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關于專項維修資金歸集的幾點建議
文/劉春東
針對我國專項維修資金制度的現狀，結合幾年來為物業(yè)管理企業(yè)提供法律服務過程中所遇到的問題和積累的經驗，筆者對專項維修資金的歸集提出以下幾點建議。
一、交納主體
筆者認為以建設單位作為專項維修資金的交納主體優(yōu)于以物業(yè)受讓人作為專項維修資金的交納主體。這一做法可以有效解決物業(yè)受讓人拒絕交納或拖延交納專項維修資金的問題，使專項維修資金的全額收取獲得保障。
在以物業(yè)受讓人作為專項維修資金交納主體的制度下，為促使物業(yè)受讓人積極履行交納專項維修資金的義務，房屋土地的權屬登記部門一般要求物業(yè)受讓人在辦理其所受讓物業(yè)的過戶登記手續(xù)時提供已交納專項維修資金的憑證，以確保專項維修資金的足額歸集。如物業(yè)受讓人屆時不能提供其已交納專項維修資金的憑證，則權屬登記部門將拒絕為其辦理物業(yè)的過戶登記手續(xù)。權屬登記部門的這一做法因缺乏明確的法律依據已遭到諸多質疑。媒體曾報道，湖南省長沙市房屋產權管理局因某購房人未交納專項維修資金而拒絕為其辦理房產證，該人遂以長沙市房屋產權管理局為被告提起行政訴訟，請求法院確認該局不交專項維修資金就不辦房產證的做法違法。而且，實踐中某些物業(yè)受讓人為逃避交納專項維修資金的義務而不去辦理物業(yè)的過戶手續(xù)。再者，由于建設單位自用物業(yè)無需辦理產權過戶手續(xù)，因此權屬登記部門以交納專項維修資金作為辦理過戶手續(xù)前提條件的做法無法對建設單位自用物業(yè)的專項維修資金交納形成有效的監(jiān)管。
此外，以物業(yè)受讓人作為專項維修資金的交納主體在一定條件下能夠給予建設單位挪用專項維修資金的空間。盡管為避免建設單位挪用專項維修資金，很多城市目前均明文禁止建設單位代收專項維修資金，但由于有一部分物業(yè)受讓人委托建設單位辦理物業(yè)的過戶手續(xù)，建設單位為防止物業(yè)受讓人不按時交納過戶所需的相關稅費而延誤辦理過戶手續(xù)的進程，往往要求物業(yè)受讓人將專項維修資金、契稅等稅費一起交予建設單位。建設單位的此類做法有其苦衷，但確實增加了專項維修資金被挪用的風險。
如果以建設單位作為專項維修資金的交納主體，因物業(yè)受讓人不再承擔交納專項維修資金的義務，則不再存在物業(yè)受讓人怠于交納專項維修資金及建設單位挪用專項維修資金的問題。為確保建設單位按時足額交納專項維修資金，筆者建議通過立法將交納專項維修資金作為頒發(fā)預售許可的前提條件，即要求建設單位在領取商品房預售許可證的同時按照當時的規(guī)劃建筑面積預交專項維修資金。待建成的房屋進行初始登記時，再由政府相關部門與建設單位根據實測的建筑面積進行專項維修資金的最終結算，多退少補。
二、基數
筆者建議將建筑成本作為基數計算專項維修資金，而不以物業(yè)轉讓價款作為基數。專項維修資金的作用是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造所需要的費用主要為建筑成本。而物業(yè)轉讓價款的構成中所包含的內容要遠遠超過建筑成本，例如還包括土地成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的稅費、建設單位的利潤等。在進行物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新及改造時，基本上無需考慮土地成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的稅費和建設單位的利潤。另外，不同的物業(yè)買受人所承擔的物業(yè)轉讓價款的單價可能是不同的。物業(yè)轉讓價款的單價存在諸多的變數。物業(yè)的位置、朝向、樓層、戶型的不同可能直接到影響物業(yè)轉讓價款的單價。在項目銷售的不同階段，物業(yè)轉讓的價格也可能不同。但整個項目測算下來，單位面積物業(yè)的建筑成本是固定的，不會因物業(yè)的朝向、樓層、戶型或在項目中的位置不同而變化，也不可能由建設單位與物業(yè)受讓人通過協議進行調整。故對每一個物業(yè)買受人而言，其所承擔的單位面積物業(yè)的建筑成本是相同的。同樣，如果發(fā)生物業(yè)共用部位、共用設施設備需要維修、更新或改造的情形，由于所發(fā)生的維修、更新或改造費用主要為建筑成本，因此對于每一個物業(yè)買受人而言，無論其受讓物業(yè)時轉讓價款的單價為多少，其所承擔的單位面積的維修、更新或改造費用都是相同的。但如果按照物業(yè)轉讓價款計收專項維修資金，則物業(yè)轉讓價款單價高的物業(yè)受讓人實際上要比單價低的物業(yè)受讓人多承擔維修、更新和改造費用。這對物業(yè)轉讓價款單價高的物業(yè)受讓人是不公平的。因此，以建筑成本作為基數、按照建筑成本的一定比例計算專項維修資金更加合理和公平。
如果以建筑成本作為基數計算專項維修資金，則建筑成本如何確定是一個需要解決的問題。目前有的城市定期公布全市統(tǒng)一的房屋建安成本價。這種確定建筑成本方式的特點是比較簡便，易于計算，但過于僵化。如果一個城市的區(qū)域發(fā)展不平衡問題比較嚴重，由于統(tǒng)一的房屋建安成本價屬于較低的標準，則依此成本價計算交納的專項維修資金可能不能滿足高檔物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的需要。鑒于此，筆者建議政府相關主管部門可以指定評估機構對每個項目的建筑成本進行評估，以評估值作為計算專項維修資金的基數。
三、比例
筆者認為專項維修資金的交納比例應統(tǒng)一，而不應對單一業(yè)主物業(yè)和多業(yè)主物業(yè)分別適用不同的標準。目前北京市單一業(yè)主物業(yè)的業(yè)主與多業(yè)主物業(yè)的業(yè)主所交納的專項維修資金的標準就存在著差別。根據原北京市國土資源和房屋管理局《關于非異產毗連結構商品住宅共用設施設備維修基金收取標準有關事項的通知》（京國土房管物字[2000]69號），整棟住宅只有一個產權，且住宅結構獨立，與其他住宅無毗連部位，購房者可按購房款1%的比例交納維修基金。另據北京市建設委員會《關于住宅區(qū)內非住宅物業(yè)交納專項維修資金的通知》（京建物[2004]511號），住宅區(qū)內的獨幢非住宅，只有一個業(yè)主的，按購房款1%的比例交納專項維修資金。由上述規(guī)定可知，在北京市單一業(yè)主的獨棟住宅和住宅區(qū)內的獨棟非住宅，其買受人可以按照1%的比例交納專項維修資金。
筆者理解，設置此種制度的原因在于單一業(yè)主的獨棟物業(yè)無需區(qū)分專有部分和共用部分，而且在物業(yè)需要維修、更新或改造時，費用容易籌集，不會發(fā)生多個業(yè)主物業(yè)中個別業(yè)主怠于承擔修繕義務的情形。但筆者認為，專項維修資金是相對于物業(yè)共用部位和共用設施設備而言的。如果一個物業(yè)不存在共用部位和共用設施設備，且業(yè)主只有一個，則在發(fā)生物業(yè)需要修繕或改造的情形時，該業(yè)主可屆時自行決定如何籌集資金支付修繕、改造費用，而無必要提前交納一筆金額不小的專項維修資金。從這一角度出發(fā)，單一業(yè)主物業(yè)的業(yè)主無需交納專項維修資金。因此，要求單一業(yè)主物業(yè)的業(yè)主按1%的比例交納專項維修資金缺少理論依據。
此外，單一業(yè)主的物業(yè)通過分割轉讓可能轉變?yōu)槎鄻I(yè)主物業(yè)。發(fā)生此種轉變之后，作為一個多業(yè)主的物業(yè)，其業(yè)主應適用2%的專項維修資金交納比例，故新業(yè)主（包括未全部分割轉讓而保留部分產權的原業(yè)主）需要將原業(yè)主已按照1%比例交納的專項維修資金補充增加至2%。但目前北京市的規(guī)范性文件中對于新業(yè)主如何補交專項維修資金并無規(guī)定，權屬登記部門在辦理二手房的轉讓過戶登記手續(xù)時也未要求新業(yè)主補交專項維修資金。因而此類區(qū)別適用專項維修資金比例的做法將間接導致部分多業(yè)主物業(yè)的業(yè)主按1%的比例交納專項維修資金。
鑒于區(qū)別適用專項維修資金比例的做法存在一定的不合理性，結合本文前面提及的以建設單位作為專項維修資金的交納主體的論點，筆者認為，專項維修資金應由建設單位交納，且應適用同一比例。
作者單位：北京市中倫金通律師事務所