《物業(yè)承接查驗辦法》將優(yōu)化行業(yè)發(fā)展的市場環(huán)境
文/張 睿
在《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）頒布實施的第7個年頭，作為物業(yè)承接查驗制度的配套性文件——《物業(yè)承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》）終于正式印發(fā)了。至此，《條例》確立的七大基本制度都有了具備可操作性的配套性法規(guī)政策。筆者有幸在第一時間內(nèi)深入學(xué)習(xí)了《辦法》，深切感受到《辦法》在規(guī)范前期物業(yè)承接查驗活動、明確建設(shè)單位義務(wù)、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實做好承接查驗工作等方面做出的努力?！掇k法》的貫徹實施，必將為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展壯大創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，必將推動物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。從這個意義上來說，《辦法》的出臺是物業(yè)管理行業(yè)的福音。
一、《辦法》有利于明確建設(shè)單位的應(yīng)盡義務(wù)，最大限度地減少開發(fā)遺留問題給前期物業(yè)管理帶來的困難和矛盾。
自物業(yè)管理在我國誕生之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于身份的特殊性決定了其在物業(yè)管理活動中的“雙重弱勢”地位：對建設(shè)單位，迫于其前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)只能“俯首稱臣”，接受不公平交易條件；對業(yè)主，考慮到業(yè)主大會成立后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘權(quán)，面對前期物業(yè)管理的矛盾和糾紛只能花錢息事寧人?！稐l例》雖然確立了物業(yè)承接查驗制度，但是由于其第二十八條僅為原則性的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開展物業(yè)承接查驗活動時，一方面，因為處于被選擇的弱勢地位，加上建設(shè)單位的義務(wù)不甚明確，發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常不敢理直氣壯地主張權(quán)利，自身利益受到侵害在所難免；另一方面，由于缺乏具體明確的查驗標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和程序作為指導(dǎo)，再加上自身專業(yè)能力的不足，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗工作中經(jīng)常感到無據(jù)可依、無從著手，導(dǎo)致大量開發(fā)遺留問題的存在，造成作為履行前期物業(yè)服務(wù)合同的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和重要步驟的物業(yè)承接查驗活動多數(shù)流于形式，有的甚至混同于施工企業(yè)的竣工驗收，埋下了矛盾糾紛產(chǎn)生的“禍根”。以成都市為例，在2009年六個中心城區(qū)受理的與前期開發(fā)遺留問題相關(guān)的投訴案件為56件，經(jīng)調(diào)查，其中屬于建設(shè)單位前期開發(fā)責(zé)任的有32件，占到58%；屬于物業(yè)承接查驗工作不到位導(dǎo)致的投訴有15件，占到27%；屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接責(zé)任的僅為4件，占7%；屬于無效投訴的5件，占8%。經(jīng)調(diào)解，由物業(yè)公司解決的為35件，占投訴量的69%；協(xié)調(diào)建設(shè)單位解決12件，占投訴量的24%。由于承接查驗工作不到位，建設(shè)單位逃避了相應(yīng)的法律責(zé)任，造成了大量的開發(fā)遺留問題，不僅加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，而且降低了業(yè)主對前期物業(yè)服務(wù)的滿意度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)把本應(yīng)用于發(fā)展壯大的人力物力投入到了解決不應(yīng)承擔(dān)或可以避免的責(zé)任中，增大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理成本和潛在的管理服務(wù)風(fēng)險。
為強(qiáng)化建設(shè)單位的責(zé)任，《辦法》要求建設(shè)單位必須移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完善、配套齊全的物業(yè)?！掇k法》第十一條從建設(shè)工程竣工驗收合格、市政公用設(shè)施設(shè)備符合規(guī)劃設(shè)計、公共服務(wù)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成、公共配套設(shè)施滿足使用功能要求、共用設(shè)施設(shè)備合格、物業(yè)使用和管理維護(hù)的技術(shù)資料完整齊全等七個方面規(guī)定了實施承接查驗的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件。為幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分做好現(xiàn)場查驗的準(zhǔn)備和保證移交資料的齊全，《辦法》要求建設(shè)單位必須在現(xiàn)場查驗20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗所必需的五個方面的資料，對缺少的資料，要求建設(shè)單位書面承諾補(bǔ)交的具體時限。
以上這些規(guī)定，強(qiáng)化了建設(shè)單位的責(zé)任和義務(wù)，督促了建設(shè)單位提高物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)質(zhì)量，平衡了建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗中的利益，調(diào)和了前期物業(yè)管理活動中的各種矛盾和糾紛，最大限度地減少了開發(fā)建設(shè)遺留問題，有利于逐步改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)的弱勢地位，有利于為物業(yè)服務(wù)企業(yè)營造一個公平競爭的市場環(huán)境。
二、《辦法》有利于明確物業(yè)承接查驗依據(jù)、內(nèi)容、重點(diǎn)和方法，最大限度地指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)承接查驗活動。
《辦法》第十二條規(guī)定，實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)物業(yè)買賣合同、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)單位移交的圖紙資料、建設(shè)工程質(zhì)量政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范文件等六類文件，明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展承接查驗的基本依據(jù)。對于建設(shè)單位移交的資料，《辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運(yùn)行的合格文件。關(guān)于現(xiàn)場查驗的內(nèi)容，《辦法》將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分為三個部分進(jìn)行了詳細(xì)列舉和描述，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實踐中比照使用。對于現(xiàn)場查驗的方法和重點(diǎn)，《辦法》第十八條規(guī)定，現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點(diǎn)查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。為了保證現(xiàn)場查驗發(fā)現(xiàn)的問題得到及時有效地解決，《辦法》規(guī)定，現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。
《辦法》的以上規(guī)定，都為承接查驗活動制定了具體詳細(xì)的程序規(guī)定和操作規(guī)范，最大限度地加強(qiáng)了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗工作中的指導(dǎo)，幫助其避免了相關(guān)責(zé)任，有效地維護(hù)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，具有極強(qiáng)的針對性、實用性和可操作性。
三、《辦法》有利于明確物業(yè)承接查驗活動中各方主體的法律責(zé)任，最大限度地維護(hù)業(yè)主的共同財產(chǎn)權(quán)益。
為督促建設(shè)單位履行其在物業(yè)承接查驗中的應(yīng)盡職責(zé)，《辦法》在以下五個方面規(guī)定了建設(shè)單位的法律責(zé)任：（一）物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；（二）物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；（三）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任；（四）建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益；（五）建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。
為明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中的責(zé)任界限，《辦法》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)三個方面的法律責(zé)任：（一）自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
為防止建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)成利益聯(lián)盟，損害業(yè)主利益，《辦法》第四十條規(guī)定:建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
為了發(fā)揮房地產(chǎn)行政主管部門在物業(yè)承接工作中的指導(dǎo)和監(jiān)管作用，《辦法》第二十九條設(shè)立了物業(yè)承接查驗備案制度，明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗協(xié)議、建設(shè)單位移交資料清單、查驗記錄、交接記錄以及其它承接查驗有關(guān)的文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。《辦法》第四十二條、四十三條制定了相應(yīng)的罰則，從行政監(jiān)管的角度督促建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職盡責(zé)，促使各方主體在物業(yè)承接查驗中切實做到保護(hù)業(yè)主共有財產(chǎn)，最大限度地維護(hù)業(yè)主的共同財產(chǎn)權(quán)益。
物業(yè)管理服務(wù)的核心目標(biāo)是業(yè)主利益最大化，只有業(yè)主的利益得到最大限度地維護(hù)，業(yè)主才能充分認(rèn)識、理解、信任物業(yè)服務(wù)行業(yè)，才能提高業(yè)主的滿意度、才能增加業(yè)主對企業(yè)的忠誠度、才能提升行業(yè)的公信力，促使業(yè)主主動參與物業(yè)管理、自覺承擔(dān)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，最終形成建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方共贏的良性循環(huán)局面，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造良好的內(nèi)部關(guān)系和外部環(huán)境。
“徒法不足以自行”?！掇k法》要真正發(fā)揮應(yīng)有的作用，真正達(dá)到行業(yè)發(fā)展福音的效果，還需要建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、行政主管部門、行業(yè)協(xié)會等各方共同努力，用實際行動學(xué)習(xí)好、宣傳好、貫徹好《辦法》，使《辦法》維護(hù)行業(yè)發(fā)展的目標(biāo)和方向落到實處。
作者單位：成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局