引 言
2022上半年，物業(yè)企業(yè)的業(yè)務更加多元化，短期內業(yè)務結構趨向于穩(wěn)定，一方面政府鼓勵物業(yè)行業(yè)縱深發(fā)展，加速物企融入城市治理，另一方面在基礎物業(yè)服務需求之上延伸出更多、更加旺盛的用戶需求，如養(yǎng)老、生活服務等，提供滿足“全生命周期、全業(yè)務場景、全年齡階層”需求的產(chǎn)品與服務逐漸成為更多物業(yè)企業(yè)服務目標，在內需推動、政策助力多因素催促之下，五大核心業(yè)務之下相繼衍生出眾多細分領域，各業(yè)務板塊的發(fā)展也在不同程度的帶動企業(yè)的業(yè)績增長。
2022H1上市物業(yè)企業(yè)核心業(yè)務收入構成
注：以企業(yè)基礎管理服務營業(yè)收入排序，中海物業(yè)、華發(fā)物業(yè)服務單位均為港元
數(shù)據(jù)來源：各企業(yè)業(yè)績報告
上半年物企的業(yè)務結構都有了一定調整，總體來看，51家物業(yè)企業(yè)基礎物業(yè)管理服務、商業(yè)運營服務、城市服務收入占比提升，業(yè)主增值服務、非業(yè)主增值服務、以及其他收入占比有所下降。以下將對核心業(yè)務具體情況進行逐個分析。
圖：2021H1-2022H1業(yè)務結構收入占比情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績報告，嘉和家業(yè)整理
注：中海物業(yè)、華發(fā)物業(yè)服務收入按1港元=0.90元人民幣換算
基礎物管收入實現(xiàn)大幅增長
總體貢獻超60%
2022年上半年，上市物業(yè)企業(yè)基礎物業(yè)管理服務的增長主要是受到兩方面因素影響，其一是物業(yè)企業(yè)管理規(guī)模的大幅提升，其二非住業(yè)態(tài)中商辦項目的增多，帶動平均物業(yè)管理服務收費水平的提升，進而帶動該部分業(yè)務收入的提升。
基礎物業(yè)管理服務總收入增長
從數(shù)據(jù)來看，2022上半年51家企業(yè)基礎物業(yè)管理服務總收入604.43億元，較2021年上半年同比增長39.3%。上半年，基礎物業(yè)管理服務貢獻60.7%的收入，較2021年上半貢獻度提高了4.8個百分點。
51家企業(yè)中，有41家企業(yè)基礎物業(yè)管理服務收入占比超50%，相較于2021年上半年的34家有所增長，其中超過80%的物業(yè)企業(yè)的基礎物業(yè)管理服務比有所提升。數(shù)據(jù)得出，基礎物業(yè)管理服務收入仍然是物業(yè)企業(yè)收入的主要來源，且收入占比還在不斷擴大，這部分收入提高的主要原因是物企管理規(guī)模的快速增長，上半年51家企業(yè)總在管規(guī)模為60.69億平方米，較2021年中期增長32.1%。
其中，碧桂園服務的基礎物業(yè)管理收入實現(xiàn)翻倍增長，該業(yè)務線收入漲幅高達112.4%，實現(xiàn)基礎物業(yè)管理收入109.86億元。2022年6月企業(yè)收費管理規(guī)模比2021年同期增長近2億平方米，報告期末管理規(guī)模提升至8.43億平方米。
碧桂園服務面積及物業(yè)管理服務收入的大幅增長主要是得益于2022年上半年企業(yè)收購中梁物業(yè)帶來超3000萬平方米的規(guī)模，以及2021年收購嘉寶服務、富力物業(yè)、鄰里樂等帶來的持續(xù)面積轉化；此外，近幾年，碧桂園服務外拓能力也在快速的增強，所獲項目顯著增多，2022上半年新簽約業(yè)委會存量項目共86個，通過品牌外拓獲得拓展簽約項目達到846個，以上均為物業(yè)管理服務收入的提升提供有力的規(guī)模支撐。
非住單位面積收費提高
2022上半年，非住面積占比提升且單位面積收費提升由去年上半年9.36元/平方米提高到2022上半年的9.75元/平方米。非住面積占比提高，且單位面積收費增長，也為基礎物業(yè)管理非收入增
朗詩綠色生活、東原仁知服務、弘陽服務、華發(fā)物業(yè)服務的非住在管面積都實現(xiàn)了翻倍增長，濱江服務及旭輝永升服務的非住收入增長均超90%。
如朗詩綠色生活積極布局非住市場，不斷擴大非住物業(yè)組合，聚焦公建、產(chǎn)業(yè)園、商寫等業(yè)態(tài)，截至2022年6月，商業(yè)及寫字樓在管建筑面積提升至138萬平方米，項目規(guī)模占比進一步提升，收入同比上升約46.1%。
2022年旭輝永升服務亦抓住市場機遇，在非住宅市場進入了更為細分的板塊，例如高速公路服務站、地鐵軌道交通、景區(qū)旅游點及大型企業(yè)辦公園區(qū)等。截至2022年6月30日，非住宅面積7815.6萬平方米，實現(xiàn)84.0%的面積增長，非住單位收費也從2021年6月的10.80元/平方米提高到2022年6月的11.59元/平方米。
物業(yè)企業(yè)加大市場拓展力度，積極通過收并購、招投標活動來不斷擴大自己的管理規(guī)模，同時提高自身的服務專業(yè)性及服務品質，在基礎物業(yè)管理服務占比的不斷提升的同時，自身的服務品牌與客戶口碑以及用戶口碑也得到提升，為增值服務延伸定基礎。
業(yè)主增值服務潛力釋放
TOP10企業(yè)收入增長22.1%
2022年上半年，49家物企業(yè)主增值服務總收入133.66億元，較去年同期115.31億元同比增長15.9%，業(yè)主增值服務具有較強的延伸性，伴隨生活質量的提高，業(yè)主需求也在不斷增多，與之匹配的業(yè)主增值服務的細分賽道業(yè)主持續(xù)豐富，頭部企業(yè)不斷整合資源，挖掘業(yè)主增值服務消費潛力，推出多元化的業(yè)主增值服務業(yè)務，例如新城悅服務推出團餐業(yè)務、新希望服務推出“物業(yè)+”實現(xiàn)產(chǎn)品精準對接到社區(qū)等。鑒于數(shù)量較多，此處僅以業(yè)主增值服務收入TOP10物企為例進行分析。
圖：2021H1-2022H1業(yè)主增值服務收入TOP10
（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績報告，嘉和家業(yè)整理
注：中海物業(yè)收入按1港元=0.90元人民幣換算
業(yè)主增值服務排名TOP10企業(yè)2022年上半年業(yè)主增值服務總收入92.83億元，同比增長22.1%，總收入占比由2021年的16.7%下降到2022年上半年的14.7%，業(yè)主增值服務細分業(yè)務主要包括家裝服務、生活場景搭建、社區(qū)零售、社區(qū)便民等服務，具體來看：
新城悅服務業(yè)主增值服務漲幅最高達113.2%。原因主要包括：第一，新城悅服務團餐業(yè)務進展順利，2022年內新拓展復旦大學北區(qū)研究生餐廳、同濟大學北苑餐廳、上海大學延長校區(qū)餐廳等項目，目前在管項目超130個，團餐服務收入較2021年同期的收入同比增長約252.9%，今年上半年新城悅服務完成對蘇州海奧斯餐飲管理服務有限公司的收購，使得企業(yè)在工廠類型業(yè)態(tài)的團餐服務能力得到補強，餐飲服務的區(qū)域覆蓋范圍同時獲得延伸，具備了向蘇州及其他江蘇省內的城市進行服務的能力；第二，新城悅服務設施管理服務在管電梯數(shù)量快速增長，截至2022年6月30日已經(jīng)接近30000臺；第三，小區(qū)生活服務板塊高速發(fā)展。
除增長較快物企之外，也觀察到部分物企的業(yè)主增值服務卻呈現(xiàn)出較大的降幅，以該部分收入TOP10的物企世茂服務為例。
世茂服務業(yè)主增值服務較去年同期下降25.3%，主要是由于：第一，受到新冠疫情封控影響，智慧場景解決方案業(yè)務、新零售業(yè)務以及校園增值服務業(yè)務無法正常開展，業(yè)務規(guī)模下降，其中新零售服務收入下降75.9%，智慧場景解決方案收入下降41.1%，校園增值服務收入下降14.4%；第二，因為受到房地產(chǎn)行業(yè)波動影響，車位銷售業(yè)務規(guī)模收縮，成交量下降，2022上半年車位資產(chǎn)運營服務收入下降17.9%。
業(yè)主增值服務細分種類眾多且毛利普遍較高，為物企業(yè)務發(fā)展提供了更多可能性，物業(yè)企業(yè)要抓準客戶需求，創(chuàng)新豐富更多業(yè)主增值服務內容，把便民利民作為業(yè)務開展切入口，在實現(xiàn)企業(yè)商業(yè)價值的同時實現(xiàn)自身的社會價值。
非業(yè)主增值受地產(chǎn)銷售影響較深
收入大幅縮水
不同于業(yè)主增值服務，非業(yè)主增值服務2022上半年收入大幅縮水，總收入占比為13.3%，較去年同期下降了4.6個百分點。46家樣本企業(yè)中，有23家非業(yè)主增值服務呈負增長，非業(yè)主增值服務主要上游房地產(chǎn)影響，新房銷量大幅下降，案場收入相應減少，地產(chǎn)關聯(lián)方非業(yè)主增值服務需求減少，帶動物企非增值服務收入下降。
圖：2022H1非業(yè)主增值服務收入增幅情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績報告，嘉和家業(yè)整理
朗詩綠色生活非業(yè)主增值服務漲幅最高，實現(xiàn)收入1.08億元，同比增長52.1%。受益于朗詩集團“綠色差異化戰(zhàn)略”，朗詩綠色生活在提供物業(yè)服務予綠色建筑方面積累豐富經(jīng)驗、建立深厚實 力和競爭力，持續(xù)強化以綠色建筑運維為核心的特色物業(yè)咨詢服務和為客戶快速去化的物業(yè)代理服務能力。其中物業(yè)咨詢服務收入同比增長19.9%，物業(yè)代理服務同比增長183.0%，帶動了非業(yè)主增值服務的大幅增長。此外，朗詩綠色生活2022年上半年提供案場服務數(shù)量47總，案場數(shù)量的增加，案場服務收益提升，同時帶動非業(yè)主增值服務收入增長。
建發(fā)物業(yè)2022年非業(yè)主增值服務增幅第二高，上半年非業(yè)主增值服務實現(xiàn)收入3.39億元，較2021年同期2.24億元同比增長51.5%，主要由于企業(yè)合作地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的項目增加，導致對非業(yè)主增值服務需求的增加。
第一服務控股非業(yè)主增值服務降幅最高，上半年實現(xiàn)收入0.13億元，同比下降83.7%。佳兆業(yè)美好降幅第二，上半年非業(yè)主增值服務收入1.41億元，同比下降74.5%。增值服務的大幅下降主要是由于企業(yè)受國家宏觀政策、房地產(chǎn)行業(yè)市況及新冠肺炎的影響，導致物業(yè)開發(fā)商對服務的需求減少所致。
商業(yè)運營憑借高毛利優(yōu)勢
備受企業(yè)青睞
當前披露商業(yè)運營的物企共11家，2022上半年商業(yè)運營服務總收入46.85億元，同比增長46.4%，總收入占比12.5%，相較于2022年上半年有小幅度提升，毛利率達到53.7%，居各條線業(yè)務利率之首，憑借著高盈利優(yōu)勢，商業(yè)運營服務廣受追捧，實現(xiàn)較大幅度增長。
圖：2021H1-2022H1商業(yè)運營服務收入情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績報告，嘉和家業(yè)整理
商業(yè)運營服務收入的大幅增長主要是受部分企業(yè)擴大商業(yè)運營版圖實現(xiàn)收入翻倍增長所導致，例如：
華潤萬象生活繼續(xù)在商管業(yè)務板塊保持行業(yè)第一的地位。華潤萬象生活上半年新簽母公司商業(yè)運營項目8個，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務收入19.24億元，同比增長36.5%，商業(yè)運營服務版圖持續(xù)擴張，進一步鞏固商業(yè)高端市場行業(yè)領導地位。
碧桂園服務商業(yè)運營服務實現(xiàn)320.5%的增長，實現(xiàn)收入5.89億元。在商業(yè)運營方面，碧桂園服務充分利用自身優(yōu)質商業(yè)運營能力、龐大的品牌資源庫等優(yōu)勢，形成四大產(chǎn)品線：高端寫字樓、商業(yè)綜合體、企業(yè)總部、科研辦公，截止2022年6月30日，碧桂園服務商寫項目共計319個，不斷升級項目標準化運營體系 ，孵化AM、FM業(yè)務，加速股權公司投后業(yè)務、文化與團隊融合，打造了佛山北滘碧樂時光、韶關太陽城碧樂坊等標桿項目。
融創(chuàng)服務上半年再度簽約2個第三方項目，截至2022年6月末的商業(yè)運營合約項目已達35個，商業(yè)運營服務收入1.1億元，實現(xiàn)133.4%的高速增長。商管物業(yè)協(xié)同聯(lián)動， 打造業(yè)主專享福利，拉動商業(yè)氛圍和體驗性服務消費，基于一城一策發(fā)展理念，融創(chuàng)商業(yè)推出模塊化產(chǎn)品定制策略，通過對主題空間、娛樂業(yè)態(tài)、體驗場景、活動資源進行模塊化拆解組合，呈現(xiàn)不同特性的娛樂型商業(yè)產(chǎn)品，匹配新消費時代下多元化體驗需求，提供一站式解決方案。
正榮服務在2021年收購正榮商業(yè)之后新增商業(yè)運營服務業(yè)務，主要包括主要包括品牌及管理輸出服務及轉租服務。2022年上半年正榮服務商業(yè)運營在管項目數(shù)量27個，在管建筑面積1.55億平方米，收入0.63億元，占總體收入10.3%。
商業(yè)運營服務市場化程度逐漸提高，智慧化、專業(yè)化要求也在提高，行業(yè)競爭將進一步加劇，這就要求物企在今后的商業(yè)服務當中提高自身專業(yè)水平，在激烈的市場競爭當中，保持自己特有優(yōu)勢。
城市服務市場待挖掘
成新一輪發(fā)展重點
隨著城市精細化管理的推進，城市服務業(yè)務也逐漸迎來熱潮，2022年多家物企入局城市服務賽道，頭部企業(yè)紛紛搶占市場。2022年上半年，康橋悅生活及旭輝永升服務新增該條線業(yè)務內容，除此之外，碧桂園服務等五家企業(yè)城市服務總收入40.86億元，相較于2021年上半年的24.81億元同比增長64.7%。
物業(yè)企業(yè)進入城市賽道的模式往往是優(yōu)先找到賽道切入口，再通過戰(zhàn)略合作、收并購市政環(huán)衛(wèi)、科技等公司的方式獲取項目資源、管理經(jīng)驗及提升服務專業(yè)性，對自身業(yè)務發(fā)展模式進行戰(zhàn)略定位，打造品牌IP。在后續(xù)業(yè)務發(fā)展中精準對接政府需求，提供與之相匹的服務內容與服務能力，以此來扎根城市服務市場。
表：城市服務細分業(yè)務及企業(yè)發(fā)展模式
資料來源：企業(yè)業(yè)績報告，嘉和家業(yè)整理
從業(yè)務開展情況上看，旭輝永升服務與康橋悅生活均是首次獨立披露城市服務板塊經(jīng)營數(shù)據(jù)，旭輝永升服務2020年開始陸續(xù)通過與上海臨港新城投資建設有限公司、無錫市惠山國有投資控股集團有限公司等區(qū)域城投平臺的戰(zhàn)略合作獲取了當?shù)夭糠殖鞘蟹盏捻椖恐卫頇嗯c管理經(jīng)驗，并于2021年通過對湖南美中環(huán)境的收購及整合，進一步構建了城市服務的專業(yè)能力。2021年10月，旭輝永升服務通過收購知名的環(huán)衛(wèi)服務提供商美中環(huán)境，正式踏入中國城市服務業(yè)務，2022上半年，實現(xiàn)城市服務收入1.84億元。
康橋悅生活2021年末聯(lián)合鄭州軌道交通置業(yè)有限公司達成戰(zhàn)略合作,于2022年開啟城市服務新征程，逐步拓展軌道交通衛(wèi)生和城市服務等。2022上半年，康橋悅生活的城市服務收入達到約人民幣約970萬元，占總收入的2.6%。
圖：2021H1-2022H1部分物企城市服務收入
（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績報告，嘉和家業(yè)整理
城市服務的快速增長主要是：
第一，城市服務可以讓企業(yè)拓寬業(yè)務線，擴張管理規(guī)模，增強自身獨立性，在完善城市建設的同時也擴大了自身影響力，提升自身實力以及市場認可度。
第二，城市服務屬于新興業(yè)務，包含道路維護、市政環(huán)衛(wèi)等眾多細分賽道，具有廣闊的前景和發(fā)展空間，為現(xiàn)階段的物企突破傳統(tǒng)發(fā)展模糊發(fā)展提供了新思路。
第三，城市服務受政策支持，2021年《政府工作報告》、《“十四五”規(guī)劃綱要》等政策提出要實施城市精細化管理、道路清潔、垃圾分類等多行動，為物企開展城市服務業(yè)務提供了堅實的政策保障。
因此推測未來城市服務所占比重會進一步上升，城市服務對整體業(yè)務的收入及規(guī)模貢獻度也會逐步拉高。物企在接下來發(fā)展中應抓住城市服務機遇進行積極布局，第一，在城市服務領域走向高效率、專業(yè)化，打響城市服務品牌，獲取更多市場信任，優(yōu)先占領市場。第二，在城市發(fā)展更加精細化基礎上，拓寬城市服務業(yè)務線，滿足政府多樣化服務需求，增加自身收入來源。
其他業(yè)務各具特色
在基礎服務之下不斷延伸
除五大核心業(yè)務之外，各物企的自有獨特業(yè)務也在不斷延伸，例如智慧化解決方案、“三供一業(yè)”、資產(chǎn)管理、生活服務、餐飲服務、停車服務、咨詢服務等，這類業(yè)務往往以實際需求已導向，更具企業(yè)特色，為更清晰對各項業(yè)務進行分析，我們將這一系列業(yè)務統(tǒng)稱為“其他業(yè)務”。2022上半年22家樣本企業(yè)其他收入39.6億元，相較于2021年同期35.18億元同比增長12.6%。作為企業(yè)業(yè)務拓展的一部分，其他業(yè)務的發(fā)展具有廣闊的市場拓展空間，為企業(yè)提供發(fā)展新思路，例如：
碧桂園服務2022年“三供一業(yè)”服務收入22.31億元，同比增長40.9%。碧桂園服務積極謀劃業(yè)務發(fā)展、業(yè)務延伸到工業(yè)物業(yè)服務領域：將工業(yè)物業(yè)從礦區(qū)后勤、辦公產(chǎn)業(yè)，延伸到生產(chǎn)現(xiàn)場，提供生產(chǎn)輔助、前線生活服務，為內部市場打開全新拓展空間，運營服務油氣田作業(yè)區(qū)、工作場站、生產(chǎn)指揮中心和庫房等工業(yè)生產(chǎn)服務項目超110個，管理公寓樓超220棟，辦公樓超220棟；運營食堂119所、幼兒園13所，文化場館25座，學校7所，樂居康養(yǎng)機構1個；拓展增值服務空間，讓業(yè)主分享美好生活服務：通過享惠家APP、管家式服務、定制服務等系統(tǒng)，圍繞衣、食、 住、用、行、醫(yī)、教、娛、養(yǎng)、財多領域展開生活服務，陸續(xù)布局社區(qū)商超、社區(qū)廣告、社區(qū)金融、社區(qū)旅游、家政服務、電梯加裝等增值業(yè)務。
新城悅服務、第一控股服務、佳兆業(yè)美好、金科服務等企業(yè)提供智慧化解決方案。以新城悅服務為例：智能園區(qū)服務為各類項目提供一站式的智能解決方案，涵蓋住宅社區(qū)、城市綜合體、寫字樓、個人物業(yè)等多業(yè)態(tài)項目的智能化系統(tǒng)咨詢、工程設計施工、系統(tǒng)運行維護與技術支持服務等一站式智能化解決方案，業(yè)態(tài)覆蓋住宅、寫字樓和綜合體等。上半年，新城悅服務智能園區(qū)服務的收入為約1.74億元，較2021年同期下降約36.3%，占總收入的比例為約7.1%。
以及金科服務、建業(yè)生活的生活服務及資產(chǎn)管理服務；金融街物業(yè)的餐飲服務、時代鄰里的清潔綠化業(yè)務、咨詢業(yè)務等等。
結語
在需求日益豐富的今天，業(yè)務結構多元化成為物業(yè)服務發(fā)展的必然趨勢，在這個趨勢之下，市場對物企對接需求的精準性、提供服務的專業(yè)性提出更高求，物企在提供差異化增值服務中找到自身利潤增長引擎，打造可復制、可推廣獨特業(yè)務發(fā)展模式。