維修基金管理的一種新模式
文/梁 柱
維修基金的收取和使用一直是物業(yè)管理中一個非常棘手的問題。為了規(guī)范維修基金的收取和使用，建設(shè)部、財政部于1998年聯(lián)合頒發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號文）（以下稱《管理辦法》），從1999年1月1起日實施。各地又根據(jù)《管理辦法》的精神，陸續(xù)出臺了一些針對本地的實施辦法。如深圳市出臺了《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》，天津市出臺了《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等。這些地方性的法規(guī)在維修基金的收取和管理方面還是存在著相當(dāng)大的差別。
近幾年來，隨著《管理辦法》的逐步推廣和實施，維修基金的收取在新銷售的商品住宅中取得了一定成績，但在老的商品住宅和已出售的公房中，維修基金的收取基本上還處于空白狀態(tài)。新售商品住宅維修基金收取率比較高的原因主要是房地產(chǎn)行政主管部門強行將維修基金的交納與購房者辦理產(chǎn)權(quán)證捆綁在一起，即只有購房者交納了維修基金，才準(zhǔn)許購房者辦理產(chǎn)權(quán)證明。
由于新售商品住宅的維修基金是購房者按購房款2%―3%的比例交納，數(shù)額較大，特別是大型住宅小區(qū)，維修基金數(shù)額更大。數(shù)百萬甚至上千萬維修基金的合理和安全使用已成為物業(yè)管理中一個很突出和很敏感的問題，形象地說，維修基金目前已成為物業(yè)管理中的一顆“地雷”。
按《管理辦法》的要求，商品住宅由購房者按購房款2%―3%的比例向售房單位交納維修基金。購房者在辦理房屋權(quán)屬證書時，商品住宅銷售單位將代收的維修基金移交當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。
目前由于全國各地維修基金的收取和管理辦法有所不同，全國已收上來的維修基金事實上存在三種管理模式：一是由房地產(chǎn)行政主管部門代管；二是由物業(yè)管理企業(yè)代管；三是由業(yè)主委員會代管。現(xiàn)在對目前維修基金的三種管理模式所存在的問題進行分析，并在此基礎(chǔ)上提出一種新的管理模式。
第一種管理模式：由房地產(chǎn)行政主管部門代管。
問題一：房地產(chǎn)行政主管部門并不是維修基金真正的產(chǎn)權(quán)人，卻要代管一筆龐大的、別人的東西，房地產(chǎn)行政主管部門有沒有這種代理權(quán)值得商榷。
問題二：一個城市商品住宅項目眾多，由房地產(chǎn)行政主管部門代管，這些部門能管得過來嗎？由于房地產(chǎn)行政主管部門代管的項目眾多，當(dāng)物業(yè)需要維修時，房地產(chǎn)行政主管部門不可能及時、有效地劃撥維修基金。目前的形勢是，全國范圍內(nèi)維修基金的歸集情況逐步好轉(zhuǎn)，但維修基金的使用報批實際上已“形同虛設(shè)”，維修基金已經(jīng)失去了其應(yīng)有的作用。
問題三：由于維修基金是以售房總額為基數(shù)的，數(shù)額較大，個別人可以通過惡意不辦理房產(chǎn)證等方式逃避交納維修基金。從目前的情況看，這種趨勢將越來越嚴(yán)重。對此，房地產(chǎn)行政主管部門不會組織人力去催收，導(dǎo)致部分維修基金收不上來。
問題四：為了維護維修基金的安全，房地產(chǎn)行政主管部門一般只會把維修基金專賬存儲，不會去投資理財，維修基金實際成了“呆錢”和“死錢”，并沒有起到保值和增值的作用。此外，就整個社會而言，沉淀了大量的維修資金也會影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。
問題五：維修基金由房地產(chǎn)行政主管部門代管，也存在著資金被挪用的風(fēng)險。
第二種管理模式：由物業(yè)管理公司代管。
問題一：物業(yè)管理公司是維修基金的實際使用者，代管維修基金也可以說是理所當(dāng)然。
問題二：物業(yè)管理公司是一個獨立的法人實體，具有一定的經(jīng)濟實力和信譽保障，對維修基金的安全管理和使用可以承擔(dān)一定的經(jīng)濟責(zé)任和法律責(zé)任。
問題三：因為物業(yè)管理公司是維修基金的實際使用者，在沒有有效監(jiān)管的情況下，極易造成維修基金被物業(yè)管理公司挪用或侵占。
第三種管理模式：由業(yè)主委員會代管。
問題一：從產(chǎn)權(quán)理論上講，業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表，代管屬于全體業(yè)主的維修基金名正言順。
問題二：目前業(yè)主委員會尚不是一個獨立的法人組織，且無任何財產(chǎn)保證，一旦出了問題由誰來承擔(dān)責(zé)任？
問題三：對大型住宅小區(qū)，維修基金數(shù)額巨大，上百萬、上千萬的可能性都有。面對如此眾多的資金和不專業(yè)的業(yè)主委員會成員，誰敢放心將維修基金交給他們管理呢？
問題四：目前業(yè)主委員會委員主要的是兼職，就其成員道德品質(zhì)和能力來說，兩極分化現(xiàn)象特別明顯。如果面對的是品德低下的業(yè)主委員會成員，維修基金管理的危險性將非常大。
問題五：種種跡象已經(jīng)表明，在以上三種管理模式中，維修基金由業(yè)主委員會代管風(fēng)險最大。
在以上維修基金代管模式的基礎(chǔ)上，我們能否提出一種更安全、更便捷的代管模式呢？通過我們的調(diào)查研究和實踐結(jié)果表明，在業(yè)主委員會成立后，我們可將維修基金由物業(yè)管理公司代管和業(yè)主委員會代管這兩種模式的優(yōu)點結(jié)合起來，實行由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的共管模式。
維修基金由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會共管的具體操作方式如下：
1、維修基金在銀行開設(shè)專戶存儲，戶名為該項目的名稱加上維修基金，如龍電花園維修基金的戶名為龍電花園維修基金。
2、維修基金專戶存儲的銀行印鑒卡上加蓋三個公章，即物業(yè)管理公司財務(wù)專用章、物業(yè)管理公司法人私章和業(yè)主委員會公章。也就是說，在原來物業(yè)管理公司正常的開戶印鑒上加蓋業(yè)主委員會印鑒。正常情況下，維修基金的銀行轉(zhuǎn)賬支票由物業(yè)管理公司保管。
3、對于銀行來說，三章齊備后，物業(yè)管理公司才可轉(zhuǎn)賬。為規(guī)避風(fēng)險，規(guī)定物業(yè)管理公司只能轉(zhuǎn)賬而不能取現(xiàn)金（因為物業(yè)管理公司通過轉(zhuǎn)賬可得到更好的監(jiān)控）。為防止個別業(yè)主委員會成員侵占維修基金，規(guī)定業(yè)主委員會及其成員不允許轉(zhuǎn)賬和取現(xiàn)。
4、物業(yè)管理公司做出維修計劃，經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)后，業(yè)主委員會在維修基金的轉(zhuǎn)賬支票上加蓋業(yè)主委員會公章，物業(yè)管理公司可將維修基金轉(zhuǎn)至物業(yè)管理公司的基本戶上。
這種管理模式的優(yōu)點包括：沒有違背《管理辦法》的基本原則，符合國家有關(guān)法規(guī)要求；對物業(yè)管理公司可進行有效監(jiān)管，杜絕了物業(yè)管理公司侵占或挪用維修基金的可能性；杜絕了物業(yè)管理公司個別人侵占維修基金的可能性；杜絕了業(yè)主委員會個別人侵貪維修基金的可能性；可及時、有效地向物業(yè)管理公司劃撥維修基金，及時維修物業(yè)，發(fā)揮維修基金的真正作用；操作簡單、方便易行。
維修基金的此種管理模式在深圳物業(yè)管理的實踐中已取得了一定的成效，具有相當(dāng)大的借鑒和推廣價值。
作者系深圳市梁柱物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理