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物業(yè)維修的困境與出路
重慶半島物業(yè)管理有限公司 丁 靜
計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代住房公有化，大家都享受著國(guó)家的福利房待遇，物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)完全由國(guó)家包干。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，住房市場(chǎng)化促進(jìn)了城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，一個(gè)個(gè)建筑別致環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)、一幢幢現(xiàn)代化高樓如雨后春筍拔地而起。時(shí)代步伐的前進(jìn)，現(xiàn)代化城市管理的需要，以及人們對(duì)物業(yè)管理需求的逐步增長(zhǎng)，催生了物業(yè)管理行業(yè)的不斷壯大。新建住宅小區(qū)實(shí)行了物業(yè)管理新體制，改變了過去的一年新、二年舊、三年破的狀況。房屋產(chǎn)權(quán)走向多元化，物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任分解到各產(chǎn)權(quán)人（物業(yè)業(yè)主）身上，國(guó)家不再包干。房屋投入使用后的服務(wù)和管理，特別是共用部分的維修等，已成為政府和廣大業(yè)主共同關(guān)心的問題，維修基金是完善房屋售后其共用部分維修的保障措施。維修基金對(duì)建立社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制以及維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定都發(fā)揮著重要的作用；目前，許多小區(qū)和大廈的建筑物和設(shè)備設(shè)施逐漸進(jìn)入了大、中修期，物業(yè)公共區(qū)域的建筑物和設(shè)備設(shè)施大、中修維修這個(gè)嚴(yán)肅的問題擺在了業(yè)主、物管公司和政府主管部門的面前。
建設(shè)部和全國(guó)各大、中城市相應(yīng)出臺(tái)了有關(guān)物業(yè)維修基金管理辦法，具體規(guī)定了物業(yè)維修基金的歸集、管理、使用、續(xù)籌等實(shí)施細(xì)則，以保證房屋建筑、設(shè)備設(shè)施大、中修維修時(shí)有使用資金，并確保維修基金專款專用等等，但在實(shí)際操作中常常遇到很多具體困難和困惑，現(xiàn)從工程管理角度探討物業(yè)大、中修使用維修基金所遇到的困境。
困境一：有的城市還沒有具體的物業(yè)大、中修標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)大、中修與日常維修界線不清，標(biāo)準(zhǔn)不明，在實(shí)際維修工作中應(yīng)該誰付費(fèi)、誰買單糾纏不清，至使房屋以及房屋的附屬設(shè)備設(shè)施年久失修，帶病運(yùn)行，這些安全隱患，隨時(shí)都可能發(fā)生人身設(shè)備安全事故。給業(yè)主的正常生活和經(jīng)營(yíng)帶來影響。
出 路：物業(yè)管理行業(yè)主管部門和物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)組織有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律資深專家共同擬訂房屋維修相關(guān)的具有可操作性的政策、法規(guī)以解決界定房屋維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任歸屬等等系列問題。
所謂房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定、評(píng)定完損等級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。房屋維修包括對(duì)非損壞房屋的維護(hù)和對(duì)損壞房屋的修理。譬如，從專業(yè)的角度來看，房屋維修按照維修房屋的完損程度不同可分為如下三個(gè)等級(jí)：小修、中修、大修。
1、小修，也稱為維護(hù)，指對(duì)房屋的日常零星維修維護(hù)工作，目的是使房屋保持原來的等級(jí)。
2、中修，指房屋少量部分已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。
3、大修，指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重，房屋已不安全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。
房屋附屬的設(shè)備設(shè)施的維修，是為了保證設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)作而對(duì)其進(jìn)行的保養(yǎng)與維修。
1、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分為三級(jí)：日常保養(yǎng)，主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除；一級(jí)保養(yǎng)，是指由設(shè)備操作人員與維修人員按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)維修工作。主要包括對(duì)設(shè)備設(shè)施的局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律定期保養(yǎng)；二級(jí)保養(yǎng)，是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備設(shè)施達(dá)到完好狀態(tài)。
2、設(shè)備設(shè)施的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備設(shè)施原有功能進(jìn)行的維修技術(shù)工作，根據(jù)設(shè)備設(shè)施磨損程度分為：零星維修，是指對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行的日常保養(yǎng)、檢修以及為排除運(yùn)行故障所進(jìn)行的局部修理。中修，是指對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行正常的和定期全面維修、對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。零部件更換率為10～30％左右；大修，是指對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行定期全面維修，對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面解體，更換主要部件或修理不合格零部件，更換率一般不超過30％。
亦可借鑒國(guó)內(nèi)物業(yè)管理先進(jìn)城市的經(jīng)驗(yàn)，譬如，北京市在1999年出臺(tái)了京地修字【1999】第930號(hào)文《北京市城鎮(zhèn)住宅樓房大、中修定案標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)房屋大、中修工程的分類、定案標(biāo)準(zhǔn)作了比較明確的界定。現(xiàn)摘錄如下：
其中大、中修工程分類為：
樓房大修包括，翻建、屋面大修（坡頂挑修或全部換瓦；平頂換板；重作防水）、整棟樓重做外墻板縫防水、抗震加固、綜合維修、地下室重做防水、上下水及設(shè)備更新、電器線路更新。
樓房中修包括，全樓門窗油飾、全樓內(nèi)外墻粉刷、全部或部分門窗更換、修補(bǔ)外墻裝飾層、修補(bǔ)外墻板縫、陽臺(tái)、梁、板、柱加固、屋面維修、修補(bǔ)或重做廚廁間防水層、地下室局部補(bǔ)漏、局部更換上、下水管及設(shè)備。
大修工程定案標(biāo)準(zhǔn)是：
樓房翻修，達(dá)到危險(xiǎn)房屋標(biāo)準(zhǔn)或超過房屋設(shè)計(jì)使用年限且嚴(yán)重?fù)p壞的房屋應(yīng)翻修。危險(xiǎn)房屋是指承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，整棟房屋隨時(shí)有倒塌可能，通過一般修繕及不能確保住用安全房屋；嚴(yán)重?fù)p壞房是指結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆普遍老化見底，設(shè)備陳舊，配件不齊全，管理銹蝕嚴(yán)重，水衛(wèi)、電照的管線器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。
屋面大修，屋面或屋頂承重結(jié)構(gòu)達(dá)到嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，滲漏房間占頂層房間總數(shù)的30%以上或滴漏房間超過頂層房間總數(shù)的20%，應(yīng)做屋面大修?；炷廖菝姘?、梁明顯變形，裂縫值超過設(shè)計(jì)規(guī)范，混凝土嚴(yán)重碳化，鋼筋保護(hù)層剝落較多；加氣混凝土板大部分明顯變形，裂縫嚴(yán)重，部分板鋼筋保護(hù)層剝落，鋼筋嚴(yán)重銹蝕應(yīng)挑頂或換板；防水層普遍老化，斷裂翹邊和封口脫開，有嚴(yán)重空鼓現(xiàn)象，局部補(bǔ)漏仍難解決時(shí)，應(yīng)重做屋面防水。
外墻大修，外墻板縫嚴(yán)重滲漏，經(jīng)2次以上中修不能徹底根治的，需整棟樓重做板縫防水。
綜合維修，嚴(yán)重失修、失養(yǎng)破損程度已達(dá)嚴(yán)重?fù)p壞或需改善房屋使用條件，做到大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的修繕工程為綜合維修。
上、下水及設(shè)備更新，上、下水管線及設(shè)備達(dá)到或超過使用年限，且嚴(yán)重?fù)p壞，應(yīng)進(jìn)行更新改造。設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞是指：管道嚴(yán)重銹蝕、堵塞，零部件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺、冒水現(xiàn)象嚴(yán)重，無法正常使用。
電氣線路更新，當(dāng)電氣線路達(dá)到嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)做更新工程。電氣線路更新可結(jié)合配電設(shè)施改造一并進(jìn)行。
中修工程定案標(biāo)準(zhǔn)是：
樓房中修，凡房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分中的一個(gè)分項(xiàng)達(dá)到嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)進(jìn)行中修。
油飾，當(dāng)油漆失光、老化、翹皮、剝落見底時(shí)，應(yīng)重做油飾。鋼門窗及其各類鋼鐵部件應(yīng)3－5年油飾一次；木門窗及其各類木部件應(yīng)5－10年油飾一次。
粉刷，當(dāng)裝飾層粉刷掉粉、剝落及劃痕污跡較多時(shí)應(yīng)重做粉刷（只負(fù)責(zé)公共部位，包括基層抹灰）。外墻涂料、裝飾樓梯間、公共走廊的室內(nèi)涂料，應(yīng)每10－15年涂刷一次。
更換門窗，當(dāng)木門窗形狀不靈活、松動(dòng)、脫榫、糟朽；鋼門窗形狀不靈活、開焊、嚴(yán)重銹蝕時(shí)應(yīng)更換門窗。
修補(bǔ)外墻裝飾層，當(dāng)外裝飾層空鼓、裂縫、風(fēng)化、有脫落危險(xiǎn)時(shí)應(yīng)修補(bǔ)或重作.
修補(bǔ)外墻大板縫，當(dāng)外墻板勾縫砂漿脫落；外墻板縫局部嚴(yán)重滲漏時(shí)應(yīng)修補(bǔ)。
陽臺(tái)、梁、板、柱加固，當(dāng)以上構(gòu)件出現(xiàn)明顯變形、裂縫值超過設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定；鋼筋保護(hù)層剝落，鋼筋銹蝕時(shí)應(yīng)做加固處理。
屋面維修，當(dāng)屋面達(dá)到一般損壞標(biāo)準(zhǔn)；頂層漏雨房間占頂層房間總數(shù)的10%－30%時(shí)，應(yīng)維修；
廚廁滲漏的維修，當(dāng)廚廁滲漏影響到正常使用時(shí)，應(yīng)維修。
局部上、下水管線及設(shè)備更換，當(dāng)上、下水管線局部損壞、嚴(yán)重銹蝕和少量設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)局部更換管線和設(shè)備。
筆者認(rèn)為，在城市房屋大、中修標(biāo)準(zhǔn)未出臺(tái)以前《北京市城鎮(zhèn)住宅樓房大、中修定案標(biāo)準(zhǔn)》可以作為我們很好的學(xué)習(xí)和借鑒，并應(yīng)用。雖然標(biāo)準(zhǔn)定得比較細(xì)而且非常具體，但在實(shí)際操作中掌握“度”非常重要，譬如：“電氣線路更新，當(dāng)電氣線路達(dá)到嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)做更新工程。電氣線路更新可結(jié)合配電設(shè)施改造一并進(jìn)行?！?電氣線路損壞的原因是多方面的，就絕緣導(dǎo)線線路而言，導(dǎo)線絕緣因老化而破損、線路超負(fù)荷運(yùn)行線路發(fā)熱而受損（設(shè)計(jì)容量小了或者是用電負(fù)荷違規(guī)增加導(dǎo)致）、外力作用絕緣破損短路燒毀等都可以稱為電氣線路損壞，到底何謂電氣線路嚴(yán)重?fù)p壞？這個(gè)“度”怎么把握？筆者認(rèn)為，屬于電氣線路系統(tǒng)上的問題，影響面大的，整個(gè)小區(qū)或者整個(gè)單元的絕緣導(dǎo)線使用壽命到期時(shí)，需要更換線路的，應(yīng)該算作大、中修或者更新改造，資金可以動(dòng)用維修基金來解決；屬于局部問題，影響面小的，應(yīng)查明原因，由責(zé)任者出資維修或者改造。
困境二：在物業(yè)管理行業(yè)沒有具有實(shí)效的設(shè)備設(shè)施的折舊報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)，以致使業(yè)主與物管公司在確認(rèn)物業(yè)附屬的設(shè)備設(shè)施報(bào)廢時(shí)沒有鑒別的依據(jù)，有很大的隨意性而造成意見分歧。
設(shè)備設(shè)施都有一定的使用壽命，影響使用壽命的因素很多，如：房地產(chǎn)開發(fā)商為了節(jié)約成本減少投資，選用造價(jià)低廉、質(zhì)量低劣的產(chǎn)品；設(shè)備的使用環(huán)境和頻次以及管理操作人員運(yùn)行、維修保養(yǎng)的情況等等；一旦出現(xiàn)設(shè)備事故，就會(huì)出現(xiàn)怪罪和推委，業(yè)主和物管公司就會(huì)有扯不完的皮。
高層建筑中的垂直交通設(shè)備電梯屬于特種設(shè)備，國(guó)家為了加強(qiáng)對(duì)特種設(shè)備的管理，國(guó)務(wù)院頒布了２００３年６月１日正式實(shí)施的《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》對(duì)電梯的制造、安裝、維護(hù)保養(yǎng)和使用都做了明確的規(guī)定。《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和電梯用戶均提出了要求：“必須購(gòu)買獲得生產(chǎn)制造許可的生產(chǎn)單位的電梯，安裝、維保也應(yīng)該由獲得許可的專業(yè)維保隊(duì)伍來進(jìn)行。只有這樣，電梯使用者的人身和財(cái)產(chǎn)安全才能夠得到保證。電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)工作由專門的維護(hù)保養(yǎng)單位進(jìn)行，維護(hù)保養(yǎng)的安全性能必須由維護(hù)保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)。電梯的維護(hù)保養(yǎng)工作不能有隨意性，必須按照安全技術(shù)規(guī)范的要求進(jìn)行。電梯是一種機(jī)電設(shè)備，它的使用壽命受很多具體因素的影響，不是簡(jiǎn)單地可以用時(shí)間來表達(dá)的。電梯的使用壽命，受到天生質(zhì)量、使用環(huán)境、使用頻率、維保情況等因素的影響，由于電梯的使用環(huán)境的不同，很難用一個(gè)時(shí)間的指標(biāo)來評(píng)定等等。”電梯這么重要的設(shè)備《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》中都沒有一個(gè)確切的使用壽命的規(guī)定，何況其它普通設(shè)備了！
出 路：參考國(guó)家相關(guān)部門制定的標(biāo)準(zhǔn)，譬如，水利電力部財(cái)政部關(guān)于頒發(fā)水利工程管理單位水利工程供水部分固定資產(chǎn)折舊率和大修理費(fèi)率表的通知規(guī)定,其中：
房屋建筑壽命：金屬和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)50年，鋼筋混凝土、磚石混合結(jié)構(gòu)40年，永久性磚木結(jié)構(gòu)30年；金屬結(jié)構(gòu)壽命：壓力鋼管50年，大型閘閥、啟閉設(shè)備30年，中小型閘閥、啟閉設(shè)備20年；輸配電設(shè)備壽命：電纜、木桿線路30年，變電設(shè)備25年，配電設(shè)備20年；水泵壽命：大、中型水泵15年，小型水泵10年等等。
國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條規(guī)定“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。”即建管分離，對(duì)房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施的質(zhì)量保障具有特殊的意義。業(yè)主不具備專業(yè)知識(shí)，并缺乏有效的組織機(jī)構(gòu)，很難把握房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施質(zhì)量關(guān)，更不可能把住房屋的建設(shè)質(zhì)量關(guān)，為此，業(yè)主對(duì)物管公司具有很大程度的依賴性。若物管公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一家，即是發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量差、設(shè)備設(shè)施存在問題也不便提出；建管分離后，物管公司作為獨(dú)立法人主體介入物業(yè)項(xiàng)目管理，對(duì)所管物業(yè)的前期介入，就可以在工程施工階段及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題，在設(shè)備設(shè)施安裝、調(diào)試、試車階段就可以發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施質(zhì)量問題，特別是對(duì)隱蔽工程的把關(guān)尤為重要。在接管物業(yè)驗(yàn)收交接時(shí)，堅(jiān)持原則、嚴(yán)格為業(yè)主把關(guān)，這樣，就可以堵住豆腐渣工程和質(zhì)量低劣設(shè)備設(shè)施的源頭。大大提高了房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施的質(zhì)量，提高了房屋的使用價(jià)值。盡可能減少由房地產(chǎn)開發(fā)商為了節(jié)約成本減少投資，選用造價(jià)低廉、質(zhì)量低劣的建筑材料和設(shè)備的因素。
筆者認(rèn)為，確定房屋和房屋的附屬設(shè)備設(shè)施的報(bào)廢，影響的因素太多，只有本著實(shí)事求是的態(tài)度對(duì)報(bào)廢設(shè)備設(shè)施進(jìn)行分析、判斷，分清責(zé)任，最終才能妥善解決。
困境三：沒有相關(guān)檢查、鑒定、仲裁機(jī)構(gòu)，一旦出現(xiàn)設(shè)備設(shè)施損壞或者磨損超過技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行大、中修或者報(bào)廢，到底是屬于維修維護(hù)不當(dāng)？或者是使用操作有誤？或者是設(shè)備設(shè)施本身存在有質(zhì)量隱患？沒有一個(gè)權(quán)威的機(jī)構(gòu)出來說話，出來進(jìn)行檢查、鑒定和仲裁，業(yè)主與物管公司很自然的將會(huì)從自身利益的角度出發(fā)來對(duì)待這個(gè)有爭(zhēng)議的事實(shí)，不可避免的出現(xiàn)公說公有道、婆說婆有理的尷尬局面。這樣的喋喋不休，到底誰是最終受害者？電梯壞了停運(yùn)，業(yè)主自己爬樓梯吧！變、配電系統(tǒng)設(shè)備壞了，業(yè)主回到點(diǎn)蠟燭用煤油燈時(shí)代吧！供水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施壞了，業(yè)主們到河邊挑水吃吧！消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施壞了，業(yè)主們成天提心吊膽的過日子吧！想想看，這是何等混亂的場(chǎng)面！我不是在這里危言聳聽，作為一個(gè)物業(yè)管理者，非常不希望出現(xiàn)那樣的狀況，可是單就業(yè)主或者是物管公司是無法解決這個(gè)問題的。
出 路：希望物業(yè)管理行業(yè)的主管部門或者是行業(yè)協(xié)會(huì)把這個(gè)問題提到議事日程上來，成 立權(quán)威機(jī)構(gòu)來為業(yè)主和物管公司把好設(shè)備設(shè)施大、中修和更新改造關(guān)，更好地搞好物業(yè)管理的房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修保養(yǎng)、更新改造工作。
困境四：物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施固定資產(chǎn)怎么管？計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，國(guó)家有一套完整的固定資產(chǎn)管理模式，加強(qiáng)了固定資產(chǎn)管理，提高了固定資產(chǎn)使用效益，保證了國(guó)家財(cái)產(chǎn)的安全與完整。國(guó)民經(jīng)濟(jì)步入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，商品房項(xiàng)目的投資均進(jìn)入了開發(fā)成本，開發(fā)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)終將轉(zhuǎn)化到購(gòu)房業(yè)主占有的份額中，如何為業(yè)主管好房屋建筑公共部分的固定資產(chǎn)，在實(shí)際工作中，如何將維修基金管理與固定資產(chǎn)管理結(jié)合起來，的確是一個(gè)不好辦的實(shí)際問題，牽涉到許多政策、法律、法規(guī)，單就物管公司是沒有辦法解決的。
出 路：希望政府相關(guān)部門根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，制定出配套的政策、法規(guī)，以便更好地為業(yè)主管理好財(cái)產(chǎn)，使物業(yè)保值、增質(zhì)，業(yè)主投資有價(jià)值。
綜上所述，搞好物業(yè)維修是業(yè)主、物管公司、政府主管部門共同的事情，業(yè)主與物管公司要相互信任、相互理解。政府主管部門應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的法律、法規(guī)。各級(jí)物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)作好協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、調(diào)解工作。
房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，維修量大面廣、零星分散，房屋維修技術(shù)要求高。物管公司必須加強(qiáng)對(duì)房屋維修過程實(shí)施管理，在確保質(zhì)量和實(shí)現(xiàn)合理工期的基礎(chǔ)上，使房屋維修過程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財(cái)力，最大限度地節(jié)約維修成本，合理的使用專項(xiàng)維修基金實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。