打好組合拳，應對行業(yè)冬天
古瑪雅文明預言2012年是地球末日，這當然只是一個沒有科學依據(jù)的傳說，但是日益增長的物業(yè)服務成本和物業(yè)服務市場化定價機制的缺失卻確確實實地將物業(yè)管理行業(yè)逼向一個寒冷的冬天。在重慶，行業(yè)的這個冬天顯得特別冷。如何應對這個特別嚴寒的冬天，筆者所在的重慶曉月物業(yè)管理公司（下簡稱“曉月物業(yè)”）采取的做法是打好增收節(jié)支的組合拳。
首先，我們確定了公司應對行業(yè)寒冬的基本戰(zhàn)略，即“一個中心、兩個基本點”?！耙粋€中心”就是保證企業(yè)能夠活下來并健康走下去，這個中心也是緊緊圍繞企業(yè)文化和發(fā)展戰(zhàn)略計劃確定的?！皟蓚€基本點”，一個是增收，一個是節(jié)支。
增收
增收是物業(yè)服務企業(yè)生存和發(fā)展的第一要務，更是保證物業(yè)服務企業(yè)在當前的市場環(huán)境中能夠存活下去的首選，所以在增收方面下的功夫更大一些，我們主要采用有以下思路和措施：
保證合理服務標準，適當提高物業(yè)費
能不能生存下去，關鍵還得看你所服務的業(yè)主對你的服務工作的認可程度。我們從2011年全國物業(yè)服務企業(yè)100強的評選和指標分析中不難發(fā)現(xiàn)，主營收入（物業(yè)費收入）低于74%的企業(yè)在百強企業(yè)中的占比還不到10%。這就說明主營收入（物業(yè)費收入）仍然是我們這個行業(yè)和多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)短期內最主要的收入來源。我們必須正視這一點，必須認真做好基礎服務，保證合理的服務標準，并收取合理的的物業(yè)服務費，這一點我們一點都不能質疑。當然，隨著服務成本的提高，物業(yè)服務企業(yè)也要在與業(yè)主協(xié)商一致的基礎上適當提高物業(yè)費價格。
開展特約服務
家政服務、洗車代駕、電腦網(wǎng)絡維護、綠化維養(yǎng)、物品配送、交通運輸、用餐配套等都屬于物業(yè)服務企業(yè)可以為業(yè)主提供的特約服務的范疇。當然，在開展特約服務方面，我們要考慮到三方面利益的均衡，一是要確實能方便業(yè)主，二是要讓員工獲利，這樣員工才有積極性，三是物業(yè)服務企業(yè)也要有合理的收益，如果做到三方共贏，開展特約服務一定會大有可為。從2011年曉月物業(yè)的實際情況來看，此項收入的增長額度達到了130.6%，2012年我們力爭增長幅度翻番，因為這項業(yè)務，業(yè)主有真實的需求，員工有干活的激情，企業(yè)更是有利可圖。
通過服務集成獲利
裝修及裝修材料、設施設備；各種電器；油鹽茶米醋；物業(yè)租、售等，物業(yè)服務企業(yè)都可以通過服務集成的模式來獲利。物業(yè)服務企業(yè)可以在掌握業(yè)主的有效需求后，直接去生產廠家對接，免去中轉、庫存和商場進場費等環(huán)節(jié)，拿到一個比較低的進價，再加上合理的利潤后出售給業(yè)主。這是一個廠家、使用人和物業(yè)服務企業(yè)三方共贏的局面。我們測算，譬如一個住宅項目有5000家業(yè)主，每家業(yè)主月購一袋10公斤的大米，如果物業(yè)服務企業(yè)與中糧集團批發(fā)直購，價差就很明顯，其中物業(yè)服務企業(yè)再讓出一定的利潤給業(yè)主，利潤也還是有的。這也是一條不錯的增收渠道。
節(jié)支
合理科學的對支出進行節(jié)約和控制其實是在增加企業(yè)的凈利潤，這也是我們面對行業(yè)寒冬可以采取的一項有效舉措。管理是一定能出效益的，這也已經為實踐所證明，我們采取的方法和措施主要有：
合理設置崗位，減員增效
根據(jù)企業(yè)實際和服務項目的特點以及人員一專多能的程度，合理進行機構和人員的重組，這是物業(yè)服務企業(yè)一種重要的節(jié)支方法。譬如，筆者所在的曉月物業(yè)曾經一度服務中心林立，人員較多，我們在充分調研的基礎上就合理的合并重組了一些，減少了管理機構和服務人員。這不僅降低了企業(yè)的人工成本，而且提高了工作效率，效果非常明顯。
降低能耗及日常開支
優(yōu)秀的開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)在前期介入時就對能耗及設備設施的設置進行科學的布局，當然實際運用中仍可能有優(yōu)化改進的地方。但是，對于多數(shù)停留在口頭沒有真正實現(xiàn)前期介入和自身實力較弱而沒有實現(xiàn)前期介入的企業(yè)和項目而言，可在這方面思考和改進的余地較大。精細的管理體系也可以為企業(yè)帶來效益，小到一盞燈、一滴水、一張紙的管控，大到不同電價水價的調整，只要用心，就可以減少支出。我們曾經在接管一個分期開發(fā)的住宅類項目時進行過變壓器合理調整供電系統(tǒng)的供電（也叫出力）配給，對可以申請臨時停用的變壓器進行停用，減少因為供電不夠而產生的每月數(shù)千元的調峰電費。
降低采購成本
企業(yè)中低值易耗品和日常維護維修、保潔、綠化用品的需求量也不小，此項支出一般能占到企業(yè)總支出的13%左右，如何有效控制此類物品的采購價，我們有兩個有效的方法可以參考。一個是通過公開招投標進行采購，這可以一定程度上控制價格，取得更低廉的價格；一個是像我們重慶南岸區(qū)物業(yè)管理學會一樣，以學會的名義組團招標、采購，采購量大，自然好談價壓價，這樣也可以降低企業(yè)采購成本。我們重慶南岸區(qū)物業(yè)管理學會通過近6年的運作，節(jié)約下來的采購費用對每個會員企業(yè)來講都是一筆不小的費用。
降低庫存
我們要降低成本，不能忽視庫存管理。從2007年開始，我們曉月物業(yè)開始重視這一塊，由于平時沒怎么在意，但結果一清理，發(fā)現(xiàn)公司的庫存物品價值長期保存在5萬元左右，換句話說這相當于5萬元的資金沒有流動，成為閑置資金。這對于我們這種微利企業(yè)來講，實在是典型的浪費。于是，公司開始研討、調研、建流程、定制度，當年我們就實現(xiàn)將庫存物品價值降低到1萬元以內，我們正通過持續(xù)改進工作流程，力爭實現(xiàn)零庫存的管理目標。
運用科技手段降低運行成本
近幾年，物業(yè)管理行業(yè)可以利用的新技術層出不窮，利用這些新技術改造傳統(tǒng)的物業(yè)服務設備也能達到減員增效、增收節(jié)支的目的。譬如，筆者所在的曉月物業(yè)近幾年就采用了一些新技術：在門禁安防系統(tǒng)方面，運用虹膜成像多功能門禁系統(tǒng)代替原有的多人門崗防范；在保潔業(yè)務方面，運用保潔器（洗地機、拋光機等）具代替原有的拖帕、塵推等，使工作效率得到了很大提高，減少了保潔員的需求量；在綠化業(yè)務方面，運營先進的綠化粉碎加快速發(fā)酵的技術方法解決綠化修剪物運輸難的問題，這有效減少公司在綠化修剪物運輸和處置方面的費用；在設備設施管理方面，運用設備設施的運行數(shù)據(jù)遠傳功能解決了原來完全依靠人的督查的管理模式；在減少辦公費用方面，運用辦公自動化和現(xiàn)在重慶云計算系統(tǒng)的引入來代替原有的傳統(tǒng)辦公模式。我相信，先進的科技會逐步改變我們行業(yè)勞動密集型的現(xiàn)狀以及相對落后的局面。
我相信，增收節(jié)支的方法和思路還會有很多，關鍵在于我們要深入思考和積極實施。
作者系重慶曉月物業(yè)管理有限公司總經理