很多城市都存在相當數(shù)量的老舊小區(qū)，由于年代久遠，現(xiàn)在是房子老、設(shè)施老、生活環(huán)境差，居住在里面的百姓，生活起居很不方便，但由于涉及人數(shù)多，老舊小區(qū)面積大，問題紛繁復(fù)雜，老舊小區(qū)的改造，也是一些地方政府面對的一道棘手的難題。
2018 年，北京市委市政府宣布，在全北京城啟動老舊小區(qū)的改造工作，一年多時間過去了，這項工作進行得怎么樣？
一、電梯、增車位，老小區(qū)改造工程困難重重
央視財經(jīng)《經(jīng)濟半小時》欄目視頻
北京市朝陽區(qū)勁松北社區(qū)始建于上世紀70年代末，如今樓齡都已經(jīng)超過了40歲，基礎(chǔ)設(shè)施老化，生活服務(wù)便利性差。為了真正解決群眾生活中的實際困難，去年3月，北京市開始進行老舊小區(qū)改造，勁松北社區(qū)成了這明星工程的第一批試點。
早上九點半，勁松北社區(qū)的居委會會議室里座無虛席。在居民議事會上，大部分議題很順利地通過了，但是當談到該不該給老樓加裝電梯時，出現(xiàn)了分歧。高層的住戶迫不及待想加裝電梯，低層的住戶又因為怕遮擋陽光不同意裝，議事會一時陷入了僵局。
居民議事會
萬人，其中60歲以上老人占到36%。因此，加裝電梯是社區(qū)的頭等大事兒。眼下，北京老舊小區(qū)改造裝電梯的費用首先由電梯企業(yè)承擔，政府也會給予補貼，老舊小區(qū)居民在改善居住環(huán)境這個最重要的難題上，一分錢也不用掏。這對高層居民來說是個天大的好消息，但并不是所有居民都這樣認為。不少一層的居民認為，安電梯對自家沒用，而且還有可能會產(chǎn)生噪音、影響采光。直到會議結(jié)束，究竟裝不裝電梯依舊沒有結(jié)論。
北京市老舊小區(qū)
因為分歧比較大，從去年七月到現(xiàn)在一年半的時間，小區(qū)里89個符合條件的單元樓門一直沒有裝上電梯。電梯問題懸而未決，另一個問題又來了。
勁松北社區(qū)總共有一千多輛車要停放，但對應(yīng)的停車位只有535個，有400多個停車位缺口亟待解決。沒有車的居民抱怨小區(qū)空間被車占了，走路都困難，有車的居民抱怨每天都找不到車位。社區(qū)僅有的一些空地，有的覺得應(yīng)該做成草坪，有的覺得應(yīng)該變成停車位，但車位不足是不爭的事實。
二、政府補貼，企業(yè)運營，老小區(qū)注入新活力
央視財經(jīng)《經(jīng)濟半小時》欄目視頻
2018年北京市共有100個老舊小區(qū)啟動展開綜合整治，隨著改造的面積不斷擴大，改造資金是一個地方政府繞不開的話題。
以北京勁松北社區(qū)為例，過去社區(qū)也曾陸續(xù)開展過抗震加固、外墻保溫等改造工程，并由政府聘用第三方負責垃圾清運、停車管理等，但政府當時僅僅是提供一個有底線的“兜底”服務(wù)。而且由于涉及問題十分龐雜，這些提高民眾生活質(zhì)量的工作，并不能盡善盡美地展開。面對全國各大城市都在思考的這個難題，北京市委市政府拿出了自己的新辦法。
2018年7月，北京市首個引入社會力量、利用社會資本開展老舊小區(qū)改造的嘗試在勁松北社區(qū)展開了。愿景集團被最終確定為運營方，市委市政府的這個新辦法一推出，改造老舊小區(qū)的效果效率立刻顯現(xiàn)了出來
北京市朝陽區(qū)勁松街道辦事處四級調(diào)研員 何海軍
2018年7月以來，歷時一年“一街兩園”示范區(qū)的改造完成。破敗的街面和攤鋪不見了，亂堆亂放的自行車也消失了，街道整齊、外觀靚麗，小區(qū)門禁也啟用了刷臉功能。3000平米的公園里，以前只能滿足居民散步遛彎的基本需求，如今，乒乓球案、兒童滑梯、棋牌桌，木制長椅等一應(yīng)俱全。
改造完成后的小公園
公共環(huán)境變好了，社區(qū)里還有了統(tǒng)一的物業(yè)管理。在社區(qū)經(jīng)營了20多年理發(fā)店的陳師傅夫婦態(tài)度好、手藝佳，社區(qū)重新給他們安排了店面，企業(yè)給夫婦倆改善了經(jīng)營環(huán)境，租金也給得很實在。理發(fā)店的價錢不但沒有抬高，對社區(qū)居民還有優(yōu)惠，來理發(fā)的老人60歲以上打折，80歲以上的只要提前預(yù)約，他們就上門服務(wù)。不僅如此，原來的裁縫鋪、配鑰匙、擦皮鞋等等小商戶也都留了下來。
北京市朝陽區(qū)勁松北社區(qū)商戶 陳師傅
超過3000萬的投資成本，歷時一年的示范區(qū)改造，讓勁松北社區(qū)搖身變成了“明星社區(qū)”，公共空間、智能化服務(wù)、社區(qū)文化等措施深入人心。但是企業(yè)何時回本？何時盈利呢？
北京市愿景集團城區(qū)更新事業(yè)部總經(jīng)理 劉楚：這確實是一個非常難的事情，它一定是一個微利，但一定要可持續(xù)。目前來看，有幾方面的收入，第一是街道，政府在屬地管轄范圍之內(nèi)，把一些閑置，或者騰退低效的空間給我們做經(jīng)營，我們引入了很多便民的業(yè)態(tài)，這部分有一些租金收入；第二部分就是物業(yè)費的收入，雖然低，但也能彌補一些當期運營的缺口；第三部分就是有停車費?？傮w來看，差不多是十年左右的回收期。
北京市愿景集團城區(qū)更新事業(yè)部總經(jīng)理 劉楚
早在改造之初，朝陽區(qū)房管局和勁松街道就對配套用房、人防工程等閑置空間開展測算，并把其中1600平方米面積的運營權(quán)交給愿景集團，用于建設(shè)便民商業(yè)設(shè)施，收取租金。
北京勁松北社區(qū)服務(wù)收費標準
后期，企業(yè)還會再挖掘一些如保潔、家修等上門類的服務(wù)以及托老托幼等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)來達到收支平衡和盈利。未來規(guī)?；?，企業(yè)服務(wù)類收入及價值還能成倍增加。以資源換資金，既可使企業(yè)受利，也可補足老舊小區(qū)生活性服務(wù)業(yè)的短板。為了使企業(yè)能夠持續(xù)運行，街道也給予了相關(guān)的扶持政策。
何海軍表示，剛開始物業(yè)費比較低，街道辦事處給企業(yè)有3年的扶持期，原來小區(qū)里面的綠化、保潔、垃圾清運是由政府部門托底在做，在3年的時間內(nèi)，每年把原來由政府部門承擔的這些費用撥給企業(yè)。
勁松北社區(qū)改造前后對比
目前，北京大概有2.3億平米的老舊小區(qū)，占整個北京市住宅面積的差不多46%左右。存量空間改造已成為城市發(fā)展的新趨勢，其中，老舊小區(qū)改造是城市品質(zhì)提升的一項重要工作。
作為北京市首個加入老舊小區(qū)改造項目的企業(yè)，項目負責人劉楚說，這類投資沒有快錢可掙，也沒有暴利可賺，改造雖難，但是未來可期。