本文改編自萬物梁行總工程師佘勇在中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)第五屆理事會(huì)第四次全體會(huì)議上的演講
關(guān)于物業(yè)服務(wù)的綠色運(yùn)營現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，萬物梁行站在行業(yè)角度與行業(yè)同仁闡述一些概念，分享一些案例，希望能對(duì)各位有所啟發(fā)。
我國綠色建筑發(fā)展現(xiàn)狀
首先，建筑企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要明確綠色建筑的概念，綠色建筑是指能夠達(dá)到國家或行業(yè)節(jié)能減排目標(biāo)的建筑物，這種建筑在全生命周期內(nèi)最大限度節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、減少污染，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧共處。
根據(jù)國家住建部提供的數(shù)據(jù)，“十三五”期間我國計(jì)劃綠色建筑面積在2015年要達(dá)到20%，到2020年達(dá)到50%，但實(shí)際上已經(jīng)取得這些認(rèn)證標(biāo)識(shí)的綠色建筑，2015年只占全部建筑的6%，2020年只占全部建筑的30%，這說明綠色建筑及其運(yùn)營服務(wù)的市場空間很廣闊。“十四五”規(guī)劃還規(guī)定，通過政府補(bǔ)貼、技術(shù)支持以及資源調(diào)配方面的便利措施等，在國家政策層面對(duì)綠色建筑的開發(fā)及運(yùn)營管理予以支持。
雖然目前關(guān)于人居環(huán)境與自然環(huán)境和諧相處方面還沒有完整的管理標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，但萬物梁行根據(jù)自身業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)邏輯，總結(jié)了一些關(guān)于綠色建筑物業(yè)服務(wù)的運(yùn)營心得，希望能與行業(yè)同仁分享交流，共同提升自身服務(wù)能力和品質(zhì)。
物業(yè)服務(wù)的綠色運(yùn)營環(huán)節(jié)
我國的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)分1-3級(jí)，最低是1級(jí)（60分），并且我國和新加坡的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)都是通過政府主導(dǎo)制定并落地執(zhí)行，而英美國家則采用市場化協(xié)會(huì)的形式來推動(dòng)綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)落地。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以參照英美做法提出符合我國國情的綠色建筑運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)，最終配合國家出臺(tái)相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國家標(biāo)準(zhǔn)。值得關(guān)注的是，我國更關(guān)注綠色建筑的節(jié)能功能，而美國更關(guān)注綠色建筑的環(huán)保功能，這是兩國在綠色建筑理念上的區(qū)別，也是差距。
建筑的生命周期主要指建筑前期開發(fā)階段、運(yùn)營維修階段、報(bào)廢和管理階段。未來3-5年內(nèi)，中國建筑尤其是非住板塊業(yè)務(wù)是很大的商機(jī)，我們已經(jīng)看到有些大公司已經(jīng)開始把后端的建筑能力、運(yùn)營能力和前端開發(fā)設(shè)計(jì)能力做融合。從成本角度來講，以前有個(gè)誤區(qū)，很多開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為一個(gè)建筑最大的成本支出是建造費(fèi)用，其實(shí)從一個(gè)建筑整個(gè)生命周期來看，前端建造成本大概只占20-50%，住宅的建造周期更長一些。也就是說，建筑的建設(shè)成本只占建筑生命周期內(nèi)整個(gè)成本支出的約15%，出讓成本占約15%，設(shè)施設(shè)備更新成本約23%，綜合服務(wù)成本約20%，能耗支出占了約27%。這里的建設(shè)成本占比是指平均值，住宅的比例還要稍微高一點(diǎn)?？梢?，建筑的設(shè)備成本+能耗成本+綜合運(yùn)營成本已經(jīng)超過總成本的50%。
以醫(yī)院建筑的運(yùn)營和維護(hù)來看，其能耗支出大概占到總費(fèi)用支出的42%，運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用占比45%，說明只有13%是建筑本身的建造成本，加上醫(yī)院不同科室比如冷藏室、冷凍室和大型無塵室、手術(shù)室等正常運(yùn)行都要消耗大量能源，所以綜合能耗占比更高。而寫字樓等建筑能耗要相對(duì)低一些，這都對(duì)建筑智能化和相關(guān)業(yè)態(tài)的運(yùn)營提出了更高要求。
如果將醫(yī)院物業(yè)能耗再進(jìn)行分解和統(tǒng)計(jì)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，其空調(diào)系統(tǒng)占了48%的費(fèi)用支出，另外，消防、弱電、重機(jī)房、電機(jī)、排水、科室用電、照明等設(shè)備能耗也很高，這就是醫(yī)院物業(yè)能耗及其運(yùn)營維護(hù)特點(diǎn)。實(shí)際上，阿里、騰訊這些提供云服務(wù)的數(shù)據(jù)中心物業(yè)，綜合能耗可能要超過70%。
提升企業(yè)綠色運(yùn)營能力
基于以上綠色建筑的運(yùn)營特點(diǎn)和相關(guān)運(yùn)營數(shù)據(jù)，萬物梁行的做法就是徹底打通從建筑的前期設(shè)計(jì)開發(fā)階段和后期運(yùn)營維護(hù)階段的壁壘，對(duì)相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行全面梳理，從專業(yè)應(yīng)用、管理模式、投資回報(bào)等三個(gè)方面去提高自身運(yùn)營能力。
提升專業(yè)應(yīng)用能力
從專業(yè)應(yīng)用角度來看，萬物梁行采取三個(gè)措施：一是在建筑設(shè)計(jì)開發(fā)階段即與地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)接，打通建筑項(xiàng)目和物業(yè)運(yùn)營服務(wù)之間的壁壘，避免資源浪費(fèi)；二是整合、優(yōu)化運(yùn)營系統(tǒng)，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的后端運(yùn)營成本；三是廣泛運(yùn)用綠色技術(shù)，提升專業(yè)的設(shè)備維護(hù)及數(shù)據(jù)運(yùn)營能力，同時(shí)積累大量有效運(yùn)營數(shù)據(jù)，為企業(yè)后續(xù)的軟硬件服務(wù)升級(jí)提供數(shù)據(jù)支撐。
優(yōu)化運(yùn)營管理模式
管理模式方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)重設(shè)計(jì)、輕運(yùn)營的現(xiàn)象較為突出，同時(shí)由于缺少對(duì)綠色建筑運(yùn)營管理的短期評(píng)價(jià)機(jī)制，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在錯(cuò)誤的道路上越走越遠(yuǎn)。有鑒于此，我認(rèn)為中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以此為突破口，聯(lián)合政府相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)、企業(yè)實(shí)體，共同建立綠色建筑運(yùn)營規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，真正打通綠色建筑從設(shè)計(jì)開發(fā)到運(yùn)營維護(hù)的全生命周期，徹底摸清公共建筑綠色指標(biāo)和運(yùn)營能耗，最終建立一個(gè)統(tǒng)一的綠色建筑運(yùn)營維護(hù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
長遠(yuǎn)眼光看待投資回報(bào)
投資回報(bào)方面，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)依然注重短期利益，沒有結(jié)合國家政策、行業(yè)資源、自身優(yōu)勢制訂長期的運(yùn)營維護(hù)計(jì)劃，甚至有很多企業(yè)對(duì)此很不重視，沒有真正結(jié)合國家政策和行業(yè)發(fā)展趨勢深入研究和具體落實(shí)落地。比如在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，投資回報(bào)的方案可操作性差，使得后期的運(yùn)營目標(biāo)達(dá)不到要求。
綠色運(yùn)營的建議和思考
對(duì)此，萬物梁行給出如下建議。
第一，充分利用現(xiàn)有先進(jìn)技術(shù)補(bǔ)齊自身短板。
第二，企業(yè)要不斷創(chuàng)新，持續(xù)地優(yōu)化綠色建筑在開發(fā)和運(yùn)營階段的材料應(yīng)用、工藝改善和設(shè)備設(shè)施的維護(hù)精度，讓綠色運(yùn)營真正創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。
第三，新技術(shù)應(yīng)用是未來降低綠色建筑運(yùn)營成本，增加收入的一個(gè)可實(shí)施路徑。
第四，在管理模式上持續(xù)改進(jìn)，主要是企業(yè)應(yīng)抓緊建立綠色建筑運(yùn)營管理者的任務(wù)和目標(biāo)，通過明確崗位分工，落實(shí)責(zé)任，確保企業(yè)綠色運(yùn)營管理能夠達(dá)標(biāo)。
第五，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)已獲得綠色運(yùn)營標(biāo)志的建筑物根據(jù)星級(jí)標(biāo)識(shí)來向客戶收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，以彌補(bǔ)綠色建筑運(yùn)營維護(hù)所增加的成本，從而形成綠色運(yùn)營長效機(jī)制。
第六，目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)綠色建筑的運(yùn)營管理能力還需加強(qiáng)和完善，依據(jù)國家關(guān)于綠色建筑的相關(guān)政策指導(dǎo)，企業(yè)應(yīng)逐步優(yōu)化自身物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的綠色運(yùn)營能力，最終達(dá)成多贏局面。（原載于《中國物業(yè)管理》2021年第4期）