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解讀《前期物業(yè)服務(wù)合同》
日前建設(shè)部出臺(tái)了《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》（以下簡(jiǎn)稱示范文本）。這個(gè)示范文本共9章43條，涉及前期物業(yè)管理的方方面面。表面上看，這個(gè)服務(wù)合同是由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的。但合同又規(guī)定，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容；購(gòu)房者簽訂物業(yè)買賣合同，即為對(duì)接受本合同內(nèi)容的承諾。為此，我們特對(duì)此示范文本做個(gè)簡(jiǎn)要介紹與解讀。
1 示范文本意義深遠(yuǎn)
于去年9月1日起施行的國(guó)務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章第二十一條就明確規(guī)定；在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
條例第二十四條還規(guī)定:國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
評(píng)點(diǎn).條例出臺(tái)一年多來(lái)，關(guān)于前期物業(yè)選聘、招投標(biāo)的工作進(jìn)展緩慢，其中一個(gè)重要原因就是缺少一個(gè)規(guī)范的前期物業(yè)服務(wù)合同?，F(xiàn)在示范文本的出臺(tái)，為貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范前期物業(yè)管理鋪平了道路。有了規(guī)范的合同，就能引導(dǎo)前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人通過(guò)合同明確各自的權(quán)利與義務(wù)，減少物業(yè)管理糾紛，其重要意義不言而喻。
2 包干制、酬金制選其一
根據(jù)示范文本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以有包干制和酬金制兩種選擇。包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，物業(yè)公司按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。
酬金制的物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。
評(píng)點(diǎn):根據(jù)福建輝揚(yáng)律師事務(wù)所林丹律師的意見(jiàn)，包干制與酬金制相比較，包干制體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，因而更有利于業(yè)主。但因?yàn)楹贤皇菢I(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，所以在這一點(diǎn)上業(yè)主只能被動(dòng)地接受開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的選擇。如要改變只能等業(yè)主大會(huì)成立后重新簽訂物業(yè)合同了。
3 來(lái)售房子物業(yè)費(fèi)開(kāi)發(fā)商交
新出臺(tái)的示范文本明確提出，納入物業(yè)管理范圍的巴竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)商原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）由開(kāi)發(fā)商全額交納。
評(píng)點(diǎn):其實(shí)這在去年出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也有明確規(guī)定，但是真正執(zhí)行的開(kāi)發(fā)商卻很少。據(jù)了解，目前許多進(jìn)行前期物管的項(xiàng)目中，都有開(kāi)發(fā)商暫時(shí)沒(méi)有銷售完的房屋，但開(kāi)發(fā)商根本就不交納物管費(fèi)用。這一新規(guī)定也許將有利于制止開(kāi)發(fā)商的“賴賬”。
4 業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任
示范文本提出，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知乙方。
示范文本第三十九條還規(guī)定，業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
評(píng)點(diǎn):福建輝揚(yáng)律師事務(wù)所的林丹律師說(shuō)，這條規(guī)定提醒業(yè)主，在房子出租或交親友使用前，一定要與使用人簽個(gè)租賃合同或書(shū)面協(xié)議，規(guī)定好物業(yè)使用人的權(quán)利和義務(wù)，特別是繳交物業(yè)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用，一定要注明由物業(yè)使用人承擔(dān)，以免出現(xiàn)麻煩。
5 規(guī)定物業(yè)承接驗(yàn)收辦法
示范文本對(duì)開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)公司的物業(yè)承接驗(yàn)收做了明確規(guī)定，提出對(duì)于合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)，明確存在的問(wèn)題與解決辦法，并簽訂確認(rèn)書(shū)，作為界定各自在開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。
示范文本還規(guī)定，乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；以及相關(guān)的其他資料。
評(píng)點(diǎn):長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛中，有相當(dāng)一部分是由于前期物業(yè)管理中的遺留問(wèn)題引起的。這個(gè)辦法也許可以杜絕遺患。
6 明確規(guī)定物業(yè)用房
示范文本明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在具體時(shí)間內(nèi)按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。
示范文本還要求對(duì)物業(yè)管理用房的不同用途、建筑面積、位置等做出明確約定。
示范文本第二十四條還明確規(guī)定，物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用，但不得改變其用途。
評(píng)點(diǎn):這個(gè)條款有三點(diǎn)好處，一是解決了物業(yè)公司入駐管理區(qū)域后，缺少物業(yè)用房的難題；二是明確了物業(yè)管理用房的權(quán)屬，業(yè)主可以理直氣壯地對(duì)其行使主權(quán)；三是規(guī)定了物業(yè)用房不得改變用途，防止物業(yè)公司擅自利用業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)牟利。
7 擅自提高物業(yè)費(fèi)要雙倍退還
示范文本中首次提出，物管公司如果多收取物管費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)使用人有權(quán)要求物管公司雙倍返還；物管公司擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納。
此外，物管公司沒(méi)有按照約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)和管理的，要向開(kāi)發(fā)商、業(yè)主支付違約金；而開(kāi)發(fā)商和業(yè)主未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，也要向物管公司支付違約金。示范文本第三十二條規(guī)定乙方違反本合同第六條、第七條的約定，業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。
評(píng)點(diǎn):近期有關(guān)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。
臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
評(píng)點(diǎn):開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司擅自改變規(guī)劃，占用公共區(qū)域進(jìn)行牟利而引發(fā)的糾紛可謂屢見(jiàn)不鮮?，F(xiàn)在規(guī)定臨時(shí)占用前必須告知相關(guān)方面，當(dāng)然有利于防止違規(guī)占用公共區(qū)域現(xiàn)象的出現(xiàn)。
9 督促物管公司及時(shí)“交接”
示范文本規(guī)定:本合同終止時(shí)，物管公司應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，移交給開(kāi)發(fā)商或其他有關(guān)部門(mén)代管。但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止。
評(píng)點(diǎn):此前經(jīng)常出現(xiàn)物管公司被業(yè)主炒掉故意拖延撤離時(shí)間或者不退出，該規(guī)定則明確了業(yè)主委員會(huì)成立以后，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)管理合同自動(dòng)終止，這就為新老物業(yè)公司的順利交接提供了一個(gè)前提條件。當(dāng)然我們也要看到，幾乎所有物業(yè)公司在撤出前都有被業(yè)主或開(kāi)發(fā)商拖欠的債務(wù)，這個(gè)問(wèn)題不解決，也會(huì)給新老物業(yè)公司的順利交接造成障礙，所以還需要有關(guān)部門(mén)制定配套細(xì)則，讓物管得及時(shí)“交接”更具可操作性。
10 明晰房屋保修責(zé)任
示范文本第三十三條規(guī)定甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。
評(píng)點(diǎn)：福建輝揚(yáng)律師事務(wù)所的林丹律師說(shuō)，在建設(shè)部的房屋銷售管理辦法和建筑法等相關(guān)法規(guī)中，對(duì)這一條已經(jīng)作了明確規(guī)定，而在前期物業(yè)管理合同中定下這一條，當(dāng)然更有利于業(yè)主維權(quán)。