修資金。二是要在資質(zhì)核定上進行制約。即將物業(yè)管理公司在維修資金歸集上不配合或挪用、不規(guī)范使用維修資金的行為作為資質(zhì)處理的依據(jù)，采取降級直至取建立、健全法規(guī)制度消資質(zhì)的處理。三是在行政處罰上進行制約。即依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》對制定的些標準和操作方法進行修訂。挪用專項維修資金的，處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。四是運用法律手段進行制約。即對拒交、欠交維修資金的業(yè)主或開發(fā)上，以及挪用、不規(guī)范使用維修資金的物業(yè)公司，應(yīng)由物業(yè)行政管理部門提請人民法院判決強制執(zhí)行。同時，在強化制約措施時，還要采取新聞發(fā)布會和媒體討論、深入各小區(qū)實地進行宣傳活動等形式，宣傳專項維修資金建立的意義、法規(guī)及操作程序等，讓廣大業(yè)主和開發(fā)商明確繳交維修資金的意義和責(zé)任，以增強建立維修資金的自覺性和主動性。

假以時日，相信廣州專項維修資金的“黑洞”將被堵上。