錯位和被錯位論物業(yè)管理企業(yè)的―― 關(guān)于物業(yè)管理與相鄰關(guān)系
四川泓森律師事務(wù)所主任律師 趙紹舜
關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的管理范圍，隨著2003年9月1日起《物業(yè)管理條例》的施行，結(jié)束了全國各地不一致的規(guī)定和學(xué)術(shù)上的三種爭論。但實踐中，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常去管法律沒有規(guī)定和合同沒有約定事項，更重要的是業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)什么都該管，比如業(yè)主之間基于相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的侵權(quán)問題，這是物業(yè)管理企業(yè)不該管，同時也是管不好的。
案例1、某市康西路三號房屋系某科技公司購買的辦公用房，該房與原告某物業(yè)管理企業(yè)管理的住宅樓相鄰。2002年3月，某科技公司在未經(jīng)規(guī)劃許可情況下，在房屋后面與住宅相鄰的綠地上修建了違章建筑用做廚房，排放了大量廢氣、廢水和噪音，污染了小區(qū)環(huán)境，影響了小區(qū)住戶的正常生活，小區(qū)業(yè)主多次要求物業(yè)管理企業(yè)出面與某科技公司協(xié)調(diào)，并制止其侵權(quán)行為。某物業(yè)管理企業(yè)與某科技公司多次協(xié)商未果，小區(qū)業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)不力為由拒交物管費(fèi)。迫于無奈物業(yè)管理企業(yè)以原告的身份將某科技公司推上被告席，并訴稱：從2002年3月起被告在我方享有管理權(quán)的住宅相鄰的綠地上建廚房、廁所和職工宿舍，并樹立煙囪，開挖排污水溝，排放油煙、廢氣、廢水及噪音，故要求被告排除妨礙、拆除違章建筑。
本案案情并不復(fù)雜，卻涉及到相鄰權(quán)關(guān)系與物業(yè)管理這兩個概念，因這兩個概念無論內(nèi)涵和外延在法律上都沒有直接聯(lián)系，但在物業(yè)管理中又經(jīng)常將兩者聯(lián)系在一起，使物業(yè)管理企業(yè)去管不該管、管不了、管不好的業(yè)主之間基于相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛。物業(yè)管理企業(yè)之所以錯位和被錯位，主要是廣大業(yè)主和部分物業(yè)管理企業(yè)對物權(quán)中的相鄰關(guān)系以及什么是物業(yè)管理這兩個概念不能準(zhǔn)確把握和理解。
一、相鄰關(guān)系概述
（一）相鄰關(guān)系的概念和特征
所謂相鄰關(guān)系，是指兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或者占有人、使用人在行使不動產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系作為一種法定物權(quán)，雖然具有物權(quán)的一些屬性，但與所有權(quán)等獨(dú)立的物權(quán)相比較，又有其自身的法律特征：
1、相鄰關(guān)系基于不同主體所有的或使用的不動產(chǎn)相互毗鄰而產(chǎn)生。
相鄰關(guān)系是法律直接規(guī)定的而不是當(dāng)事人之間約定的，而法律規(guī)定的前提是不同主體所有或使用的不動產(chǎn)必須是相互毗鄰的，當(dāng)事人之間既不能約定設(shè)立相鄰關(guān)系，更不能約定排除相鄰關(guān)系，只要不動產(chǎn)相互毗鄰便必然產(chǎn)生主體之間的相鄰關(guān)系。
2、相鄰關(guān)系只能發(fā)生在兩個或兩個以上的權(quán)利主體之間。
兩個以上的不動產(chǎn)必須是分別屬于兩個以上的主體所有或使用才能發(fā)生相鄰關(guān)系，是不動產(chǎn)的權(quán)利主體之間的一種權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這里的主體既可以是法人或其他組織，也可以是自然人；既可是不動產(chǎn)的所有權(quán)人，也可能是不動產(chǎn)的使用權(quán)人。
3、相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
根據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)所有人或使用權(quán)人行使權(quán)利應(yīng)給予相鄰的不動產(chǎn)所有人或使用權(quán)人行使權(quán)利的必要便利。這樣，對一方來說，因提供給對方必要的便利，就使自己的權(quán)利里受到限制，對于另一方來說，因為依法取得了必要的便利，則使自己的權(quán)利得到了延伸，因此，處理相鄰關(guān)系要考慮權(quán)利限制因此受到的損失賠償問題，即權(quán)利延伸方應(yīng)補(bǔ)償權(quán)利限制方因該限制所造成的損失。另外，這種補(bǔ)償必須是權(quán)利延伸方延伸而來的權(quán)利，建立在合法的基礎(chǔ)上，否則，如果相鄰一方違法延伸其權(quán)利而對另一方造成侵害，不僅應(yīng)停止侵害，而還應(yīng)賠償另一方的損失。當(dāng)然，相鄰關(guān)系的內(nèi)容比較復(fù)雜，不同種類之間的權(quán)利義務(wù)也不相同，表現(xiàn)在，一方在行使權(quán)利時要求他方給予方便，一方在行使權(quán)利時，不得損害相鄰他方的利益。比如相鄰各方在行使不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)時，不得制造噪音、惡臭、煙塵等損耗他方的人身健康。
4、相鄰關(guān)系客體并非相鄰的不動產(chǎn)本身，而是不動產(chǎn)所有人或使用人在行使不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)時相互給予對方便利所產(chǎn)生的利益。
我國學(xué)術(shù)界對相鄰關(guān)系的客體有不同的認(rèn)識：一種觀點認(rèn)為，相鄰關(guān)系的客體是行使不動產(chǎn)權(quán)利所體現(xiàn)的利益；一種觀點認(rèn)為，相鄰關(guān)系的客體是不動產(chǎn)本身；一種觀點認(rèn)為，相鄰關(guān)系的客體是相鄰各方所實施的行為等，但是通說認(rèn)為，相鄰關(guān)系的客體是行使不動產(chǎn)所體現(xiàn)的利益，本文持這種觀點。這種利益既可是財產(chǎn)利益，又可是非財產(chǎn)利益，如相鄰環(huán)保關(guān)系的客體是享受舒適環(huán)境的利益。但無論何種利益，均是不動產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人行使權(quán)利的結(jié)果，相鄰各方之間應(yīng)予以配合，給予相互間以行使權(quán)利的便利。
（一）建筑物相鄰關(guān)系
建筑物的相鄰關(guān)系，是指相鄰近的建筑物所有人或使用人之間，一方所有人或使用人行使與相鄰方所有人和使用人應(yīng)當(dāng)享有的合法權(quán)利相沖突時，為協(xié)調(diào)其沖突，而由法律規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
1、建筑物相鄰?fù)L(fēng)、通行和采光關(guān)系
建筑物應(yīng)當(dāng)與相鄰建筑物保持適當(dāng)距離并且適當(dāng)限制其高度，不能妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照、通行、排水等。否則相鄰建筑物的所有人或使用人有權(quán)請求排除妨礙并賠償損失。
2、因相鄰建筑物共用墻、空地而發(fā)生的相鄰關(guān)系
相鄰建筑物的共用墻，如不能證明歸一方所有時，應(yīng)推定歸雙方共有，按共有關(guān)系處理相鄰各方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰一方使用時，不得損害他方利益。相鄰建筑之間的空地，其所有權(quán)人或使用權(quán)不明的，應(yīng)由相鄰各方共用使用，任何一方未經(jīng)另一方或其他共有人同意，不得擅自占用，否則可以請求恢復(fù)原狀、賠償損失。
3、建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的相鄰關(guān)系
建筑物區(qū)分所有人之間的相鄰關(guān)系，較之一般建筑物所有人之間的相鄰關(guān)系有其自身的特點，既有專有權(quán)人之間的相鄰關(guān)系及有專有權(quán)人與共有部分共有人之間的相鄰關(guān)系。區(qū)分所有權(quán)人為使用其與專有部分而必須利用相鄰其他區(qū)分所有權(quán)人專有的部分，相鄰其他區(qū)分所有權(quán)人無正當(dāng)理由不得拒絕。
4、相鄰環(huán)保關(guān)系
建筑物區(qū)分所有權(quán)人在日常生活中應(yīng)遵守環(huán)保法律，不得排放功能超標(biāo)的廢水、油污、油煙等，其他區(qū)分所有權(quán)人也有權(quán)依照法律規(guī)定禁止相鄰各專有權(quán)人的上述侵權(quán)行為。
a)處理相鄰關(guān)系的原則
相鄰關(guān)系在現(xiàn)實生活中是普遍存在的，不動產(chǎn)相鄰各方在對不動產(chǎn)的使用過程中發(fā)生糾紛雖是正常的，但處理不好，既影響有效的使用財產(chǎn)，也會激化矛盾，影響社會穩(wěn)定。因此正確處理相鄰關(guān)系，即使解決相鄰關(guān)系糾紛，具有重大的現(xiàn)實意義。正確處理相鄰關(guān)系應(yīng)遵循以下原則：
i.有利生產(chǎn)、方便生活的原則
法律規(guī)定相鄰關(guān)系的目的，是因為相鄰關(guān)系與民事主體的生產(chǎn)和生活息息相關(guān)，所以有利生產(chǎn)、方便生活是正確處理相鄰關(guān)系的根本指導(dǎo)原
ii.團(tuán)結(jié)互助原則
常言道：遠(yuǎn)親不如近鄰，予人方便予己方便，發(fā)揮社會團(tuán)結(jié)互助的精神的，是建立睦鄰友好關(guān)系的前提。不動產(chǎn)各方在處理相鄰關(guān)系時，應(yīng)相互給予便利，并不得對他方造成違法的侵害。
iii.公平合理的原則
公平合理是民法的精髓。一方面公平合理原則要求，不動產(chǎn)相鄰各方在處理相鄰關(guān)系時，一方權(quán)利的延伸和另一方權(quán)利的限制都是必須合理的。另一方面，公平合理原則要求人民法院在處理相鄰關(guān)系案件時，要在查清事實，分清是非的基礎(chǔ)上，依法合理的解決糾紛、化解矛盾。
iv.尊重習(xí)慣與原則
習(xí)慣是在社會生活中反復(fù)出現(xiàn)并經(jīng)人們認(rèn)可的一種生活準(zhǔn)則，因此，對歷史上形成的用水、排水、通行等相鄰關(guān)系，相鄰一方未經(jīng)他方同意均不得擅自變更。
b)關(guān)于相鄰關(guān)系的立法情況
《民法通則》第83條：“不動產(chǎn)相鄰關(guān)系各方應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。”此條規(guī)定相當(dāng)簡單；1989年11月建設(shè)部公布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》盡管提出了“異產(chǎn)毗連房屋”的概念，但具體涵義并不明確。正在制定的《物權(quán)法》（草案）第77條規(guī)定：“不動產(chǎn)相鄰的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則處理相鄰關(guān)系，”同時該草案第87條規(guī)定：“正確處理相鄰關(guān)系，法律有規(guī)定的，依照該規(guī)定，法律沒有明確規(guī)定的，可以依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣”等條款?！段餀?quán)法》草案中的相關(guān)規(guī)定，使處理相鄰關(guān)系更具操作性，但遺憾的是，《物權(quán)法》草案沒有對建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的相鄰關(guān)系做出相應(yīng)的規(guī)定。
綜上，相鄰關(guān)系是不動產(chǎn)相鄰主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然不是業(yè)主因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生糾紛的主體，同時，因業(yè)主相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛，也不是物業(yè)管理企業(yè)的管理范圍。
5 物業(yè)管理企業(yè)的管理范圍
（一）《物業(yè)管理條例》生效前的“物業(yè)管理”
在《物業(yè)管理條例》生效前，物業(yè)管理的內(nèi)涵有泛化的趨勢，一些物業(yè)管理企業(yè)和地方政府主觀部門盲目地?zé)o限度地擴(kuò)大物業(yè)管理內(nèi)容的范圍，使得物業(yè)管理企業(yè)不堪重負(fù)。在理論上，物業(yè)管理也有泛化的趨勢，有的學(xué)者提出“人居服務(wù)”取代“物業(yè)管理”，這勢必使物業(yè)管理的內(nèi)涵更加模糊、寬泛，讓人琢磨不定，難以操作；再加上有關(guān)媒體的宣傳誤導(dǎo)，不少業(yè)主總認(rèn)為，既然我交了物管服務(wù)費(fèi)，那么發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的一切事情，包括業(yè)主與業(yè)主或業(yè)主與其他主體之間的事情都應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)來管。比如因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的侵權(quán)糾紛。
物業(yè)管理的概念問題涉及到物業(yè)管理服務(wù)的目的問題。從物業(yè)的財產(chǎn)屬性來看，某人購買房屋后擁有的是該房屋的財產(chǎn)權(quán)利，房屋屬不動產(chǎn)，是有形的財產(chǎn)，由于其具有不可移動性和使用時間較長的特點，權(quán)利的所有者必須要為此財產(chǎn)的正常使用功能和應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)性而對該財產(chǎn)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使財產(chǎn)保值、增值，所以以財產(chǎn)的角度來講，物業(yè)管理的目的是為了保證財產(chǎn)（物業(yè)）的正常使用功能和應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價值而必須付出的勞動。因此，物業(yè)管理的目的是對“物”的管理，而不是對人的管理。
還有一種觀點認(rèn)為，業(yè)主通過購買房屋獲得物業(yè)的直接支配權(quán)，但業(yè)主對物業(yè)支配的本身并不是業(yè)主的主要目的，業(yè)主購“物”的主要目的是通過對物業(yè)的支配來實現(xiàn)對物業(yè)的利用，這種利用就表現(xiàn)為一種消費(fèi)過程，即對物業(yè)的消費(fèi)。業(yè)主對物業(yè)的消費(fèi)需求不僅僅限于居住，而是在居住功能之上的延伸為對人性化服務(wù)的需求。而這種人性僅為服務(wù)需求大大超出了物業(yè)本身所具有的價值屬性。所以，從這個角度來看，物業(yè)管理不僅是對“物”的管理，還應(yīng)當(dāng)包括對“人”的服務(wù)。
前面兩種觀點都值得商榷。如果物業(yè)管理僅對“物”，不對“人”，則物業(yè)管理就成為沒有人性的冷漠機(jī)器，如果物業(yè)管理過分強(qiáng)調(diào)人性化的服務(wù)，物業(yè)管理就會成為“無人能夠背起的包袱”。因為人們對人性化的需要是極為多樣且永無止境的。人們對居住環(huán)境舒適、整潔、方便、精神快慰等都是基于物業(yè)而產(chǎn)生的人性化的要求。這些由物業(yè)延伸出來的人性化需求，如果要物業(yè)管理企業(yè)來承擔(dān)，就會使物業(yè)管理企業(yè)陷入對“物”的有限管理和對“人”的無限服務(wù)的矛盾中。因此，我們認(rèn)為，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)是對“物”的必然管理，與對“人”的有限服務(wù)相結(jié)合。
（二）《物業(yè)管理條例》對“物業(yè)管理”的界定。
2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》第2條：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”根據(jù)此條規(guī)定，物業(yè)管理是對“物”的必然管理，而且本條所指的“物”主要是物業(yè)的公用部分以及公有的設(shè)施設(shè)備。但也暗含了對人的有限服務(wù)，體現(xiàn)在“維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”的“秩序”二字上。“秩序”一詞比較寬泛，但對一居住小區(qū)來說，主要應(yīng)當(dāng)是正常的生活秩序如起居飲食以及文化活動和體育活動等。具體講，應(yīng)當(dāng)怎樣提供有限的人性化的服務(wù)，此條沒有說明，當(dāng)然也不宜說明，這給了業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中去約定的自由。既然是合同約定，根據(jù)合同意思自治的原則，是否為小區(qū)業(yè)主提供人性化的服務(wù)，或怎樣提供人性化服務(wù)不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)，而是由雙方在合同中自由協(xié)商確定。
（三）物業(yè)服務(wù)合同
物業(yè)管理服務(wù)合同簡言之，就是業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的由物業(yè)管理企業(yè)針對某小區(qū)實施管理的協(xié)議。
根據(jù)建設(shè)部今年印發(fā)的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》第2條：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方（物業(yè)管理企業(yè)）提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3、物業(yè)共用部分和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；5、車輛停放管理；6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理；7、裝飾、裝修管理服務(wù)；8、物業(yè)檔案資料管理?！边@8項內(nèi)容將《物業(yè)管理條例》規(guī)定的管理范圍具體化。
從以上論述可知，無論是學(xué)說理論上，法規(guī)的規(guī)定上，還是物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容上，業(yè)主之間或業(yè)主與其他權(quán)利主體之間，基于相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛，都不是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)管理的范圍。除非另行委托授權(quán)。
三、關(guān)于民法上的委托代理
物業(yè)管理企業(yè)可不可以介入業(yè)主之間或業(yè)主與其他主體之間，因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛呢？回答是肯定的。但必須要有委托授權(quán)。
《民法通則》第63條：“公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任?！钡?5條：“民事法律行為的委托代理，可以用書面形式，也可用口頭形式。法律規(guī)定用書面形式的，應(yīng)當(dāng)用書面形式?！币郎鲜鲆?guī)定，業(yè)主因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛，可以委托物業(yè)管理企業(yè)代其向有關(guān)侵權(quán)人交涉，委托形式可以是書面的也可以是口頭的，如果代其提起訴訟應(yīng)當(dāng)書面委托。這種委托可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)??！逗贤ā返?98條：“委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費(fèi)用。受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費(fèi)用，委托人法案應(yīng)當(dāng)償還該費(fèi)用及其利息?！币来藯l的規(guī)定，盡管物業(yè)管理企業(yè)處理業(yè)主因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛，如果雙方協(xié)商一致可以不收代理費(fèi)，但因處理委托事務(wù)所墊付的必要費(fèi)用，業(yè)主或業(yè)主委員會是應(yīng)當(dāng)支付的。
本案中，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)辦事不力，沒能有制止或排除某科技公司的侵權(quán)行為，而拒交物管費(fèi)，這是業(yè)主對物業(yè)管理公司的錯位。前文也論述，物業(yè)管理企業(yè)不是相鄰關(guān)系的一方主體，無論從物業(yè)管理企業(yè)的管理范圍，還是物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)對處理業(yè)主因相鄰關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，并非責(zé)無旁貸。因此，業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)不力，交涉未果，侵權(quán)行為沒有得到制止和排除而拒交物管費(fèi)，既不合法，也不合情，更不合理?，F(xiàn)實中這樣的例子屢見不鮮，比如樓上打麻將影響樓下休息，鄰居家養(yǎng)狗吵鬧影響鄰居安寧等，由于物業(yè)管理企業(yè)沒有去管或管了而沒有管好，也成為很多業(yè)主拒交物管費(fèi)的理由。反過來，也有些物業(yè)管理企業(yè)自己站錯位。如本案中，物業(yè)管理企業(yè)為了制止和排除某科技公司的侵權(quán)行為，以原告的身份提起因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的民事侵權(quán)行為訴訟，實屬不當(dāng)。因為物業(yè)管理企業(yè)是接受小區(qū)業(yè)主的委托，對小區(qū)實施物業(yè)管理，那么物業(yè)管理企業(yè)只對爭議的相鄰關(guān)系的物業(yè)僅具有管理權(quán)，而這種管理權(quán)是通過委托授權(quán)取得，所以物業(yè)管理企業(yè)不是相鄰關(guān)系的主體，其沒有資格作為原告提起侵權(quán)的民事訴訟。而只能以訴訟代理人的身份參加訴訟，真正原告只能是小區(qū)的業(yè)主。這種在相鄰關(guān)系中，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常錯位和被錯位，既有歷史的原因，也有現(xiàn)實的原因。因為我國曾經(jīng)實行的福利化分房制度，當(dāng)時的住宅使用人（現(xiàn)在的業(yè)主）不論大事小事，都要找政府或單位解決，現(xiàn)在政府或單位已基本上退出了對房屋的維護(hù)管理，取而代之的是一般是物業(yè)管理企業(yè)，習(xí)慣的改變、觀念的更新不是一朝一夕就能解決的。另外，業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)的法律知識，特別是與物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)的法律知識還有待提高，如果業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)都非常明白自己的責(zé)、權(quán)、利，那么，這種糾紛雖不能完全杜絕，但至少不會像目前這樣普遍。
案例2、業(yè)主要求物業(yè)管理公司給予陽光糾紛案
業(yè)主王先生家住一樓，門前的大樹約有三層樓高，枝葉繁茂，遮住了陽光，給他家晾衣服帶來不便，甚至是中午在家也要開燈。王先生認(rèn)為這些大樹剝奪了他家享受陽光和光明的權(quán)利，多次要求物業(yè)管理公司想辦法。物業(yè)管理公司認(rèn)為大樹不能移動，除非得到有關(guān)部門的許可，不過他們可以對大樹進(jìn)行修剪。但是王先生認(rèn)為修剪不是辦法，于是一紙訴狀將物業(yè)管理公司起訴到了法院。
本案業(yè)主王先生以小區(qū)樹木影響其家的采光起訴物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司排除妨礙，給予其享受陽光的權(quán)利，是告錯了對象，因為物業(yè)管理公司不能作為本案的被告。首先，小區(qū)的樹木影響王某家的采光，這是相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理公司對小區(qū)的樹木不具有所有權(quán)，因此，物業(yè)管理公司與業(yè)主王先生之間不具有相鄰關(guān)系，不能作為本案被告；其次，物業(yè)管理公司對小區(qū)樹木只具有維護(hù)、管理，使其生長，達(dá)到小區(qū)綠化、美化的義務(wù)，而不具有將小區(qū)樹木根除的權(quán)利。業(yè)主王先生家的采光受影響，是由于樹木的自然生長所致，與物業(yè)管理公司的管理活動無關(guān)。
另外，根據(jù)《民法通則》第83條的規(guī)定，不動產(chǎn)所有人或使用人行使權(quán)利，應(yīng)給予相鄰的不動產(chǎn)的所有人或使用人以行使權(quán)利的必要便利。這樣對一方來說，因提供給對方必要的便利，就使自己的權(quán)利受到限制；對另一方來說，因依法取得了必要的便利，則自己的權(quán)利得到延伸。
具體到本案，業(yè)主王先生是不動產(chǎn)房屋的所有人，而小區(qū)內(nèi)樹木是與小區(qū)土地緊密相連的，構(gòu)成小區(qū)不動產(chǎn)的組成部分。通常情況下小區(qū)的樹木屬小區(qū)綠化配套的一部分，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共有。現(xiàn)業(yè)主王某家門的大樹與其相鄰，構(gòu)成基于不動產(chǎn)相鄰而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。小區(qū)內(nèi)樹木屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，因此，本案相鄰關(guān)系的主體應(yīng)當(dāng)是業(yè)主王先生與小區(qū)全體業(yè)主。所以王先生應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主主張權(quán)利，以全體業(yè)主作為被告。
按照相鄰關(guān)系的特征，是一方權(quán)利的延伸和另一方權(quán)利的限制，本案中，原告屬權(quán)利延伸方，被告應(yīng)當(dāng)是權(quán)利限制方；原告采光的權(quán)利延伸為限制被告種植的樹木的高度甚至需砍伐，被告的權(quán)利限制為其種植的樹木不得超過影響原告采光的高度或者要予以砍伐。同時，處理相鄰關(guān)系要考慮權(quán)利限制因此而受到的損失賠償問題，即權(quán)利延伸方應(yīng)補(bǔ)償權(quán)利限制方因該限制所造成的損失。因此，如果原告的訴訟請求成立，要砍伐被告的樹木，原告就應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。以原告購房居住來看，這是生存、生活的必要條件；對住房的采光影響，直接關(guān)系到人的身體健康，對人的保護(hù)比對物的保護(hù)更為重要。因此，只要依采光標(biāo)準(zhǔn)確實影響采光，對原告關(guān)于住房采光的主張，就應(yīng)予以支持。
案例3、業(yè)主增設(shè)廣告糾紛案
某住宅小區(qū)，西側(cè)規(guī)劃建一商場，在商場附近一棟住宅樓一樓三戶業(yè)主在購置房屋時就與開發(fā)商達(dá)成口頭協(xié)議，將西側(cè)房屋外墻拆除做門店使用，并裝修三個廣告牌。不久，二樓住戶發(fā)現(xiàn)，一樓廣告牌頂堆滿了樓上扔下的垃圾，而且下雨天噪音極大。因為，廣告牌就在二樓住戶窗下，因此，二樓住戶便要求物業(yè)管理公司拆除。因物管公司與一樓住戶多次協(xié)調(diào)沒有達(dá)成一致意見，二樓住戶認(rèn)為物管公司未盡到職責(zé)，于是拒交物業(yè)管理費(fèi)。其實，本案仍然涉及到相鄰關(guān)系。一樓業(yè)主的廣告牌影響二樓以上部分業(yè)主的休息，并影響其視覺、嗅覺，二樓業(yè)主可以要求一樓的業(yè)主停止侵害、排除妨礙。此時受影響的部分業(yè)主應(yīng)向加害方的一樓三戶業(yè)主提出排除妨礙的請求，不應(yīng)向物管公司提出，更不能以此為由，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。