淺談?wù)趯ｍ?xiàng)維修資金管理中的職能作用

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淺談?wù)趯ｍ?xiàng)維修資金管理中的職能作用

文/吳德仁

隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入，人民生活水平的不斷提高，房屋產(chǎn)權(quán)已形成多元化格局，居民個(gè)人擁有住宅所有權(quán)的比例越來越高。房屋維修、更新、改造和管理責(zé)任由過去國(guó)家或單位承擔(dān)逐步改由現(xiàn)在的房屋產(chǎn)權(quán)個(gè)人承擔(dān)。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行是否正常，關(guān)系到相鄰住宅，整棟樓、整個(gè)小區(qū)住宅的正常使用和安全，關(guān)系到全體業(yè)主和社會(huì)公共利益。因此，由所有業(yè)主預(yù)先交納一定的費(fèi)用，建立住房專項(xiàng)維修資金，專門用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。通俗地說，就是給住房建立的“醫(yī)療保險(xiǎn)金”。

根據(jù)目前我國(guó)各大、中城市維修資金管理現(xiàn)狀和近年來的工作實(shí)際，我認(rèn)為，在專項(xiàng)維修資金管理的實(shí)際工作中，政府應(yīng)當(dāng)在以下幾個(gè)方面充分發(fā)揮其職能作用。

一、政策法規(guī)制定的及時(shí)和前瞻性

政策法規(guī)制定的及時(shí)性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是各級(jí)地方政府主管部門應(yīng)根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的政策法規(guī)，及時(shí)制定出臺(tái)符合自己地區(qū)的地方性政策法規(guī)，盡量縮短國(guó)家和地方政策法規(guī)實(shí)施的時(shí)間差，及時(shí)有效地貫徹國(guó)家政策法規(guī)。二是地方政府主管部門應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，及時(shí)制定出臺(tái)專項(xiàng)維修資金歸集、使用和管理的地方性政策法規(guī)。

政策法規(guī)制定的前瞻性，是指各級(jí)政府主管部門在制定相關(guān)政策法規(guī)時(shí)一定要考慮到事物的發(fā)展，做到“水沒來先疊壩”。在實(shí)際工作中，有些政府制定的政策法規(guī)比較滯后，有時(shí)在遇到問題時(shí)沒有相應(yīng)的政策法規(guī)可循，因此對(duì)有些問題的處理比較困難。

二、政策和業(yè)務(wù)的指導(dǎo)性

專項(xiàng)維修資金對(duì)廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都是比較陌生的事物，政府主管部門通過各種媒體對(duì)專項(xiàng)維修資金的歸集、使用和管理等政策法規(guī)進(jìn)行廣泛的宣傳，使廣大業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金做到真正的了解，并參與監(jiān)督和管理。政府主管部門要通過講座和舉辦培訓(xùn)班對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行政策和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，使他們掌握專項(xiàng)維修資金相關(guān)政策，熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)流程和程序，從而規(guī)范專項(xiàng)維修資金管理。

三、專項(xiàng)維修資金的安全性

商品房專項(xiàng)維修資金權(quán)屬歸全體業(yè)主所有，資金是否安全直接關(guān)系廣大業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害，甚至關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定性。一個(gè)城市每年歸集的商品房維修資金都在幾千萬(wàn)元或幾億元，這么大的資金沒有一個(gè)安全的管理措施保障，一旦出現(xiàn)問題，后果將不堪想象。目前，許多城市在開始建立維修資金時(shí)，都由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)代收。由于有些代收單位不能按相關(guān)政策規(guī)定將代收資金存入政府指定的專戶銀行，造成占用和侵占業(yè)主的維修資金，待政府發(fā)現(xiàn)后再清理非常困難，甚至有的代收單位已經(jīng)不存在了。沈陽(yáng)市在發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題后，及時(shí)對(duì)維修資金的繳交程序做了修改，即由購(gòu)房者直接到政府指定專戶銀行交納維修資金，從而避免了代收單位占用和侵占維修資金現(xiàn)象的發(fā)生。

從目前我國(guó)住宅小區(qū)業(yè)主的自制能力和物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范化運(yùn)營(yíng)情況來看，大多數(shù)尚達(dá)不到對(duì)維修資金管理的要求。如果將維修資金交由住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，一旦管理不善出現(xiàn)問題，業(yè)主們還是要找政府討說法的。所以我認(rèn)為，對(duì)暫時(shí)不具備維修資金管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，必須由政府主管部門成立專門機(jī)構(gòu)對(duì)維修資金進(jìn)行統(tǒng)一代管，保證維修資金的安全。

四、專項(xiàng)維修資金使用的合理性

由于廣大業(yè)主對(duì)維修資金的相關(guān)政策了解得還不清楚，做為政府主管部門一定要在維修資金使用的各項(xiàng)環(huán)節(jié)上替廣大業(yè)主把好關(guān)。如對(duì)維修資金使用的申報(bào)、工程的決算、質(zhì)量的認(rèn)定、資金的分?jǐn)偟榷家J(rèn)真審核，必要的應(yīng)到實(shí)地查驗(yàn)，決不允許物業(yè)管理企業(yè)和個(gè)人騙用、套取業(yè)主的維修資金，保證維修資金使用的合理性。

五、專項(xiàng)維修資金的保值、增值性

政府主管部門在代管維修資金的同時(shí)，應(yīng)注意到維修資金的保值、增值。在不違反國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)的前提下，采取合法的手段和科學(xué)的論證對(duì)維修資金進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)，使維修資金的增值收益達(dá)到最大化，有效的維護(hù)廣大業(yè)主的利益。

本文作者系沈陽(yáng)市房產(chǎn)局物業(yè)管理處處長(zhǎng)