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物業(yè)管理費拖欠”憂思錄”
文/木工
在居住小區(qū)，物業(yè)管理費收繳率低已不是秘密，一般在80%左右，有的售后房小區(qū)竟然只有10%。有人說，物業(yè)管理費的拖欠問題是腫瘤，并且是一顆“惡性腫瘤”如果不早日割掉，將嚴重威脅到物業(yè)管理的健康發(fā)展。此話絕非危言聳聽，物業(yè)管理市場收費難的現(xiàn)象頗引人深思。
現(xiàn)象之一：
不繳費，業(yè)主理不直卻“氣壯”
“我是小區(qū)的業(yè)主，幼兒園為什么收我的贊助費？”這是某小區(qū)業(yè)主對上門收繳物業(yè)管理費的責問。他的女兒到了入托年齡，位于小區(qū)內的幼兒園向他收取了2000元贊助費。其實，小區(qū)的物業(yè)公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位，業(yè)主竟把對幼兒園的不滿作為不繳物業(yè)管理費的理由，像這樣東拉西扯找理由不繳物業(yè)管理費的情況并非僅此一家。某小區(qū)有8戶業(yè)主以門牌號是甲路某某號，而小區(qū)大門卻開在乙路上為由，拒繳物業(yè)管理費。業(yè)主拒繳物業(yè)管理費的“理由”五花八門，部分業(yè)主是因為房子建筑質量有問題，綠化、設計不合理等；部分業(yè)主對動遷不滿，或對享受同樣的服務卻繳費不一有意見(根據(jù)有關規(guī)定，售后公房與商品房物業(yè)營理費收取標準不同，即使同一小區(qū)也不例外)；部分業(yè)主是因為鄰里有矛盾，比如裝修造成滲漏水，噪音擾鄰等；物業(yè)公司對小區(qū)的管理得罪了部分既得利益者，“我花錢買房，用你來管頭管腳?搭個花架也要拆除，還想要物業(yè)管理費？”部分物業(yè)公司服務不到位或者亂收費；攀比從眾心理作祟，“他們都繳了嗎？有人不繳，我為什么要繳？”凡此種種，不一而足。
現(xiàn)象之二：
做“三陪”，管理人員尷尬的工作
有一個物業(yè)公司的老總苦笑著說，我們公司在“主業(yè)”之外，還有一項“副業(yè)”：“三陪”，即陪業(yè)主喝茶、聊天、打牌，以此搞好與業(yè)主的關系。像這樣的情況雖然屬于極端，但物業(yè)公司為了收繳物業(yè)管理費，可謂絞盡了腦汁，據(jù)說有20%的時間和精力用在了收繳管理費上。有的物業(yè)公司在業(yè)主繳費后，送點小禮物套套近乎，以期業(yè)主下次繳費時痛快點；有的物業(yè)管理公司自己追討未果，就請他人出馬，業(yè)委會、街道、派出所、欠費人工作單位的領導等，都在所請之列。鼓樓區(qū)的一個小區(qū)，欠費的業(yè)主較多，物業(yè)管理公司竟然請欠費人子女學校的老師出面。據(jù)說這一招百試不爽，老師一開口，小朋友自覺沒有面子，回家對家長軟纏硬泡，施加壓力，家長遠才掏錢。
現(xiàn)象之三：
欠費官司，物業(yè)管理公司穩(wěn)贏卻不打
上海有一家物業(yè)管理公司已打了26場欠費官司，每打必贏。據(jù)了解，在有關物業(yè)管理的訴訟案件中，絕大多數(shù)是有關拖欠物業(yè)管理費的，而這樣的官司，物業(yè)管理公司是每打必贏。因為只要物業(yè)管理公司實施了物業(yè)管理，又不屬亂收費，法院就判業(yè)主繳錢，而業(yè)主的“理由”另行解決。
但是，對于這樣穩(wěn)贏的官司，物業(yè)管理公司卻不想打，總是想用其他的辦法來解決。某物業(yè)管理公司的一位總經理對記者談到：“打欠費官司，把業(yè)主放在對立面，傷了感情，有時得不償失，除非是為了打一個教育一片，不得已而為之”。這位總經理的話代表了大多數(shù)物業(yè)管理公司的真實想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總難以接受。福州中級法院的法官說：“對于拖欠物業(yè)管理費這樣小標的額的官司，法院仍然要按照標準的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業(yè)管理公司要打官司，等的時間太長，牽扯精力太多。同時，由于標的額小，很少有律師愿意代理。法院判決后，執(zhí)行難的問題依然存在，也是物業(yè)管理公司不想打官司的深層原因。
現(xiàn)象之四：
業(yè)委會，走向服務與收費的前臺
低些，低些，再低些，不少業(yè)委在選聘物業(yè)管理公司時，更注重物業(yè)管理費的收取標準。有一家小區(qū)的業(yè)委會換屆后，新上任的業(yè)主委員會主任對物業(yè)管理公司的老總說：“我剛上任，想給大家做點看得見的實事，就請你們把管理費降一降吧?！苯祪r成了業(yè)委會的頭等大事，對于服務標準卻重視不夠。
但是，目前有的業(yè)委會也發(fā)出了另一種聲音：適當提高物業(yè)管理費，使物業(yè)管理公司的經營逐步步入良性循環(huán)。那么，上海物業(yè)管理的先進經驗我們是否可以借鑒昵？
在萬科城市廣場，萬科業(yè)委會的委員從物業(yè)管理公司寄來的財務報表中發(fā)現(xiàn)，管理公司一直處于虧損狀態(tài)。業(yè)委會5位委員為此召開專題會議，企業(yè)虧損，能管好小區(qū)嗎?業(yè)委會主任建議，管理費每年上浮10%，提議得到了其他委員的贊同，業(yè)主大會也一致通過。一年后，管理公司收支基本持平，并略有盈余，萬科物業(yè)管理公司于是主動提出來：物業(yè)管理費不必上浮了。8年來，萬科城市廣場周圍的14家物業(yè)，多多少少都發(fā)生過入室盜竊等案件，但萬科城市廣場雖然有46家公司入住，5個出入口，每天進出人員多且雜，但是較高的物業(yè)管理費支持了保安人員的充足，支持了先進的監(jiān)控設施的正常運轉，故而一直平安無事。龍柏公寓的業(yè)主不但將物業(yè)管理費提高0.07元/平方米/月，而且還提出從停車費中拿出20%獎勵物業(yè)管理公司。在欣成物業(yè)管理公司管理的天香公寓，當業(yè)委會得知小區(qū)有13家業(yè)主沒有繳費時，立即召開業(yè)委會專題會議，并一致同意業(yè)委會幫助物業(yè)管理公司追討。經過反復宣傳、解釋和業(yè)委會上門做工作，目前已有9戶業(yè)主繳了費，業(yè)委會還建議物業(yè)管理公司將剩下的4戶訴諸法院。
思考
思考之一：欠費原因――矛盾匯集服務欠佳
拒繳物業(yè)管理費成為一些業(yè)主的”殺手锏”，主要是因為物業(yè)管理還剛剛起步，在福州也就六七年的時間，物業(yè)管理服務還不規(guī)范、不到位。在現(xiàn)實生活中，有一個共同的現(xiàn)象：物業(yè)管理服務水平高的小區(qū)，物業(yè)管理費較高，物業(yè)管理費的收繳率較高；物業(yè)管理服務水平低的小區(qū)，不論收費多低，物業(yè)管理的收繳率也低。這一點充分說明，物業(yè)管理服務水平與物業(yè)管理費的收繳率成正比。另一方面，習慣了住公房的居民，一下子買房成了業(yè)主，要繳物業(yè)管理費的觀念還沒有完全樹立起來。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務，并不是業(yè)主自己的選擇，有時，人們對于這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕。同時，由于現(xiàn)行政策的規(guī)定，同一小區(qū)房子的類型不同，所繳的物業(yè)管理費不一樣，同等的享受不同的收費，為業(yè)主欠費留下話柄。
對于物業(yè)管理公司收費難的現(xiàn)象，福州房地產業(yè)協(xié)會秘書長張海舟認為，客觀上，物業(yè)管理公司要執(zhí)行不由企業(yè)制定的管理制度，對封陽臺、空調的安裝、亂停車、亂捂建等公共秩序的管理，得罪了一部分人，開發(fā)商造成的遺留問題，質量問題、設計問題、開發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)等，部分業(yè)主會找物業(yè)管理公司“算賬”，物業(yè)管理公司成了業(yè)主的“出氣孔”，物業(yè)管理公司要消化不由企業(yè)造成的社會問題，如對動遷、下崗等不滿，也成為部分業(yè)主拒繳物業(yè)管理費的借口。
思考之二：欠費的后果――眾人受損惡性循環(huán)
物業(yè)管理費拖欠，表面上看來物業(yè)管理公司是受害者，但是，實質上最大的受害者是廣大業(yè)主。部分業(yè)主欠費的直接后果，是物業(yè)管理公司為催討物業(yè)管理費，浪費了管理人員的時間和精力，而這些時間和精力本來應該用在物業(yè)管理服務上。同時，業(yè)主繳的物業(yè)管理費沒用在正道上。物業(yè)管理費都有它的規(guī)定用途，物業(yè)管理公司請人催討，要付一定的費用，如果訴諸法院，還要聘請律師，耗費就更大。
部分業(yè)主欠費的最終后果，是物業(yè)難以實現(xiàn)保值增值。一人欠繳，殃及眾人，這是物業(yè)管理服務的不可分割性決定的。沒有繳費的業(yè)主與繳費的業(yè)主享受同等的物業(yè)管理服務，攀比從眾心理使更多的人欠費，結果是物業(yè)管理費收繳率更低。物業(yè)管理公司為了控制成本，只好減少人員、降低服務質量和標準。本來每天該清掃三次或隨時清掃，改成兩次或一次。服務質量降低了，業(yè)主不滿意，使更多的業(yè)主不繳費，而物業(yè)管理公司再減人降成本，這就進入了惡性循環(huán)。
思考之三：解決的辦法――分等定價多管齊下
解決物業(yè)管理費的欠費問題不可能是一獻而就的，也不是下一道行政命令就能見效的，必須多管齊下。
業(yè)主的觀念要轉變。業(yè)主必須明白一個道理，房子買下來后變成自己的物業(yè)，怎樣管理是自己的事，管好管壞也是自己的事。要保證房子保值增值，到位的、專業(yè)的物業(yè)管理必不可少。找物業(yè)管理公司為自己管房，是要掏腰包的，天下沒有免費的午餐，享受服務就要繳費。
物業(yè)管理公司服務要到位。物業(yè)管理公司的員工要樹立這樣的觀念，客戶上門是給大家送工資的。要微笑服務，要善待業(yè)主。大家捫心自問，業(yè)主在3米之外，你有沒有向他們微笑?服務的觀念不樹立，服務永遠不可能到位。
建立分等定價的“菜單式”物業(yè)管理模式。解決收費難的焦點是要解決收費的合理性與繳費的約束性問題。業(yè)主自己選擇繳哪種等級的費用，享受相應等級的物業(yè)管理服務；同時，對于欠費者要有更加有效的約束力。同樣的，享受完了服務不繳對等的費用也行不遇。希望此辦法有助于“腫瘤”的切除。