開源節(jié)流 降本增效
——談國華物業(yè)的自救之道
隨著國家社保繳費(fèi)基數(shù)及最低工資標(biāo)準(zhǔn)的不斷上調(diào)以及通貨膨脹率的居高不下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的用工成本和各種物料成本不斷上漲。面對(duì)此種情況，山東國華物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“國華物業(yè)”）沒有等靠要，而是結(jié)合自身實(shí)際，自力更生，不斷尋求自救之道。通過幾年的努力，公司利用自身有利條件，抓住市場機(jī)會(huì)，開源節(jié)流，降本增效，逐步探索出了一條較有特色的發(fā)展之路，實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)也確保了公司的正常運(yùn)行和快速發(fā)展。
實(shí)行區(qū)域化管理，提高資源利用率
國華物業(yè)是二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，項(xiàng)目覆蓋山東省內(nèi)的多個(gè)地市。公司結(jié)合自身工作實(shí)際，在泰安、濟(jì)南、濰坊、青島等區(qū)域開展了區(qū)域化管理，成效顯著。泰安分公司現(xiàn)已有國華經(jīng)典、國華時(shí)代、消防局支隊(duì)等四個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積25萬余平方米，通過施行區(qū)域化管理模式，一套領(lǐng)導(dǎo)班子管理四個(gè)項(xiàng)目，節(jié)約了人員編制，同時(shí)也有效提高了人員勞動(dòng)效率，降低了公司用工成本。
國華物業(yè)現(xiàn)負(fù)責(zé)17個(gè)風(fēng)電項(xiàng)目工業(yè)廠區(qū)的后勤服務(wù)保障工作。公司結(jié)合風(fēng)電項(xiàng)目分布范圍，實(shí)行了以點(diǎn)帶面的區(qū)域化管理模式，分別成立了榮成、東營濱州、濰青以及煙臺(tái)等四個(gè)風(fēng)電后勤服務(wù)項(xiàng)目，施行一套班子管理、重點(diǎn)傾向一線員工的服務(wù)理念，改變了直線管理模式，實(shí)行了扁平化管理，提高了管理水平，減少了管理人員，控制了管理服務(wù)成本。公司也對(duì)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行了區(qū)域集中化管理，對(duì)公司財(cái)務(wù)人員實(shí)行了集中化辦公，梳理了財(cái)務(wù)工作流程，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)集約化管理，加強(qiáng)了財(cái)務(wù)成本控制，提高了人員勞動(dòng)效率。
與此同時(shí)，國華物業(yè)還努力實(shí)現(xiàn)公司專業(yè)技術(shù)人才、設(shè)施設(shè)備等資源的全體統(tǒng)一調(diào)配，成立了物資采購配送中心，對(duì)濟(jì)南、泰安、青島區(qū)域的項(xiàng)目公司實(shí)行物料統(tǒng)一集中采購、定點(diǎn)配送，充分發(fā)揮計(jì)劃總調(diào)度的優(yōu)勢，降低了物業(yè)管理所需各種物資的采購數(shù)量，提高了物資使用效率，實(shí)現(xiàn)了集群效應(yīng)，僅2011年公司通過這一舉措就節(jié)約資金20余萬元。
此外，公司還成立了弱電維修中心，除做好日常弱電正常運(yùn)行工作以外，還負(fù)責(zé)各項(xiàng)目公司的弱電設(shè)施故障的維修工作，大大提高了物業(yè)弱電設(shè)施設(shè)備的自主維修水平，降低了設(shè)施設(shè)備的維修支出。弱電維修中心成立以來，公司自主維修弱電設(shè)施設(shè)備110余項(xiàng)，節(jié)約資金50余萬元。同時(shí)弱電維修中心還承擔(dān)了弱電維修人員的培養(yǎng)、輸送任務(wù)，培養(yǎng)了公司專業(yè)技術(shù)第二梯隊(duì)，實(shí)現(xiàn)了公司專業(yè)技術(shù)資源的合理化配置。
國華物業(yè)區(qū)域化管理模式的實(shí)行，降低了人員編制數(shù)量，提高了管理效率，降低了企業(yè)的管理服務(wù)成本，加強(qiáng)了公司專業(yè)技術(shù)人才的集中管理，有效地提高了公司的資源利用效率和管理水平。
精細(xì)化管控，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗
為了應(yīng)對(duì)服務(wù)成本的不斷上漲，國華物業(yè)要求每一個(gè)員工從自身做起，在節(jié)能降耗、修舊利廢、技術(shù)革新、資源配置、節(jié)約回收等方面下功夫，深入挖掘節(jié)能降耗的突破口，降低企業(yè)的運(yùn)營成本。
精細(xì)化運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗。
近年來，能耗費(fèi)用不斷上漲，成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本支出中增長較快的項(xiàng)目之一。為了降低運(yùn)營成本，國華物業(yè)在節(jié)能降耗工作中也做了很多工作，公司所管的濟(jì)南國電大廈項(xiàng)目就是通過精細(xì)化管理實(shí)現(xiàn)了較大幅度的節(jié)能。
中央空調(diào)是濟(jì)南國電大廈運(yùn)行過程中能耗最大的一個(gè)系統(tǒng)，合理控制中央空調(diào)系統(tǒng)各配套設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)間是大廈節(jié)能降耗的關(guān)鍵。國華物業(yè)根據(jù)天氣特點(diǎn)，分別制定了夏季、冬季兩套方案，切實(shí)滿足節(jié)能要求。在室外氣溫最高溫度不高于32℃時(shí)，開啟變頻制冷機(jī)，冷卻塔、冷凍水循環(huán)泵開啟一臺(tái)，每小時(shí)可節(jié)約用電300KWH，當(dāng)室外氣溫最高溫度高于32℃時(shí)，分時(shí)段開啟不同數(shù)量的變頻制冷機(jī)、冷卻塔及冷凍水循環(huán)泵，這樣既滿足制冷需求，又可完成節(jié)電目標(biāo)，按照此種運(yùn)行情況，僅濟(jì)南國電大廈項(xiàng)目，一個(gè)制冷季可節(jié)約用電近25萬KWH。冬季，根據(jù)大廈情況合理控制系統(tǒng)流量，將原設(shè)計(jì)供暖系統(tǒng)循環(huán)泵由設(shè)計(jì)的兩用一備，力爭改成一用兩備，由24小時(shí)運(yùn)行，改為12小時(shí)不間斷運(yùn)行，每個(gè)采暖季可節(jié)約用電近6萬KWH。
自主發(fā)明搞創(chuàng)新，提高效率降成本。
國華物業(yè)充分利用公司維修骨干的技術(shù)優(yōu)勢，開動(dòng)腦筋，集思廣益，開展多種小改革、小發(fā)明活動(dòng)。濟(jì)南東方美郡項(xiàng)目維修工齊洪德師傅精心鉆研，針對(duì)小區(qū)路燈照明問題，利用光敏元件制作出三套光控照明電路來調(diào)節(jié)小區(qū)公共區(qū)域路燈，改變了原始傳統(tǒng)的人力控制的方式。既節(jié)約了人力、物力，又提高了開關(guān)時(shí)間的準(zhǔn)確性，降低了能耗和日常維護(hù)成本。濟(jì)南國華經(jīng)典項(xiàng)目通過更換電子元件，更換電池、自制燈罩，更換電機(jī)、加熱管，更換延時(shí)閥配件等辦法修復(fù)了大量的電子整流器、衛(wèi)生間排風(fēng)扇、延時(shí)閥等。青島國華大廈項(xiàng)目通過對(duì)8部客梯轎廂頂板及照明系統(tǒng)進(jìn)行改造，解決了電梯按鍵不清的問題，也為公司節(jié)省了7萬多元的更換電梯按鍵費(fèi)用。
合理調(diào)配資源，降低企業(yè)成本。
國華物業(yè)運(yùn)用科學(xué)合理的資源配置模式，優(yōu)化資源分配和利用的方式，將有限的資源發(fā)揮出最大的利用價(jià)值。在做好變配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的同時(shí)，公司隨時(shí)調(diào)整系統(tǒng)電容補(bǔ)償，使變配電系統(tǒng)更趨合理化。公司還在內(nèi)部積極開展節(jié)水工程，對(duì)廚房、洗衣房、員工宿舍等用水大戶重點(diǎn)檢查，消除長流水現(xiàn)象，降低企業(yè)的水電費(fèi)支出。為了能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)供暖系統(tǒng)的失壓跑水現(xiàn)象，盡可能地減少由跑水造成的業(yè)主及公司的損失，公司還改造了系統(tǒng)中的壓力表，采用電接式壓力表介入報(bào)警，在系統(tǒng)泄壓時(shí)報(bào)警提示。這不僅降低了值班人員的工作強(qiáng)度，而且也提高了報(bào)警的可靠性。同時(shí)，公司還對(duì)大廳照明系統(tǒng)增裝時(shí)鐘控制器，并根據(jù)季節(jié)及時(shí)調(diào)整開關(guān)時(shí)間，節(jié)省了大量的人力物力，減少了企業(yè)的人力成本支出。
延伸服務(wù)內(nèi)容，提高效益
國華物業(yè)在做好常規(guī)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，不斷轉(zhuǎn)變思路，創(chuàng)新服務(wù)理念，深入踐行多元化發(fā)展理念，積極拓寬物業(yè)服務(wù)范圍，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)增效。
增進(jìn)與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系，把握時(shí)機(jī)，增加創(chuàng)收渠道。
國華物業(yè)利用濟(jì)南國華東方美郡項(xiàng)目的地理位置（公司的辦公地址與開發(fā)公司相鄰，均在此項(xiàng)目）和與開發(fā)公司之間建立起的良好關(guān)系，積極宣傳企業(yè)優(yōu)勢，在日常工作中留意收集公司創(chuàng)收信息。如公司了解到濟(jì)南21地塊工地四周需做鋼結(jié)構(gòu)圍檔后，就積極與開發(fā)公司進(jìn)行溝通，適時(shí)推銷自己，承擔(dān)了21地塊工地2500余平方圍檔的制作及安裝工程，僅此一項(xiàng)目就為公司增加經(jīng)營外利潤15萬元。
針對(duì)開發(fā)公司業(yè)務(wù)較多、項(xiàng)目房產(chǎn)證辦理進(jìn)程滯后的情況，國華物業(yè)主動(dòng)承擔(dān)了所服務(wù)項(xiàng)目房產(chǎn)證手續(xù)的辦理。針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)公司留置資產(chǎn)，國華物業(yè)主動(dòng)接受委托，負(fù)責(zé)留置資產(chǎn)的銷售、租賃業(yè)務(wù)辦理，截止2011年底，共代開發(fā)公司銷售留置房屋1525.13m2，車庫32個(gè)，倉庫10間，實(shí)現(xiàn)銷售收入1362萬元，公司共實(shí)現(xiàn)委托銷售代理服務(wù)費(fèi)用70余萬元。
通過增進(jìn)與開發(fā)公司之間的關(guān)系，國華物業(yè)拓寬了公司的經(jīng)營范圍，目前，國華物業(yè)在開發(fā)公司的委托下，又順利接管了榮成、東營河口、利津、沾化、廣饒、諸城、膠南等風(fēng)電場項(xiàng)目的后勤綜合服務(wù)，主要提供司機(jī)保障、會(huì)議服務(wù)、餐廳管理、別墅客房服務(wù)等，進(jìn)一步拓寬了物業(yè)服務(wù)范圍，增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入。
深入開展“個(gè)性化”服務(wù)，滿足業(yè)主多樣化需求。
隨著業(yè)主需求的日益增多，國華物業(yè)在開展特色“四項(xiàng)服務(wù)”的基礎(chǔ)上，針對(duì)業(yè)主的“個(gè)性化”需求，不斷拓寬服務(wù)范圍。長期以來，公司堅(jiān)持為業(yè)主提供“個(gè)性化”服務(wù)，如代訂報(bào)紙、雜志，代收代發(fā)快遞、郵包，代訂牛奶、桶裝飲用水，代叫出租車，代訂火車票、飛機(jī)票，代訂鮮花，代發(fā)傳真、打印文件等。此外，國華物業(yè)還充分挖掘保潔專業(yè)潛力，成立了家政服務(wù)小組，為業(yè)主提供家政服務(wù)。2011年，僅濟(jì)南東方美郡項(xiàng)目，家政服務(wù)業(yè)務(wù)就為公司創(chuàng)收7萬余元。
面對(duì)當(dāng)前房價(jià)居高不下、租房需求日益增多的形勢，國華物業(yè)利用濟(jì)南、泰安、青島等地服務(wù)項(xiàng)目的優(yōu)勢，加強(qiáng)對(duì)工作人員房屋中介知識(shí)的培訓(xùn)，積極開展房屋中介業(yè)務(wù)，增加收入5萬余元。針對(duì)高檔辦公樓業(yè)主的特點(diǎn)，國華物業(yè)積極開動(dòng)腦筋，深入挖掘業(yè)主的各種需求，抓住時(shí)機(jī)適時(shí)推出領(lǐng)導(dǎo)辦公室保潔、綠植、衛(wèi)生間耗材配備、魚缸維護(hù)、高端會(huì)議服務(wù)和禮儀服務(wù)等特約收費(fèi)項(xiàng)目。僅2011年，國華物業(yè)特約服務(wù)收入累計(jì)就達(dá)到500余萬元。特約服務(wù)的開展，既鍛煉了公司的員工隊(duì)伍，同時(shí)又在不增加人員的情況下，提高了公司物業(yè)費(fèi)之外的經(jīng)營收入，可以說取得了雙贏的效果。
世界上唯一不變的真理就是一切都在變。物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過三十年的發(fā)展，原始的、傳統(tǒng)的服務(wù)經(jīng)營模式（依靠物業(yè)費(fèi)收入提供四項(xiàng)基本服務(wù)）已經(jīng)無法維持公司的正常運(yùn)營和發(fā)展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營模式必須隨著行業(yè)的發(fā)展與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新，否則就可能面臨被淘汰的命運(yùn)。國華物業(yè)充分利用自身資源和優(yōu)勢條件，開源節(jié)流，降本增效，通過延伸物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容，拓展業(yè)務(wù)范圍，挖掘邊際效益，逐步探索出了一個(gè)新的企業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式。這種模式可以為業(yè)主提供更為全面細(xì)致的服務(wù)，同時(shí)也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展出更為廣闊的市場和發(fā)展空間。◇
作者系山東國華物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理