物業(yè)管理企業(yè)成功重組的實(shí)踐與思考
北京盛世物業(yè)管理有限公司 劉剛
新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”，這既規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的途徑，也規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的條件。當(dāng)前，我國(guó)物業(yè)管理公司基本上已經(jīng)企業(yè)化了，除了民營(yíng)、外資、合資等市場(chǎng)化的物業(yè)管理企業(yè)外，其他物業(yè)公司企業(yè)化的方式有三類：一是房管所改制成立的；二是有自管房大單位的行政后勤部門改制成立的；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組建成立的。表面上都是有限責(zé)任公司，實(shí)際上沒有達(dá)到市場(chǎng)化要求，要么是政企不分，沒有擺脫舊的模式，要么是由開發(fā)商派生并依附于開發(fā)商，屬于“自己建設(shè)，自己管理”的模式。
實(shí)踐表明，雖然很多物業(yè)管理企業(yè)采取了有限責(zé)任和集團(tuán)公司的形式，但是作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體卻不具有充分的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，作為“政府的獨(dú)資企業(yè)”在經(jīng)營(yíng)機(jī)制上并沒有根本的改變，隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化的迅猛發(fā)展，企業(yè)潛在矛盾日益突顯，依靠主管部門撥款，獨(dú)立生存能力弱，冗員多，專業(yè)人才匱乏，成本高，管理服務(wù)水平差，虧損經(jīng)營(yíng)，入不敷出，重管理輕服務(wù)，沒有由行政管理型向服務(wù)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)換，企業(yè)缺乏活力。依附于開發(fā)商的物業(yè)管理也存在很多問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇與自己有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理企業(yè)，形成“分工不分家”的管理模式，不能很好地處理開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理的關(guān)系、前期建設(shè)和后期管理的關(guān)系，以致于給后期物業(yè)的使用與管理留下諸多隱患，給物業(yè)管理帶來不少矛盾糾紛。其問題根源都是具有某種程度的依靠性、依賴性，沒有真正引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。
我們北京盛世物業(yè)管理有限公司原先是由首創(chuàng)集團(tuán)屬下的上市公司陽光股份等國(guó)有企業(yè)出資組建的國(guó)有股份制企業(yè)，1999年4月創(chuàng)立。公司經(jīng)過五年的發(fā)展，員工由初創(chuàng)時(shí)的幾個(gè)人增加到800多人。2003年8月，公司成功地進(jìn)行了重組改制，產(chǎn)權(quán)制度由單一的國(guó)有制改造成為管理層參股的混合所有制。接管項(xiàng)目由發(fā)展商委托變?yōu)橹饕揽孔陨韺?shí)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并由單一的住宅小區(qū)擴(kuò)展到大廈、賓館、寫字樓、公寓、別墅、工廠建筑等七類物業(yè)，管理面積達(dá)130多萬平米，經(jīng)營(yíng)范圍發(fā)展到裝飾裝修、家政服務(wù)、餐飲、配送等多種經(jīng)營(yíng)。回顧企業(yè)成功重組的實(shí)踐，我們認(rèn)為：不論是過去、現(xiàn)在和將來，只有順應(yīng)和把握物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，獨(dú)立運(yùn)作，企業(yè)才能在市場(chǎng)上站住腳，也才能不斷發(fā)展壯大。我們有如下幾點(diǎn)思考：
一、物業(yè)管理企業(yè)重組是市場(chǎng)的必然要求
現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房管有很多差異，從管理單位性質(zhì)看，傳統(tǒng)的房管是政府的福利、事業(yè)行為，而物業(yè)管理是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為；從管理手段看，傳統(tǒng)的房管是行政性、指令性、計(jì)劃性的管理，而物業(yè)管理是委托合同、契約管理；從管理范圍和內(nèi)容看，傳統(tǒng)的房管是對(duì)房屋、房產(chǎn)本身的管理與修繕，是最基本的管理，而物業(yè)管理是全面、統(tǒng)一、專業(yè)的管理，包含內(nèi)容廣泛；從管理經(jīng)費(fèi)來源看，傳統(tǒng)的房管資金來自補(bǔ)貼，而物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)自籌；從經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償方式看，傳統(tǒng)的房管是無償?shù)?，而物業(yè)管理是有償?shù)?。但是，兩者關(guān)鍵的差別、區(qū)別就在于物業(yè)管理是否市場(chǎng)化?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則”，要求房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理企業(yè)必須具有獨(dú)立法人資格，改變物業(yè)管理由房地產(chǎn)開發(fā)派生并依附房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的市場(chǎng)主體，獨(dú)立地進(jìn)入市場(chǎng)，獨(dú)立地進(jìn)行專業(yè)化管理，從體制上解決政企不分、建管不分所產(chǎn)生的種種弊端。物業(yè)管理企業(yè)重組，就是以市場(chǎng)化模式代替非市場(chǎng)化模式的過程，本質(zhì)上是一個(gè)體制變遷的過程。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的形成與開放，這個(gè)替代過程就成為不可抗拒的規(guī)律，每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都遲早要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，按照市場(chǎng)的規(guī)則，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，這是大勢(shì)所趨。物業(yè)管理企業(yè)在今后激烈競(jìng)爭(zhēng)中，只能按照市場(chǎng)法則，“物競(jìng)天擇，適者生存?！币措S著傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的房產(chǎn)管理模式逐步消失，要么就適應(yīng)市場(chǎng)化客觀要求，銳意改革，苦練內(nèi)功，迎接市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)，來發(fā)展自己。
我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)歷經(jīng)20多年的發(fā)展，相關(guān)的政策法規(guī)陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)化程度正逐步提高，伴隨著政府機(jī)構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制，政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的后勤社會(huì)化，為物業(yè)管理企業(yè)提供了難得的機(jī)遇，國(guó)際上先進(jìn)的物業(yè)管理思想產(chǎn)生著較為深刻影響，行業(yè)運(yùn)作也在不斷規(guī)范，為物業(yè)管理企業(yè)走向市場(chǎng)創(chuàng)造了較好外部條件。物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)非市場(chǎng)化和尚未獨(dú)立運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)提出了通過企業(yè)重組建立市場(chǎng)化企業(yè)的任務(wù)和課題，從發(fā)展趨勢(shì)看，物業(yè)管理企業(yè)的外部影響和內(nèi)部條件對(duì)重組是有利的，從我們這些年的實(shí)踐證明，重組是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的多元化是建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的重要途徑，物業(yè)管理企業(yè)通過重組也是有能力獨(dú)立面向市場(chǎng)和參與競(jìng)爭(zhēng)的。
我們盛世物業(yè)實(shí)現(xiàn)重組的過程，就是一個(gè)順應(yīng)企業(yè)市場(chǎng)化客觀要求的過程。公司建立初期，我們面臨著許多與現(xiàn)在許多沒有市場(chǎng)化的物業(yè)公司同樣的處境，在企業(yè)運(yùn)作的戰(zhàn)略問題上，我們基本是依賴開發(fā)商，缺少發(fā)言權(quán)，業(yè)主、住戶經(jīng)常因?yàn)殚_發(fā)商的房屋質(zhì)量問題、購(gòu)房合同承諾未兌現(xiàn)等諸多問題而遷怒于我們，我們不能“理直氣壯”地與居民對(duì)話，一些業(yè)主認(rèn)為我們與開發(fā)商是一家公司，因此拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，企業(yè)的信譽(yù)、效益受到影響，發(fā)展也受到一定制約。而且開發(fā)商自己管物業(yè)，實(shí)際上也在背著一個(gè)包袱，開發(fā)商也是盡可能減少對(duì)物業(yè)公司的補(bǔ)貼，降低成本，更不可能養(yǎng)物業(yè)，他們想找實(shí)力雄厚、管理專業(yè)、服務(wù)信譽(yù)好的物業(yè)公司合作，擺脫束縛，無憂無患地搞房屋開發(fā)。我們深切的感受就是：市場(chǎng)力量是強(qiáng)大的，市場(chǎng)配置也是最合理的，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)企業(yè)依靠開發(fā)商生存從根本上看是靠不住的，即使暫時(shí)依靠了，也終歸沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)際上是越想依靠越靠不住，最終還要靠自己，走一條適應(yīng)市場(chǎng)、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的道路。通過與各方面的不斷溝通、協(xié)調(diào)，在開發(fā)商的支持和我們不斷努力下，我們積極實(shí)施了企業(yè)重組計(jì)劃，2003年8月成功實(shí)現(xiàn)企業(yè)股份制多元化改造，開發(fā)商占32%的股份，公司管理者持股占68%，企業(yè)充分擁有了獨(dú)立經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)管理骨干持股，確立了企業(yè)在市場(chǎng)多方利益關(guān)系中的公正地位，完全將企業(yè)推向了市場(chǎng)，為建立現(xiàn)代企業(yè)制度和企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)打牢基礎(chǔ)。不到一年時(shí)間，管理項(xiàng)目由重組前的3個(gè)發(fā)展到12個(gè)項(xiàng)目，并且項(xiàng)目品質(zhì)得到提升，公司業(yè)務(wù)已經(jīng)從中高檔住宅、公寓拓展到別墅、大廈、賓館、寫字樓和工廠區(qū)等七類領(lǐng)域的物業(yè)管理服務(wù)，企業(yè)的發(fā)展展現(xiàn)出光明的前景。
我們企業(yè)成功重組帶來競(jìng)爭(zhēng)力上的變化主要是兩條：一是掌握了企業(yè)的“發(fā)言權(quán)”，即我們能說話算數(shù)。針對(duì)居民的要求，我們可以不受外力制約地公平對(duì)話，我們可以承諾和兌現(xiàn)我們的服務(wù)，與各方面的信息溝通也更加自如、暢通。由于擺脫了所謂“父子關(guān)系”的困擾，業(yè)主和客戶對(duì)我們的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)越來越認(rèn)可。二是掌握了企業(yè)的“發(fā)展權(quán)”，即由我們自己決定企業(yè)發(fā)展命運(yùn)。改制后，我們企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)集體的決定性作用突出了，使我們可以制定正確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，管理層增強(qiáng)自身的社會(huì)責(zé)任感和事業(yè)心，管理團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)更加明顯，我們接手的項(xiàng)目連續(xù)獲得市優(yōu)、國(guó)優(yōu)，我們?cè)诳箵簟胺堑洹敝谐煽?jī)突出，成為唯一代表北京市1700多家企業(yè)介紹經(jīng)驗(yàn)，在處理突發(fā)事件上顯示公司的管理能力和應(yīng)急機(jī)制，企業(yè)在社會(huì)上建立了良好的聲譽(yù)和廣泛的信任感，核心競(jìng)爭(zhēng)力和優(yōu)勢(shì)已開始顯現(xiàn)，這些都為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展打下更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三是在在重組和競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)了多贏局面。通過市場(chǎng)杠桿調(diào)節(jié)，開發(fā)商可以選擇有實(shí)力的物業(yè)管理公司，打造自己的品牌，而中標(biāo)的物業(yè)公司也可以通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和專業(yè)化的管理形成自己獨(dú)特的品牌，不僅兩者雙贏，而且最受益是居民百姓，他們既得到高質(zhì)量的住房，又可享受舒服的環(huán)境和良好的服務(wù)。我們重組和獨(dú)立經(jīng)營(yíng)后，感到開發(fā)商、物業(yè)和業(yè)主三方責(zé)、權(quán)、利更加明晰，更加便于協(xié)調(diào)，也減少了矛盾，使我們與開發(fā)商和居民的關(guān)系也比以往更好了。
二、物業(yè)管理企業(yè)的重組要適應(yīng)市場(chǎng)去運(yùn)作
（一）要建立市場(chǎng)觀念。首先，管理者要建立市場(chǎng)觀念。企業(yè)重組，決策層、管理層首先要轉(zhuǎn)變的觀念。物業(yè)管理企業(yè)重組前往往有“等、靠、要”的觀念，抱守這種依賴、保守的觀念進(jìn)行機(jī)制轉(zhuǎn)變是不可能的，轉(zhuǎn)變觀念要敢于下決心。企業(yè)是否重組、是否敢于去獨(dú)立面對(duì)市場(chǎng)，也曾經(jīng)是我們面臨的需要決策的問題，但是我們看到，走向市場(chǎng)、獨(dú)立運(yùn)作雖然要擔(dān)一些風(fēng)險(xiǎn)，但越不敢走向市場(chǎng)，企業(yè)越是無法發(fā)展壯大，市場(chǎng)規(guī)律是無情的，不進(jìn)則退，甚至倒閉，其風(fēng)險(xiǎn)就更大。管理層統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，完成觀念上的轉(zhuǎn)變，帶來了企業(yè)運(yùn)行機(jī)制上一系列的轉(zhuǎn)變。其次，觀念轉(zhuǎn)變要貫徹到企業(yè)中去，要使員工的思想觀念也完成轉(zhuǎn)變。物業(yè)行業(yè)勞動(dòng)密集，員工素質(zhì)千差萬別，如果沒有共同的價(jià)值觀和凝聚力，沒有與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相適應(yīng)的企業(yè)文化，員工的思想是不可能統(tǒng)一的。盛世物業(yè)創(chuàng)建之初，公司就建立了“把業(yè)主的事當(dāng)成自己的事”企業(yè)宗旨，樹立“敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、效率、誠(chéng)信”的企業(yè)精神。就提出把“管家式服務(wù)、酒店式管理”引進(jìn)物業(yè)管理，采用賓館、飯店的管理方式，將其一系列適應(yīng)市場(chǎng)的、已經(jīng)成功的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用于物業(yè)管理工作中，“管家”意識(shí)作為一個(gè)物業(yè)管理公司的理念，在提高服務(wù)質(zhì)量、做好服務(wù)工作上樹立了特色。我們用“管家”式的細(xì)致入微服務(wù)，在與業(yè)主、住戶、客戶關(guān)系的處理上，尊重他們的意見，盡其所能，滿足一切合理要求；在對(duì)外關(guān)系上全力維護(hù)業(yè)主的利益，保證業(yè)主的權(quán)益不受損害。我們把企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系定位在管家與主人的關(guān)系上，使員工牢固樹立了一種特有的服務(wù)意識(shí)，受到業(yè)主普遍歡迎，形成了一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。第三，觀念轉(zhuǎn)變要落實(shí)到內(nèi)部關(guān)系中，為重組和建立現(xiàn)代企業(yè)制度打基礎(chǔ)。在處理內(nèi)部關(guān)系上，公司提出管理就是服務(wù)，管理者是事業(yè)天秤的支點(diǎn)，不是金字塔的塔尖；提倡“上級(jí)為下級(jí)服務(wù)，公司本部為各項(xiàng)目服務(wù)中心服務(wù)，中心各級(jí)管理者為屬下服務(wù)”，把員工也視為公司的客戶加以重視和關(guān)懷，公司領(lǐng)導(dǎo)每年除夕夜都到各項(xiàng)目服務(wù)中心看望堅(jiān)守崗位的員工，使員工以良好的心態(tài)去為業(yè)主和客戶服務(wù)。公司要求員工把物業(yè)管理工作當(dāng)作自己的事業(yè)來做，不斷強(qiáng)調(diào)“業(yè)主為衣食父母”、“服務(wù)從謝謝做起”等經(jīng)營(yíng)理念，管理者真誠(chéng)地感謝員工，員工以“謝謝”的心態(tài)面對(duì)業(yè)主的批評(píng)和指責(zé)，從中吸取經(jīng)驗(yàn)，提高服務(wù)水平。
（二）要建立適應(yīng)市場(chǎng)的企業(yè)文化。物業(yè)管理企業(yè)之間激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，最根本的競(jìng)爭(zhēng)就是企業(yè)核心素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，包括企業(yè)的服務(wù)理念、經(jīng)營(yíng)管理指導(dǎo)思想和人才結(jié)構(gòu)。沒有市場(chǎng)接受的服務(wù)理念、正確的經(jīng)營(yíng)管理模式或者缺少優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理人才實(shí)現(xiàn)管理的企業(yè)，必然無法為客戶提供滿意的服務(wù)，遭淘汰也就是自然的結(jié)果。盛世物業(yè)在實(shí)踐中形成了自己富有鮮明個(gè)性的企業(yè)文化。如盛世物業(yè)的企業(yè)宗旨：把業(yè)主的事，當(dāng)成自己的事。盛世物業(yè)的企業(yè)精神：敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、效率、誠(chéng)信。盛世物業(yè)的管理模式：酒店式管理，管家式服務(wù)。盛世物業(yè)的企業(yè)文化特點(diǎn)：客戶為友，傾情服務(wù)，軍人作風(fēng)，制度為本，團(tuán)隊(duì)精神，重視員工。盛世物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)：盛世的物業(yè)，物業(yè)的盛事。這種文化根植于中國(guó)傳統(tǒng)，吸取了國(guó)際上先進(jìn)的服務(wù)理念，符合社會(huì)化、市場(chǎng)化的需求，使企業(yè)在股份制改造前，已經(jīng)完成了思想觀念上的重組，增強(qiáng)了企業(yè)凝聚力和吸引力，為機(jī)制轉(zhuǎn)變提供了重要的思想準(zhǔn)備。
（三）在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理品牌的價(jià)值。物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)中搶占份額的多少，擴(kuò)充規(guī)模的大小，形成效益的高低，發(fā)展速度的快慢，體現(xiàn)了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中物業(yè)管理品牌的價(jià)值。要培育、維護(hù)、完善物業(yè)管理的品牌，使它牢固樹立在社會(huì)公眾的心目中，就必須要立足于市場(chǎng)。我們?cè)谶M(jìn)行股份制改造的同時(shí)，運(yùn)用企業(yè)管理優(yōu)勢(shì)進(jìn)行企業(yè)合并、業(yè)務(wù)重組，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，樹立企業(yè)品牌，提高企業(yè)規(guī)模和盈利能力，成功地與其他物業(yè)公司合作，進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。在同樣的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，僅用了一年時(shí)間，我們就將一些物業(yè)管理項(xiàng)目扭虧為盈。通過企業(yè)重組，公司獨(dú)立自主開展專業(yè)化管理、多元化服務(wù)、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域，在不斷提高物業(yè)管理的專業(yè)化水平、實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值的同時(shí)，公司組建了裝飾公司、家政保潔服務(wù)公司、綠化工程公司、工程維修中心、物資采購(gòu)中心，擁有了獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的賓館和餐飲業(yè)，拓展了免費(fèi)配送、銀行進(jìn)社區(qū)自動(dòng)收費(fèi)等方便群眾的專項(xiàng)服務(wù)和特色服務(wù)，企業(yè)實(shí)力和規(guī)模不僅得到了大大地加強(qiáng)，還形成了具有特色鮮明、影響力較大的“盛世”品牌，受到客戶和業(yè)主的廣泛歡迎和認(rèn)同。在重組中競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中重組，這是我們企業(yè)重組過程的真實(shí)寫照。成功的重組旨在做強(qiáng)企業(yè)、樹立品牌，也只有競(jìng)爭(zhēng)出來的品牌才是真正的品牌。
（四）借助市場(chǎng)力量規(guī)范企業(yè)管理。通過物業(yè)管理的招投標(biāo)來選聘物業(yè)管理單位，可以促進(jìn)服務(wù)水平的提高。當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)管理公司雙向選擇與相互制約的機(jī)制已經(jīng)得到了市場(chǎng)的認(rèn)同。物業(yè)管理企業(yè)通過認(rèn)真研究市場(chǎng)及市場(chǎng)需求、對(duì)管理的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行定位，并對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者的消費(fèi)心理進(jìn)行分析，不斷提供特色、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使經(jīng)營(yíng)管理思想與市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展相適應(yīng)，積極主動(dòng)地走向市場(chǎng)，開拓市場(chǎng)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，借助市場(chǎng)力量，才能提高自身的素質(zhì)和管理水平。物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的建立，迫使企業(yè)重組要在內(nèi)部管理上要下功夫，不斷提高生存能力。
我們?cè)趯?shí)踐中認(rèn)識(shí)到：首先，面向市場(chǎng)成功競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)是內(nèi)部管理。不論是企業(yè)重組前還是重組后，我們都堅(jiān)持苦練企業(yè)“內(nèi)功”，在內(nèi)部管理上下功夫，始終堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的管理思想，視質(zhì)量為生命，視服務(wù)為根本，以制度為保證，公司先后通過ISO9002和ISO9001：2000版質(zhì)量管理體系認(rèn)證。從企業(yè)實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)員工隊(duì)伍重組，打破“大鍋飯”，對(duì)管理者隊(duì)伍實(shí)行競(jìng)聘上崗，對(duì)各級(jí)實(shí)施績(jī)效考核，增強(qiáng)了工作的條理性、計(jì)劃性，這些內(nèi)部管理措施，不僅保證了我們順利地完成企業(yè)重組，也為重組后的企業(yè)快速發(fā)展，建立靠?jī)?nèi)部管理程序的運(yùn)行機(jī)制，奠定了基礎(chǔ)，提高了企業(yè)的運(yùn)作效率。其次，堅(jiān)強(qiáng)的管理者核心是成功重組的關(guān)鍵。管理者核心的參與既是企業(yè)要成功完成重組關(guān)鍵，也是事業(yè)成功的關(guān)鍵。經(jīng)過企業(yè)重組，我們?cè)趯?shí)踐中錘煉和形成了一支由物業(yè)管理高級(jí)顧問、物業(yè)管理專業(yè)人士、酒店高級(jí)管理人員和優(yōu)秀轉(zhuǎn)業(yè)軍官組成的核心管理層隊(duì)伍，鑄就了一支善于打硬仗的堅(jiān)強(qiáng)團(tuán)隊(duì)，這也是我們企業(yè)未來事業(yè)發(fā)展的最大資本，是重組后事業(yè)的成功拓展的組織保證。
三、物業(yè)管理企業(yè)重組要著眼市場(chǎng)的未來發(fā)展
（一）等著轉(zhuǎn)變不如主動(dòng)轉(zhuǎn)變，成功的重組是動(dòng)態(tài)的，不是一蹴而就的，而是要把企業(yè)命運(yùn)牢牢掌握在企業(yè)自己手中。當(dāng)前，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨加劇，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)會(huì)是不多的，越是等待越將喪失時(shí)機(jī)，與其等著迫不得已時(shí)轉(zhuǎn)變，不如順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展主動(dòng)轉(zhuǎn)變。我們認(rèn)為，越早進(jìn)入市場(chǎng)越好。南方一些先期進(jìn)入市場(chǎng)的物業(yè)管理企業(yè)，迅速發(fā)展壯大，展現(xiàn)出了較好規(guī)模效益，已經(jīng)為我們做出了很好的示范。從我們公司重組效果看，由于在重組中和積極適應(yīng)市場(chǎng)，公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大了一倍，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目增加了60%，完全實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化，獲得了自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)力，公司發(fā)生突飛猛進(jìn)的變化，為公司下一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
（二）重組要建立企業(yè)的信譽(yù)度、影響力和走向市場(chǎng)的“通行證”，這也是企業(yè)成功的關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)重組雖然要向規(guī)模效益發(fā)展，但規(guī)模效益也有度，并不是越大越好，一切要看市場(chǎng)需要。企業(yè)重組后機(jī)制建設(shè)要同步發(fā)展，否則企業(yè)發(fā)展快，人力儲(chǔ)備多，戰(zhàn)線拉得長(zhǎng)，管理跨度大，物業(yè)本身勞動(dòng)密集，而管理項(xiàng)目相對(duì)分散，攤多面廣，各成體系，容易出現(xiàn)“大企業(yè)病”。企業(yè)一定要面向當(dāng)前和今后的市場(chǎng)變化，適時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等實(shí)施新的重組，企業(yè)才有生命力。企業(yè)管理層應(yīng)該永遠(yuǎn)保持開放的、接納的、變革的、年輕的心態(tài)，去面對(duì)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。我公司目前仍然停留在自用型物業(yè)管理階段，需要針對(duì)市場(chǎng)變化，決定公司的應(yīng)對(duì)的措施和發(fā)展戰(zhàn)略，當(dāng)前在積極申請(qǐng)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)，努力使公司的品牌和資質(zhì)成為工具。我們的指導(dǎo)思想是，企業(yè)發(fā)展應(yīng)盡是避免低層次發(fā)展、低水平運(yùn)作，要減少人員，降低成本，要把現(xiàn)有的物業(yè)管理項(xiàng)目做實(shí)做精，力爭(zhēng)出品牌，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。品牌經(jīng)營(yíng)則是一種文化經(jīng)營(yíng)、價(jià)值理念經(jīng)營(yíng)、智慧經(jīng)營(yíng)，是一種較高層次的經(jīng)營(yíng)，是堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)，一方面要通過經(jīng)營(yíng)的全過程，鍛造企業(yè)的品牌；另一方面，實(shí)施品牌擴(kuò)張。為此，要建立一支物業(yè)管理的高素質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍，這是實(shí)施品牌戰(zhàn)略的關(guān)鍵；要堅(jiān)持科學(xué)管理，這是實(shí)施品牌戰(zhàn)略的基礎(chǔ)；要實(shí)施“精品”戰(zhàn)略，即強(qiáng)化精品意識(shí)，接管一個(gè)小區(qū)，建成一個(gè)精品，這是實(shí)施品牌戰(zhàn)略的核心；要堅(jiān)持創(chuàng)新，不斷創(chuàng)新的品牌才有生命力。
（三）物業(yè)企業(yè)重組要搞“一業(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)”，千方百計(jì)把市場(chǎng)做大、做強(qiáng)?，F(xiàn)代的物業(yè)管理要善于借用外部智力、力量，整合外部資源的一種策略，是借腦、集智；借力、集強(qiáng)的活動(dòng)，這是一種超越常規(guī)的管理經(jīng)營(yíng)辦法，其所追求的目標(biāo)在于突破企業(yè)的有形界限，弱化具體的組織結(jié)構(gòu)形式，達(dá)到全方位借智、借力的目的。如聘請(qǐng)、特邀、聯(lián)合、委托、外包、購(gòu)買、兼并等，比如企業(yè)雖擁有高層清潔的能力，但并不擁有專職的清潔隊(duì)，雖可承包室內(nèi)裝修及土木工程，卻并未設(shè)專門的機(jī)構(gòu)等等。目前，西方國(guó)家許多大公司50％以上的業(yè)務(wù)是通過虛擬經(jīng)營(yíng)獲取的利潤(rùn)，這是優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資源科學(xué)、合理配置，發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)效益的高招，也是發(fā)展壯大企業(yè)所必須的。我們將依托企業(yè)實(shí)力開展新的業(yè)務(wù)，條件成熟時(shí)，也應(yīng)嘗試和開展其他公司搞合資項(xiàng)目，積極借鑒其他公司的好的做法，在市場(chǎng)化的道路上不斷取得新的進(jìn)展。