淺談跨外前期物管工作

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　淺談跨外前期物管工作

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　李世友

　　在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，物業(yè)管理競爭已進(jìn)入品牌逐力時代。物管品牌成為業(yè)主購房時考量的重要因素。品牌企業(yè)在競爭中的優(yōu)勢得到了充分的體現(xiàn)，很多新開發(fā)的樓盤被品牌企業(yè)跨市或省接管（下稱跨外）。跨外物管，尤其是跨外前期物業(yè)管理面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)。下面，筆者結(jié)合自己在中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)“綠茵庭”高尚住宅前期物業(yè)管理的實踐中所獲得的體會與同行們分享。

　　一、相關(guān)手續(xù)的辦理

　　1. 必須依據(jù)《物業(yè)管理合同》在當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓块T注冊辦理營業(yè)執(zhí)照，隨后辦理稅務(wù)登記、開設(shè)銀行帳戶以及到當(dāng)?shù)匚锕苄姓芾聿块T進(jìn)行相關(guān)資質(zhì)咨詢并按要求辦理有關(guān)手續(xù)等。

　　2.認(rèn)真了解并掌握當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理方面的相關(guān)政策法規(guī)，融入當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)管理。

　　二、人員編制確定與招聘

　　首先，根據(jù)小區(qū)物業(yè)整體狀況和相應(yīng)的等級管理標(biāo)準(zhǔn)，為確保服務(wù)質(zhì)量設(shè)定最低的人員編制底線，做到人員精干高效，服務(wù)保障有力，管理監(jiān)管到位，使服務(wù)成本從一開始就得到嚴(yán)格控制。其次在管理服務(wù)人員的招聘中，在嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的前提下，能在當(dāng)?shù)卣衅傅谋M可能在當(dāng)?shù)卣衅?，以便為以后的管理服?wù)工作減少阻力創(chuàng)造條件，營造與當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門的和諧關(guān)系。

　　三、物管品牌的創(chuàng)立

　　物業(yè)管理企業(yè)的重要管理目標(biāo)是建立物業(yè)管理品牌。要打好品牌，培訓(xùn)是關(guān)鍵。

首先制定整套培訓(xùn)計劃，將知識、能力、態(tài)度三位一體地進(jìn)行綜合培訓(xùn)。引導(dǎo)員工認(rèn)知個人發(fā)展前途與品牌目標(biāo)息息相關(guān)，充分發(fā)掘員工個人的潛能，使他們能開創(chuàng)性工作。

　　其次，必須制定嚴(yán)格規(guī)范的各項職責(zé)、服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)、獎罰制度以及配裝必要的技防裝置等，做到量化清晰，考核有據(jù)、客觀實際、措施得力、品牌確立。

　　四、前期物業(yè)管理介入的作用

　　前期物業(yè)管理能為接管后規(guī)范管理奠定堅實的基礎(chǔ)。

介入前期管理，物管企業(yè)可能在設(shè)計之后、建設(shè)之中充分地熟悉樓宇的結(jié)構(gòu)、管線的走向、消防管道的位置、排污排水管理的分布，以及包括樓面、主體梁、柱、板、頂棚、地面、門窗、插座、線盒、配電房及報警器等等內(nèi)容，為日后管理服務(wù)工作打下良好的基礎(chǔ)。

　　五、物業(yè)的接管驗收

　　我們從物業(yè)人的角度出發(fā)，要站在產(chǎn)權(quán)人立場上嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，對房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面以及電、氣、水、附屬工程和其它項目部位，進(jìn)行質(zhì)量和使用功能的驗收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)及時與開發(fā)商協(xié)調(diào)，予以及時處理，減少后顧之憂。

　　六、配套設(shè)施的完善

　　業(yè)主收樓后，會發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量一些地瑕疵和規(guī)劃設(shè)計上不盡人意的地方，物業(yè)公司應(yīng)盡力協(xié)調(diào)各方進(jìn)行補救。如：增設(shè)自行車棚；更換問題開關(guān)；增設(shè)分段水路控制閥門、安全防護(hù)設(shè)施；完善停車場配套設(shè)施等等。以上問題如能得到及時合理解決，既體現(xiàn)了開發(fā)商的高度責(zé)任心，也彰顯了物業(yè)公司專業(yè)、親和素質(zhì)，更能贏得業(yè)主們的充分信賴和合作。

　　七、加強與業(yè)主的溝通交流

　　新入住的業(yè)主們從四面八方聚集到一個新的生活環(huán)境下，肯定有少量有著期望值過高的消費心理，他們遇到某些不理想或碰到一些煩惱事，會做出“不講理的事情”來，對外地來的物業(yè)公司不予信任，甚至做出一些欺外的行為。對這種局面，跨外物業(yè)公司必須自我調(diào)整心態(tài)，主動創(chuàng)造和諧溝通的氛圍，主動引導(dǎo)輿論導(dǎo)向，在業(yè)主沒有完全認(rèn)可接受的困難情況下，應(yīng)積極主動地去多做一些宣傳示好工作，如積極配合開發(fā)商促銷多搞些與業(yè)主聯(lián)誼活動等，加強溝通，將物管服務(wù)理念漸進(jìn)地深入業(yè)主；對極個別的業(yè)主在工作上的不配合要恩威并施，剛?cè)峄?jì)；在樹立物管品牌的同時，讓業(yè)主們真正享受到品牌物業(yè)的服務(wù)。

　　筆者認(rèn)為，跨外物管，真誠守信、人性化管理是根本，品牌服務(wù)是核心，建立與業(yè)主互信的氛圍是保證，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益相兼顧是目的。