前期招投標――物業(yè)管理三方共贏的舉措

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　前期招投標――物業(yè)管理三方共贏的舉措

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文/魏啟國

　　2003年6月26日建設(shè)部制定了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，規(guī)定“住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！?003年9月1日開始實施的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。隨后各地方陸續(xù)出臺了相關(guān)的“評標辦法”、“評標規(guī)則”，建立了物業(yè)管理評標專家?guī)?，批準成立了一些物業(yè)管理招投標代理機構(gòu)。不僅一級市場（前期物業(yè)管理）大部分實施了招投標，而且二級市場（業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)）也有不少實行招投標，雖然在實踐中物業(yè)管理招投標活動仍然存在不少的問題，但是對保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理企業(yè)的公開、公正、公平，維護業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，推動房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，提高物業(yè)管理行業(yè)的整體水平，已經(jīng)起了非常重要的作用，可以說是有利于開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主三方的共贏之舉。

　　有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

　　第一，有利于開發(fā)商了解業(yè)主需求，建設(shè)符合市場需求的物業(yè)。我們知道，物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)戶提供物業(yè)管理與服務(wù)時，同時也開展房產(chǎn)中介經(jīng)紀業(yè)務(wù)，會了解到多而細的物業(yè)需求信息。業(yè)主在使用過程中對物業(yè)有什么要求，二手房購買者想買什么樣的房，這些信息將會直接反饋到物業(yè)管理公司。比如我們管理的“棕南公寓”，緊鄰美國領(lǐng)事館，屬高檔社區(qū)，但地處繁華地帶，地塊不大，綠化有限，所以200平方米以上的房子就很難銷售，看中交通生活便利的買不起房，買得起房子的又看不上小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，這樣的信息對開發(fā)商就有著非常重要的決策作用。

　　第二，物業(yè)管理企業(yè)為開發(fā)商獻計獻策，盡可能避免設(shè)計缺陷。通過招投標選聘的物業(yè)管理企業(yè)，多是有著豐富管理經(jīng)驗的公司，他們會為開發(fā)商減少設(shè)計缺陷，降低開發(fā)成本，維護企業(yè)形象起到很好的作用。如有的10多萬平方米的小區(qū)沒有公用廁所，沒有建渣房，停車樓為省一點面積而導(dǎo)致車道狹窄業(yè)主不愿上樓，造成停車樓閑置、停車混亂。其實都是可以避免的事情，因為經(jīng)驗不足，小事成了大事，不僅造成經(jīng)濟上的損失，同時蒙受極大的聲譽損失。

　　第三，可以提升開發(fā)企業(yè)形象，有助于樓盤銷售。物業(yè)管理的品質(zhì)不僅關(guān)系到業(yè)主的生活品質(zhì)和切身利益，也關(guān)系到開發(fā)項目的成敗及開發(fā)企業(yè)品牌形象的延續(xù)和鞏固。通過招投標方式選聘一家優(yōu)秀的品牌物業(yè)管理企業(yè)，其親善熱情的接待服務(wù)、訓練有素的保安、專業(yè)高效的保潔維修等可以增加購房者的信心和購買欲望，也可以提升開發(fā)商的形象，尤其是對剛進入地產(chǎn)界和不知名的開發(fā)企業(yè)?，F(xiàn)在的產(chǎn)品生產(chǎn)市場已經(jīng)較為成熟，產(chǎn)品質(zhì)量得到保證以后，人們更重視的是“軟件”，即產(chǎn)品的服務(wù)，如何營造一個溫馨、舒適、安全、和諧的居住和工作環(huán)境，如何使用物業(yè)升值保值，這才是業(yè)主最關(guān)心的事。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，其系統(tǒng)、專業(yè)的管理服務(wù)，可以帶來房屋的高出租率，而且設(shè)施設(shè)施的規(guī)范保養(yǎng)與良好運行，可以延長使用壽命，從某種程度上講，也是物業(yè)的增值。所以說優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，不僅有助于房產(chǎn)的銷售，而且有助于保證開發(fā)商形象的延續(xù)性，有助于開發(fā)商后續(xù)樓盤的銷售，這樣的例子在房地產(chǎn)界比比皆是。

　　第四，建管分離，有助于開發(fā)商規(guī)避風險。物業(yè)管理實行招投標的目的就是達到建管分離，規(guī)范市場。以前的物業(yè)管理公司多是開發(fā)公司的衍生產(chǎn)物，作為開發(fā)商的一個售后服務(wù)部門。開發(fā)商為了售房，往往會向購房者承諾許多不切實際的事情，比如免交多少年管理費，承諾不發(fā)生偷盜事件等等，最后不是開發(fā)商為這些不切實際的承諾買單，就是承諾不兌現(xiàn)而影響聲譽形象，影響后續(xù)樓盤開發(fā)。物業(yè)管理招投標的實施，實現(xiàn)了建管分離，客觀上管住了開發(fā)商的嘴，承諾少了，房子賣了，責任少了，損失沒了。我們企業(yè)曾經(jīng)也是開發(fā)商的全資子公司，因為要兌現(xiàn)承諾，開發(fā)商每年給我們下達的經(jīng)濟指標是虧損10萬就補貼10萬，而且房子交付使用10年，當有問題時業(yè)主依然找物業(yè)管理公司，開發(fā)商和下屬物業(yè)管理公司都背上了沉重的經(jīng)濟負擔，耗費了大力的精力和財力解決這些糾紛。

有利于物業(yè)管理企業(yè)：　

　　第一，中標物業(yè)管理企業(yè)容易被業(yè)主接受與認可。過去建管不分，開發(fā)商指定物業(yè)管理企業(yè)，往往是“名不正，則言不順，言不順，則事不成，事不成，則禮義不興”。一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)管理企業(yè)會因其身份的合法性受到業(yè)主的置疑，因此不敢堅持原則、不敢堅持自己的利益，往往采取息事寧人的態(tài)度與方法，造成收費困難。通過招投標而被聘的物業(yè)管理企業(yè)，其身份合法，也容易被業(yè)主接受與認可，在為業(yè)主提供服務(wù)的同時，可以在自身利益受到侵害時敢言敢為。

　　第二，有利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)品質(zhì)與管理水平。物業(yè)管理實行招投標，加劇了行業(yè)競爭，企業(yè)要在市場上立足、生存、發(fā)展，就必須樹立品牌意識，增強服務(wù)意識，提高管理水平，規(guī)范自身行為，以品牌、實力、專業(yè)水平去拼市場，以開發(fā)商、業(yè)戶的滿意度衡量企業(yè)的競爭力。

　　第三，有利于物業(yè)管理企業(yè)良性發(fā)展。物業(yè)管理實行招投標有利于建管分離，也有利于物業(yè)管理企業(yè)擺脫從屬于開發(fā)商的地位，有利于擺脫代開發(fā)商受過的角色，從而真正按企業(yè)化機制運作，真正作為一個經(jīng)濟實體，行使自己經(jīng)營行為的自主權(quán)，合理、合法地承擔責任、行使權(quán)利、享受利益。

　　有利于業(yè)主：

　　第一，可以享受更好的服務(wù)。通過招投標被聘的物業(yè)管理企業(yè)，一般來說，有豐富的專業(yè)經(jīng)驗、完整的人力資源、系統(tǒng)的管理規(guī)范，能夠為業(yè)主提供更專業(yè)的、更滿意的服務(wù)。

　　第二，權(quán)益容易有保障。相對而言中標企業(yè)的實力強，信譽好，較少侵害業(yè)戶利益，有能力承擔經(jīng)營與管理風險。

　　第三，物業(yè)保值、增值有保證。中標企業(yè)多是行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)，多通過了ISO9001質(zhì)量管理體系認證和ISO14000環(huán)境管理體系的認證，都有完善的管理制度規(guī)范，能對房屋及設(shè)施設(shè)備進行專業(yè)、規(guī)范的維養(yǎng)管理，從而延長其使用壽命，同時秩序良好、環(huán)境優(yōu)美、溫馨舒適的小區(qū)環(huán)境也有利于房屋的出售與出租，從而實現(xiàn)物業(yè)增值。

　　第四，可能降低物業(yè)管理收費標準。物業(yè)管理本來是微利行業(yè)，但其服務(wù)對象的固定性與服務(wù)期限的長期性，使物業(yè)管理企業(yè)更看重經(jīng)營權(quán)的獲得。競標企業(yè)為了保證獲取標的物，會盡量考慮以最合理的報價、最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)參與競標，其結(jié)果業(yè)戶當然是最大的受益者。

　　甜瓜苦蒂，物無全美。物業(yè)管理招投標實踐中也存在不少的問題。比如：有些開發(fā)商由于不了解物業(yè)管理市場環(huán)境，不熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)，在招投標實施過程中，單純考慮價格因素，片面追求“物美價廉”，忽略投標企業(yè)的管理能力。有的參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性低價競爭，或是靠不切實際的承諾獲取中標。更有甚者，靠行賄手段，或是通過找關(guān)系（朋友或上級關(guān)系），或是攻擊、貶低對手等手段來獲取標的物。但一項制度在實施過程中出現(xiàn)這樣那樣的問題是事物發(fā)展的一種必然，只要我們在實踐中積極探索解決之道，前期招投標一定會對物業(yè)管理三方共贏起到巨大推動作用。

作者系成都富力物業(yè)管理有限責任公司執(zhí)行董事

編輯：胡克